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Selon l’adage bien connu des investisseurs, bien placer ses capitaux suppose de ne « pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». La diversification est en effet l’une des conditions nécessaires à mettre en œuvre afin de diminuer le risque, mais aussi de maximiser le rendement obtenu.

Et cela est particulièrement vrai en matière d’immobilier, en effet, les niveaux de loyer, de vacances etc. en bref les cycles économiques peuvent varier d’un pays à l’autre. Et ces variations sont d’autant plus importantes que l’incertitude macro-économique est grande et la crise économique guette.

Notons également que la fiscalité y compris au sein de la zone euro reste spécifique à chaque pays. Le Portugal par exemple est réputé pour ses niveaux d’imposition très attractifs pour les expatriés, ce qui en fait une destination prisée des retraites. En conséquence, les SCPI s’ouvrent de plus en plus à la diversification géographique. Selon les données de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), les investissements réalisés à l’étranger par les SCPI sont en forte progression ces dernières années puisqu’ils sont passés de 28,4% du total des investissements réalisés en 2019 à 33,7% en 2021, un pic à 38,9% ayant même été atteint en 2020 !

L’Europe de l’Est attire

La majorité des investissements réalisés par les SCPI à l’étranger se font en Allemagne qui représentaient 48% de l’allocation des SCPI en dehors de l’hexagone en 2019 ! Si ce pays domine toujours en 2021, sa part à tendance à diminuer puisqu’elle ressort à 27,8% en 2021. A contrario, d’autres zones géographiques progressent. C’est le cas par exemple du Royaume-Uni qui est passé de 5,3% en 2019, à 13,8% en 2020 et à 20,8% en 2021, selon les statistiques de l’IEIF. Une hausse qui s’explique notamment par la dépréciation de la livre sterling qui a été relativement importante à la suite du Brexit et qui a mécaniquement renforcé le pouvoir d’achat immobilier des non-résidents. L’autre zone géographique qui intéresse de façon croissante les gérants de SCPI est l’Europe de l’Est. La Pologne, la République Tchèque, les États Baltes ou encore la Hongrie affichent des taux de croissance bien supérieurs à ceux de l’Union européenne. Sur la période pré-covid 19 entre 2009 et 2019, le taux de croissance annuel moyen de la Pologne par exemple était de 3,8% contre 1,4% pour la France. L’immobilier d’entreprise est très dynamique dans ces pays en croissance. Mais d’autres secteurs intéressent aussi les gérants de SCPI comme celui des Ehpad au Royaume-Uni et en Allemagne.

Si la plupart des SCPI investissent à l’étranger, certaines s’y consacrent exclusivement. Parmi celles-ci citons celles de la société de gestion Corum (Corum XL et Corum Eurion) investies principalement au Royaume-Uni, en Irlande et en Europe de l’Est.  Advenis REIM propose aussi deux SCPI totalement investies à l’étranger à savoir ELIALYS et EUROVALYS, la première privilégiant l’Espagne et la seconde l’Allemagne. Enfin Paref Gestion propose deux SCPI centrées sur l’Allemagne : Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Ces deux dernières contrairement aux précédentes investies dans l’immobilier de bureau, misent sur le commerce.