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Un marché immobilier dynamique dans un contexte de taux bas

La Banque de France vient de publier une étude sur les prêts immobiliers. Dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas, le marché de l’immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018. L’encours a franchi la barre des 1000 milliards d’euros en fin d’année.

Favorisé par des taux qui restent à des niveaux historiquement très bas, l’endettement du secteur privé non financier se maintient à des niveaux élevés en France. Au 31 décembre 2018, celui des ménages français représentait plus de 70 % du produit intérieur brut, un chiffre en augmentation constante depuis le début des années 2000.

Un prêt moyen tiré par les acquéreurs déjà propriétaires

Le montant du prêt moyen à l’octroi a augmenté de manière quasi ininterrompue depuis 2009 pour s’établir à 170 187 euros en 2018, soit une hausse de 5 % par rapport à 2017, qui reste supérieure à celle des prix de l’immobilier.

La durée moyenne des prêts

Elle a continué d’augmenter pour la troisième année consécutive pour retrouver son niveau de 2008 à 19,9 ans, soit une augmentation de 11 mois par rapport à 2017.

Un taux d’effort qui reste contenu

Le taux d’effort moyen s’inscrit en légère hausse pour la troisième année consécutive pour atteindre 30,1 % en 2018 (+ 40 points de base – pb – par rapport à 2017) mais il reste toujours en deçà du niveau de 2009 (31,6 %).

Le taux d’endettement moyen était de 4 années de revenu en 2007, il est supérieur de 30 % en 2018 (5,2 années).

Une LTV en hausse à l’octroi mais stable en cours de vie

La LTV (Loan‐To‐Value, soit le ratio entre le montant du prêt principal et la valeur d’achat du bien) à l’octroi a augmenté pour la quatrième année consécutive (+ 30 pb), pour atteindre 87,3 % en 2018, son plus haut niveau historique. Hors rachats de crédits externes, cette évolution est due en premier lieu aux primo‐accédants, dont la LTV moyenne a augmenté de 190 pb à 90,4 %. Toutefois cet indicateur demeure un critère d’octroi secondaire pour les banques françaises, qui se concentrent davantage sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. (Bulletin de la Banque de France n°222/3 publié le 27 juin 2019).

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