SCPI : comment investir ?

13/09/2018
Les SCPI sont chargées de l’acquisition et de la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers, ainsi que de la rétribution de leurs associés sur la base des loyers perçus. Pour l’épargnant, c’est l’occasion d’obtenir un revenu complémentaire régulier tout en bénéficiant de supports d’investissement diversifiés.

Les modalités de souscription des parts de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’acquérir des parts de biens immobiliers, en direct ou en unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie. Il est possible d’investir :


  • Au comptant

  • A crédit

  • En démembrement : nue-propriété et usufruit

  • Via un contrat d’assurance-vie

Le choix du mode d’acquisition dépend des objectifs d’épargne et de la fiscalité appliquée.


SCPI au comptant

L’investissement au comptant correspond à la façon la plus courante d’acquérir des parts de SCPI. Elle consiste à :


  • Acheter des parts auprès d’un organisme

  • En avoir la pleine jouissance et percevoir la quote-part des revenus

L’investissement au comptant s’adresse principalement aux épargnants qui disposent d’un capital et dont la tranche marginale d’imposition est plutôt basse.


Il est possible d’acheter des parts de SCPI via un intermédiaire (courtier, banque) ou directement auprès des sociétés de gestion avec un bulletin de souscription.


SCPI à crédit

Vous pouvez souscrire un crédit immobilier – ou un crédit consommation - pour acquérir des parts de SCPI. L’effort d’épargne est compensé par les revenus locatifs et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Il est possible d’opter pour :


  • Un crédit amortissable

  • Un crédit in fine

L’investissement à crédit dans une SCPI s’adresse principalement aux investisseurs qui n’ont pas besoin de liquidité immédiate.


SCPI en démembrement

Investir en démembrement dans une SCPI consiste à séparer la part de SCPI en pleine propriété en deux entités distinctes pour une période contractuelle (5 à 10 ans) :


  • Nue-propriété

  • Usufruit

La nue-propriété consiste à renoncer temporairement aux revenus pour bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de la part, entre 20 et 35 % en fonction de la durée du démembrement. À l’issue de cette phase, la pleine propriété de la part est rendue sans imposition ni prélèvements sociaux et les revenus locatifs peuvent être perçus intégralement.


L’investissement en usufruit compense l’acquisition démembrée à hauteur de la nue-propriété. Les revenus locatifs sont perçus pendant la durée du placement mais après le démembrement, vous ne serez plus propriétaire de l’usufruit.


SCPI via l’assurance-vie

Enfin, vous pouvez acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Dans ce cas, elles deviennent des unités de compte pourvues de certains avantages :


  • En cas de rachat, la fiscalité applicable est celle de l’assurance-vie et non celle des revenus fonciers

  • La liquidité est assurée par le gestionnaire

  • Il est possible de désigner un bénéficiaire afin de protéger ses proches

  • L’assurance-vie se transmet hors actif successoral

L’acquisition de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.


L’astuce LINXEA


Qui n’a pas rêvé d’investir dans l’immobilier ? Bien plus de personnes que celles qui ont osé se confronter aux difficultés de la sélection du bien, des rendez-vous chez le notaire, de la recherche des locataires, du recouvrement des loyers…


La SCPI lève à elle seule toutes ces difficultés. En un seul rendez-vous, vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier dont l’administration est confiée en totalité à des professionnels. Vous percevrez les loyers régulièrement sans soucis !


La SCPI, c’est l’immobilier de rêve !