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L’immobilier de « santé » en France en 2017 : entre concurrence et rareté

05/03/2018

Cushman & Wakefield dresse  le bilan de l’année 2017 et aborde les perspectives 2018 de l’immobilier de santé en France. L’étude débute  par le portrait d’une population française vieillissante dont la conséquence est une hausse de la demande de soins hospitaliers et une progression des besoins d’hébergements pour personnes âgées dépendantes ou pas.
Dominé par les EHPAD, le secteur médico social est encore atomisé.  La part du secteur public reste prépondérante, (45%) tandis que celle du secteur privé à but lucratif est assez maigre (24%). L’ouverture de nouveaux établissements étant « parfois trop compliquée » il s’ensuit du coup, une relation entre  opérateurs privés  investisseurs visant le redéveloppement des structures existantes dans des marchés ciblés et financièrement porteurs. Le trio de tête  (Korian, Orpea et Domus VI) concentre 50% du secteur privé. Une présence forte qui leur permet d’affiner leur stratégie  sur des axes de diversification géographique (Europe du sud et de l’Est) et économique comme les soins à domicile ou les résidences non médicalisées.
Côté soin, le secteur connaît une forte mutation animée par  une croissance de l’ambulatoire (+4,5%). La situation financière des hôpitaux est devenue critique. Elle relance « la question d’une possible externalisation de leurs murs » et affirme le potentiel de développement des opérateurs privés où le top 3 (Ramsay Générale de Santé, Elsan, Vivalto Santé-Vivalto Vie) ne concentre que 22% du nombre d’établissements.  Pas de doute pour la directrice des études,  Magalie Marton « Les fusions-acquisitions… devraient donc se poursuivre ». En cause les nouvelles lois qui renforcent l’intérêt d’un effet de taille et permet aux opérateurs «  de renforcer l’attractivité de leurs offres de soins, leur maillage territorial et d’accroître leurs moyens financiers. »
Après une année 2016 exceptionnelle (1,8 md €), le volume d’investissement en immobilier de santé s’est calmé en 2017. Il avoisine les 500 m€  dont 330 m€ d’acquisitions de cliniques. Les 2/3 de ce volume correspondent à des transactions entre investisseurs. Parmi les montants les plus significatifs on  retiendra l’acquisition de 3 établissements de santé  (100 m€) par BNP Paribas REIM pour  l’OPPCI HPF1 et la  participation (91m€) d’un fonds de Primonial REIM dans la foncière Siscare. 
Quelques transactions initiées en 2017 et estimées à 600 m€ sont attendues en 2018.  Un niveau qui renouerait avec le niveau moyen d’investissement des dix dernières années, (plus de 700 m€) » précise Marc Guillaume, partner Cushman & Wakefield - Valuation Advisory. Enfin,  Adossés à des baux d’une durée longue (en moyenne 12 ans) , les actifs prime délivrent  des«  taux de rendement entre 4% pour les EHPAD et 5,25% pour les cliniques MCO « soit un spread toujours aussi intéressant pour les investisseurs. »

Blandine Blanc Durand