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L’immobilier de santé en Europe

09/03/2018

Malgré tout la croissance des investissements a été enrayée en 2017 par un déséquilibre entre l’offre (réduite) et la demande (soutenue)… vers une classe d’actifs prisée pour ses rendements élevés sécurisés et ses longs baux.
En attendant, les données définitives 2017,  La vaste étude de Your Care Consult  réalisée en 2016 fournit l’occasion de décrypter les caractéristiques et tendances du marché européen de l’immobilier de santé.

Allemagne : de longs baux et des rendement attractifs


2016, une année exceptionnelle  pour l’immobilier de santé en Allemagne avec un doublement du volume des transactions  (3 Mds €).Le marché est caractérisé par le recours systématique à l’externalisation immobilière en ce qui concerne les maisons de retraite (2.5 mds €) et  récemment les centres médicaux.
Le marché compte également de nombreux investisseurs immobiliers nationaux et internationaux. Quant aux baux, ils offrent une durée moyenne de 15 ans mais la tendance est à leur raccourcissement en raison de l’entrée de nouveaux exploitants …français en particulier dans les maisons de retraite. Enfin, malgré une tendance à la baisse,  les rendements demeurent encore attractifs : 6,25 % en moyenne. 
L’Allemagne présente en 2017 un potentiel d’investissement immobilier dans les maisons de retraites, rééducation & psychiatrie et maisons médicales mais moins de grandes transactions secondaires sont attendues, ce qui devrait faire revenir le marché autour de 1 md € en 2017.
   

Royaume-Uni : retour des investissements


Le pays a enregistré une très forte baisse de ses transactions (- 60%, 0.85 mds £)par rapport au record de 2015. L’immobilier de santé  représente 2% du marché de l’investissement tertiaire (45mds£). Contrarié par le Brexit, il est de nouveau dominé par les investisseurs britanniques…
L’externalisation est systématique pour les maisons de retraites, hôpitaux et centres médicaux  Cliniques de MCO 

Les baux sont de  longue durée (25 ans) et les rendements ont reculé en moyenne de - 5% en particulier sur les centres médicaux neufs et à Londres, ville où le déséquilibre entre l’offre et la demande tire les prix à la hausse. Après la dégringolade 2016,  2017 devrait voir le volume d’investissement remonter autour de 1 md £  avec des taux de rendement globalement stables.       
   
Belgique : un marché solide


Le volume d’investissement en immobilier de santé est stable 300 m€  ce qui représente 8 % du marché total de l’investissement immobilier (3,7 mds€). Les exploitants de maisons de retraite ont systématiquement recours à l’externalisation de leurs murs. Si les cliniques et structures hospitalières ont historiquement financé leurs activités par l’emprunt, l’étude  note une évolution vers l’externalisation immobilière.
Les baux  sont de très longue durée (27 à 36 ans) mais  comme en Allemagne, ils sont susceptibles d’être raccourcis sous l’influence des exploitants français.  Les rendements sont faibles (5%) et toujours en baisse.
Enfin, le marché est caractérisé par une dizaine d’investisseurs immobiliers et compagnies d’assurance belges qui investissent particulièrement dans l’immobilier des maisons de retraite. D’après Your Care Consult, le marché des murs de maisons de retraite est attendu en hausse et des opportunités se présentent dans le secteur hospitalier, en particulier pour les projets de reconstruction et de rénovation de structures hospitalières datant des années 1970. Le volume d’investissement attendu devrait se situer au-dessus de 300 m€ avec des rendements légèrement à la baisse.

Pays-Bas : développement du secteur privé


Le volume d’investissement en immobilier de santé a progressé de 28 % en 2016 (450 m€) et représente 3% du marché de  immobilier (13,5 Mds €). Dominé  par des investisseurs du Benelux ; le secteur est marqué par des baux d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et par des rendements  attractifs (6,5%) même s’ils suivent une tendance baissière.
L’émergence  d’exploitants du secteur privé devrait attirer les investisseurs et pousser à la hausse les investissement vers 500 m€ (en 2017) et des rendements à la baisse.
       

Italie : potentiel dans le secteur hospitalier et les maisons de retraite


Déception en 2016 alors que les freins à l’externalisation ont été levés. Le marché  a baissé de 46 % par rapport à 2015 (150 m€) faute de grandes transactions. Malgré tout,  il est à noter l’entrée d’investisseurs internationaux au côté des acteurs locaux traditionnels. Depuis peu, les baux offrent de longues durées (15-20 ans). Enfin, du fait d’un marché très fragmenté, il est encore très difficile de dénicher des portefeuilles de taille significative avec des rendements moyens entre 6 et 7%.
Selon l’étude de Your Care Consult il existe « un potentiel dans le secteur hospitalier et les maisons de retraite grâce à une croissance du nombre de vendeurs et d’investisseurs, notamment européens ».

Espagne : des  projets d’externalisation difficiles et… plus nombreux


Plusieurs  opérations d’externalisation de cliniques MCO n’ont pu se concrétiser en 2016 pour des raisons fiscales liées à des problématiques de perte de TVA sur les loyers.
Les exploitants financent traditionnellement leurs opérations par l’emprunt. Malgré tout les projets d’externalisation sont plus nombreux et intéressent de plus en plus des investisseurs étrangers faute d’investisseurs domestiques.
Les baux sont de très longue durée (30-35 ans) voire même certains actifs sont détenus dans le cadre de concessions.
L’étude souligne un » potentiel d’investissement dans les maisons de retraite,. En revanche, le secteur hospitalier… présente peu de potentiel ». Il est ainsi attendu en 2017 un volume d’investissement  autour de 300 m€ avec des rendements légèrement à la baisse.
               

Portugal : un marché encore embryonnaire


Ce marché  présente des exploitants de cliniques de taille intéressante. Il devrait en conséquence bénéficier de l’effet d’entraînement de l’appétit des investisseurs immobiliers pour l’Europe du Sud.

Blandine Blanc-Durand