Les news immo du 25 mai

Les typologies immobilières de la santé sont-elles toutes aussi résistantes ?

Le secteur de la santé est multiforme. Il regroupe des biens liés à l’hébergement, les cliniques, les laboratoires, les pharmacies,  des entrepôts et  bureaux  associés à ces activités. Pendant le Covid, les cliniques qui ont passé des accords avec L’État avaient une couverture à 85% de leur chiffre d’affaires de l’année n-1. Maintenues sous perfusion, elles ont pu payer leurs loyers. Les EHPAD n’ont pas non plus été soumis à des pertes de revenus. Car 65% de leurs recettes proviennent de l’hébergement et de la restauration. Et ce sont les résidents qui payent. Globalement Pierval Santé n’a pas été impactée. Les demandes de report de loyer ont atteint jusqu’à 4% de volume locatif annuel. Mais ils ont été  rattrapés en fin d’année. Sur ses acquisitions la SCPI reste fidèle aux mêmes typologies que la composition actuelle du portefeuille : environ 40% de cliniques et de maisons médicales, 40% d’hébergements. Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale AM pour Pierre Papier

Primovie une trésorerie florissante

Avec une collecte soutenue de 216,8 millions d’€ au 1er trimestre et 39,8 millions d’€ d’acquisitions (Paris, Pays Bas et Italie), la trésorerie de la SCPI demeure florissante. S’élevant à plus de 132 millions d’€, elle lui permet d’étudier sereinement de nombreux dossiers qui viendront enrichir dans les mois à venir un portefeuille déjà riche de 225 actifs.

Dès le début de la crise en mars 2020, Primonial REIM a été  établi des règles claires en matière de distribution. Le principe est de restituer chaque trimestre l’intégralité des loyers encaissés en distribuant des acomptes correspondant au résultat de la SCPI. Aujourd’hui, la règle reste toujours d’actualité. Primovie a donc, versé un 1^er acompte de 2,26 € dont 0,20 € de distribution de plus-value. Sensiblement meilleur à celui du 1^er trimestre 2020 (2,23 €) ce montant confirme l’objectif de la société de gestion de « maintenir à minima le niveau de performance de l’année dernière. »

La résistance des SCPI de bureaux résulte d’une gestion pro-active de la part des sociétés de gestion

Qui n’ont pas attendu la crise pour anticiper les changements. Perial AM choisit depuis plusieurs années de se concentrer sur des immeubles récents, dans les grandes métropoles européennes. De son côté, Aestiam reste très circonspect vis-à-vis des secteurs qui pourraient être en sur-offre comme le quartier d’affaires de La Défense, où le taux de vacance est supérieur à 10% fin 2020. Et les 700 000 m2 supplémentaires qui vont arriver sur le marché ne vont pas arranger la situation. Du coup,  la société de gestion considère les centres-villes comme une valeur sure. Exemple, à Paris, le taux de vacance s’établit à 4%, et l’offre mesurée garantit une stabilité des loyers. Enfin, le développement du télétravail va nécessairement entraîner une mutation dans l’immobilier de bureaux, mais non une désertion totale. Les SCPI savent qu’elles doivent s’adapter aux nouvelles demandes des entreprises. A savoir des espaces  flexibles, collaboratifs sans oublier l’environnement avec des biens de faible consommation. Romain Jansen Altaprofits pour Le Revenu

Primopierre : une stratégie élitiste

Composé d’immeubles de bureaux (99,2%) à Paris (10,9%) et en Île-de-France (62,1%), la SCPI a attiré 96,6 millions d’€ de nouveaux capitaux au 1^er trimestre. Les 66,6 millions d’€ co-investis dans un « actif iconique » – Le Shift à Issy Les Moulineaux- colle parfaitement à la stratégie très qualitative de la SCPI : viser des immeubles de haute qualité au cœur du Grand Paris, loués à des grands locataires renommés et offrant des performances environnementales élevées ainsi que de nombreux services.

Comptant 74 actifs de bureaux sur 615 722 m2 le patrimoine de Primopierre se concentre sur des biens de grandes surfaces (8320 m2 en moyenne). Mais sa diversification assurée par 443 baux permet à la SCPI de mieux mutualiser son risque. Au total, avec des données locatives proches de celles du 1er trimestre 2020 (taux d’occupation financier 89%, vacance 6% et franchises de loyers 5%), Primopierre a distribué au titre du 1er trimestre un acompte de 3,09 €  (vs 2,28€)…Une belle progression qui comprend toutefois, 1€  de plus-value distribuée.

Le marché immobilier des commerces en Allemagne

L’économie allemande tourne au ralenti mais les projections de croissance du PIB s’établissent malgré tout à 3,1% cette année avant une reprise plus marquée en 2022 (plus de 5% prévus). Ces perspectives soutiennent l’engouement continu des investisseurs. Ainsi, le segment commercial a mobilisé 1,5 milliards soit moins de 10% des échanges, en raison d’une offre limitée.

La grande demande pour ce secteur conduit à une baisse des rendements « les candidats acquéreurs, renchérissant les produits » explique Paref Gestion. Cette baisse s’observe un peu partout comme les retail parks, supermarchés, discounters et les commerces en cœur de ville.

Sur l’aspect locatif, les enseignes vivent différemment la crise : la mode et le voyage sont encore très touchés tandis que l’alimentaire et le bricolage tirent leur épingle du jeu. Globalement, les locataires qui subissent encore des fermetures sont supportés par les aides publiques ainsi que par les bailleurs qui consentent des franchises et accompagnent leurs occupants.

Novapierre Allemagne 1 passe des provisions par prudence

Le bilan locatif du 1^er trimestre de la SCPI est satisfaisant. Son taux de recouvrement de loyer atteint 89%, son taux d’occupation financier 97% et alors que la crise perdure, un seul congé à été relevé… pour juste 76 m² ! En somme, l’accompagnement des locataires  porte ses fruits. 5 baux ont été prolongés en contrepartie de franchises « covid », 5 locataires ont opté pour un rallongement entre 2 et 5 ans de leurs baux et 5 autres baux bénéficient de prolongations automatiques d’un an. Un résultat positif qui n’efface cependant pas la crainte de « demandes de franchises ou d’aides supplémentaires ». En conséquence de cette incertitude Paref Gestion a  fixé le 1er acompte  à 2,73€. Comparé aux 2,91€ versés lors de la même période 2020, il s’agit d’un recul d’environ 6% qui s’explique par la constitution de provisions  venant anticiper « des franchises et négociations liées aux périodes de fermetures sur le début de l’année ».