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LES NEWS DE L'IMMOBILIER NOVEMBRE

01/11/2018

En cas de vente en cours de location, qui restitue le dépôt de garantie au locataire ?

Lorsque le bien loué est vendu en cours de bail, c’est au bailleur initial qu’il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire. Cette règle repose sur l’article 1 743 du code civil et elle a été rappelée par la Cour de cassation le 28 juin 2018 (3ème chambre civile, pourvoi n° 17-18100).


Le prêteur doit informer l’emprunteur en lui remettant une notice d’information

La banque prêteuse doit s’acquitter de son obligation d’information à l’égard de l’emprunteur en lui remettant une notice d’information définissant de façon claire et précise les risques garantis et les modalités de la mise en jeu de l’assurance. Ces dispositions figurent à l’article L 312-9 et à l’article L.313-29 du Code de la consommation. (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 5 avril 2018, pourvoi n°13-27063).


Les prix des logements anciens progressent de nouveau

Au deuxième trimestre 2018, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) ont augmenté de façon moins soutenue qu’au trimestre précédent : +0,5 % par rapport au premier trimestre 2018.


Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +2,8 %. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est principalement tirée par les prix des appartements : +3,3 % en un an, contre +2,5 % pour les maisons. (INSEE Informations Rapides n°234).


Les prix à Marseille, Aix, La Ciotat et dans les Bouches-du-Rhône

Voici selon l’Observatoire immobilier de Provence (OIP) quelques informations sur les prix moyens de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône au 1er semestre 2018:


Pour les Appartements : prix moyen de 2.500€/m² sur l’ensemble du département des Bouches-du-Rhône, en nette hausse par rapport à la période identique 2016-2017 de 2.480€/m².


Marseille voit apparaître un prix médian de 2 300€/m² supérieur de 0,9% environ par rapport à l’année dernière (2 280€/m²) avec des différences relevées entre les différents quartiers :


  • 2e arrondissement : prix moyen de 2 570€/m² (baisse de 8,1%)

  • 7e arrondissement : prix médian de 3 000€/m² (ni hausse, ni baisse)

  • 3e arrondissement : prix moyen médian de 1 410€/m² (+ 12%)

  • 1er arrondissement : chute de 5,8% pour le quartier Belsunce (prix moyen médian de 1 910€/m2)

  • 6e arrondissement : hausse de 10,8% pour le quartier Vauban (prix moyen de 2 980€/m2)

Aix-en-Provence : prix médian passe de 3 810€/m2 à 2016 3 980€/m2


Bassin de Gardanne : baisse de 5% (2 760€/m2)


Bassin de Berre : quasi stagnation (2 220€/m2)


La Côte Bleue : hausse de 3% (4 850€/m2)


La Ciotat : hausse de 5,7% (3 570€/m2)


Salon de Provence : baisse de 5,5% (2 060€/m2)


Allauch-Plan de Cuques : hausse de 11,5% (2 970€/m2)


Ouest du département (Arles, Saintes-Maries-de-la-Mer) : hausse de 8,3% (1 970€/m2).


Pour les maisons individuelles : La tendance est identique avec, pour l’ensemble du département, une légère hausse de 2% et un prix moyen de 301 000 €.


  • Marseille : stabilité (le prix moyen passe de 307 000 € à 306 000 €)

  • Aix-en-Provence et alentours : hausse de 7,5 % passant de 497 900 € à 533 000 €

Il est à noter que contrairement à l’année dernière, les quartiers et communes "recherchés", comme Eguilles et alentours sont en hausse venant rééquilibrer les baisses de l’année antérieure. (Observatoire immobilier de Provence (OIP), source : Chambre des Notaires des Bouches-du-Rhône, Jean-Luc Maître).


Logements neufs : Tassement des ventes, hausse des prix

Au cours du deuxième trimestre 2018, 34 100 logements neufs ont été vendus (réservés), soit 1,7 % de plus qu’au deuxième trimestre 2017. Cette hausse est portée par le collectif (+ 2,3 %) tandis que l’individuel se replie (- 4,9 %).


Sur la même période, les mises en vente se sont contractées (- 12,8 %). Cette forte baisse est observée à la fois pour le collectif (- 12,4 %) et l’individuel (- 17,2 %).


Le prix de vente moyen des logements neufs est en hausse par rapport au deuxième trimestre 2017 : + 2,7 % pour le collectif et + 3,2 % pour les maisons individuelles. (Stat Info n° 120 - Août 2018)


En moyenne, 1 065 € pour se loger à Paris

Selon l’étude LocService.fr, le loyer moyen charges comprises pour se loger à Paris est de 1 065 € pour 31 m² en moyenne, soit 35,32 €/m² charges comprises. Sans surprise, l’écart de prix avec la province est considérable : les loyers sont en moyenne 88 % plus chers dans la capitale ! Rappelons que Paris compte 61,7 % de locataires (chiffre INSEE). Concernant le reste de l’Ile-de-France, la petite couronne se situe à 23,77 €/m² et la grande couronne à 18,09 €/m² en moyenne.


L’étude de LocService.fr, spécialiste de la location entre particuliers, fait un point sur le marché locatif privé parisien. Elle se base sur un échantillon de 13 077 offres ou demandes de locations à Paris enregistrées sur le site pendant les 8 premiers mois de l’année 2018.


Selon la taille : A Paris, les chambres se louent en moyenne 572 € pour une surface de 12 m2, les studios 855 € pour 21 m2 et les appartements T1 983 € pour 27 m2. Pour les appartements T2, la surface moyenne constatée est de 39 m2 et le loyer moyen de 1 282 €, un T3 de 61 m2 se loue 1 815 € et les très grands appartements se sont négociés en moyenne 2 471 € charges comprises.


L’infographie réalisée à l’occasion de cette étude précise les quartiers parisiens ayant la plus forte activité locative.



Les hausses des prix de l’immobilier bénéficient elles à l’investissement productif de toutes les entreprises ?

Une hausse des prix de l’immobilier accroît la valeur de marché des actifs collatéralisables et diminue simultanément le rendement de l’investissement du fait de l’accroissement du coût d’un facteur de production. Ces deux canaux exercent des effets opposés sur l’investissement productif. En mobilisant une large base de données d’entreprises françaises, cet article de la revue « Rue de la Banque » montre que les prix ont des effets hétérogènes sur l’investissement productif des entreprises selon leur niveau de détention d’actifs immobiliers. Les entreprises plus âgées et moins productives sont celles qui tirent le plus grand bénéfice des hausses des prix de l’immobilier. (« Rue de la Banque » n° 69, octobre 2018, la revue de la Banque de France)


Vous serez plus riche à Saint-Étienne qu’à Nantes ou à Strasbourg

Votre pouvoir d’achat sera plus élevé dans une ville où les prix au M2 sont bas. Chaque mois Meilleurtaux.com, dresse son palmarès des meilleurs taux et du pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes de France.


C’est ainsi qu’à Saint-Étienne vous pouvez acquérir 156 m2 contre une soixantaine de m2 à Strasbourg ou à Nantes… plus difficile de se loger à Lyon, Bordeaux eu Paris.


Le classement est le suivant : Saint-Étienne caracole toujours et de loin en tête avec 156m² finançables pour 1 000 € de remboursement mensuel. Vient ensuite Le Mans qui prend la seconde place et gagne 4m² avec 125m² finançables, puis Le Havre, suivie de Nîmes stable à 100m², toujours 4ème et Toulon qui prend la 5ème place à Angers avec 3m² de gagnés, soit 94m² finançables. Angers 6ème perd ce mois-ci 3m² (92m² finançables).


Pas de changement entre la 7ème et la 9ème place du classement : Dijon gagne 1 petit m² avec 88m² finançables, Reims toujours 8ème, perd 2m² (83m²) et Grenoble ne bouge pas de la 9ème place avec 82m². À la 10ème place, nous retrouvons Marseille qui gagne 2m² et une position sur Montpellier avec 1 seul m² d’écart (respectivement 73 et 72m² finançables pour 1000 € de remboursement mensuel). Toulouse, stable, devance Rennes qui perd 3m² avec 68m² finançables ce mois-ci.


Aucun changement dans le classement entre la 14ème et la 20ème place : Lille perd 1m² avec 67m², suivie de Strasbourg 62m², Nantes en 16ème place affiche 63m² finançables. 10m² plus bas, nous trouvons Nice avec 52m² finançables à la 17ème place, suivie de Lyon stable à 47m², tout comme Bordeaux 46m², et Paris 22m².


Quelles sont les motivations des Français qui font de l’investissement locatif en 2018 ?

Le Crédit Foncier a réalisé, pour la sixième année consécutive, une enquête auprès de ses clients pour mieux connaître les attentes et motivations des particuliers qui investissent dans l’immobilier. Plus de 2 600 personnes y ont répondu entre le 18 juillet et le 16 août 2018.


Portait de l’investisseur locatif


En moyenne, l’investisseur locatif a 45 ans, vit en couple (72 % d’entre eux), et dispose dans son ménage d’un revenu de 71 100 euros. Les investisseurs locatifs privilégient les appartements (92 %) contre 8 % pour les maisons. Le bien acquis comporte en moyenne deux pièces (60 % des biens loués sont des studios ou deux pièces) pour une surface de 45 m². Son coût médian est de 170 000 euros au 1er semestre 2018. Ce bien est très souvent acquis grâce à un financement avec peu ou pas d’apport sur une durée moyenne de 20 ans et 10 mois.


Des motivations d’achat différentes pour le neuf et l’ancien


  • Dans le neuf : la première motivation est fiscale (71 % des répondants), devant le désir de se constituer un patrimoine (48 %) ou le souhait de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite (40 %). Plus de la moitié des investisseurs (56 %) a l’intention de revendre ce bien plus tard. L’investissement se fait majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur : pour 57 % d’entre eux dans un autre département ou une autre région.

  • Dans l’ancien : la fiscalité n’est que la 8ème motivation (11 % des répondants), loin derrière le souhait de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite (67 %), le désir de se constituer un patrimoine (63 %), ou encore la constitution d’un capital pour le transmettre à ses enfants (39 %). Un tiers des investisseurs (32 %) a l’intention de revendre le bien plus tard. L’investissement se fait essentiellement (pour 63 % près de chez eux) à proximité du domicile de l’investisseur.

Immobilier : 3 professionnels sur 4 sont optimistes

Trois quarts (75 %) des professionnels sont optimistes sur l’avenir du marché immobilier résidentiel pour les douze prochains mois. Même si elle est en recul par rapport au record de septembre 2017 (82 %), cette proportion d’optimistes est globalement au même niveau depuis plus de deux ans (74 % en mai 2016). Le niveau bas des taux d’intérêt et le dynamisme du marché nourrissent cet optimisme, lorsqu’à l’inverse les professionnels se déclarent inquiets par le contexte économique et la diminution des aides à l’accession selon le 12e baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier.