La fiscalité des SCPI

12/09/2018
On dit que les SCPI sont transparentes fiscalement car elles ne sont pas imposées directement. Chaque associé est redevable de l’impôt selon le mode d’acquisition des parts. Trois régimes d’imposition différents coexistent : revenus fonciers, revenus financiers et plus-values immobilières.

SCPI : imposition des revenus fonciers

Au même titre que l’investissement immobilier en direct, la quote-part du revenu locatif perçu via une SCPI est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. On distingue deux régimes différents :


  • Régime réel : concerne les revenus fonciers bruts annuels supérieurs à 15 000 €. En cas de déficit foncier, une déduction fiscale est prise en compte, plafonnée à 10 700 €

  • Régime micro-foncier : pour les biens détenus en direct qui ne sont pas concernés par un régime spécial et n’excèdent pas un plafond annuel de 15 000 €

Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant annuel des loyers perçus.


A noter : Concernant les parts de SCPI acquises à crédit, les intérêts et les frais de dossier sont déductibles des revenus fonciers.


SCPI : imposition des revenus financiers

Les revenus financiers représentent la part des dividendes issus des placements de trésorerie de la SCPI. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux et au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre des revenus de capitaux mobiliers.


Une retenue à la source à hauteur de 24 % est prélevée par l’administration fiscale sous forme de crédit d’impôt restituable. Les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule sont dispensés du paiement de l’acompte.


SCPI : imposition des plus-values

L’imposition des plus-values supporte un régime fiscal identique aux plus-values immobilières des biens détenus en direct. On distingue deux cas :


  • Les plus-values sur les ventes d’immeubles, soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en fonction de la durée d’acquisition

  • Les plus-values sur les cessions de parts, imposées de façon forfaitaire et assujetties aux prélèvements sociaux après un abattement selon la durée de détention

  • A noter : Le montant de l’impôt sur les plus-values est nul pour les parts acquises depuis plus de 30 ans.


    Les SCPI d’habitation donnent droit à des régimes fiscaux spécifiques :


  • Loi Pinel : réduction d’impôt à hauteur de 18 % sur 9 ans

  • SCPI Malraux : réductions d’impôt en cas de travaux dans le parc ancien et l’immobilier de prestige

  • Monument historique : permet de déduire la quote-part de travaux de rénovation réalisés du revenu global

  • Déficit Foncier : permet de déduire le montant des travaux des revenus fonciers

L’astuce LINXEA


Pour ceux qui ont un horizon de placement à long terme, l’emprunt est l’un des meilleurs moyens pour limiter sa fiscalité sur les revenus des SCPI.


Non seulement l’emprunt permet d’investir plus, mais il permet également de profiter de charges déductibles qui limiteront le poids annuel de la fiscalité.


L’achat de SCPI en direct doit donc être envisagé au travers d’une solution mixte d’investissement cash et à crédit.


D’autres solutions existent pour limiter la fiscalité. On peut notamment citer l’acquisition de parts de SCPI investies à l’étranger ou encore l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété.