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Crédit immobilier : 4 points sur lesquels s’arrêter avant de signer une offre de prêt

21/12/2018

Souscrire un prêt immobilier engage… souvent pour longtemps. Devant plusieurs offres Credixia recommande de vérifier 4 conditions avant de signer.

1. le taux « trompe l’œil »
Vérifiez d’abord si le taux proposé est variable ou fixe. Opter pour la variabilité c’est accepter l’idée d’échéances modulables à la baisse comme à la hausse. Pas très rassurant dans un environnement 2019 où se dessine une probable hausse des taux. Par sécurité, préférez un taux fixe car les conditions ne bougent pas pendant toute la durée du crédit. Par ailleurs, l’obligation imposée aux banques de fournir le TAEG (Taux Annuel Effectif Global, voir Crédit Immobilier 2) permet de visualiser le coût effectif total d’un prêt et pas seulement le taux « trompe l’œil » nominal du prêt. En clair, si vous disposez de plusieurs offres,  votre premier travail doit être de comparer le cout global des intérêts et le TAEG.

2.  Chère assurance emprunteur
Elle est obligatoire quand bien même vous détiendriez des ressources et un patrimoine suffisants pour garantir votre prêt.  Il ne faut pas se voiler la face, dans la plupart des cas, elle est une manne de long terme et surtout l’objet de belles marges pour les assureurs. Par paresse ou volonté de se « débarrasser » d’un dossier chronophage, les emprunteurs signent souvent sans mesurer que le coût de l’assurance impacte fortement le coût du prêt et donc, la mensualité. « Il peut représenter jusqu’à 0,60% du TAEG ». Du coup, il convient de profiter de la possibilité offerte par la loi de faire jouer la concurrence en optant pour une délégation d’assurance.  Sans avoir besoin de négocier quoi que ce soit au préalable, vous vous apercevrez très vite que les conditions tarifaires y sont souvent plus avantageuses.

3. Des frais pas si annexes
Ces frais s’ajoutent au montant du crédit et sont payables au déblocage des fonds.  Ils sont à payer immédiatement « d’où l’importance de les anticiper ». Ce sont d’abord les frais de garantie (caution ou hypothèque) qui peuvent représenter « entre 1 et 1,5% de l’emprunt ». Puis les frais de dossier. « Ils peuvent atteindre jusqu’à 1,2% du montant du prêt » mais sont aussi négociables. Un rabais de 50% voire une exonération est possible pour les meilleurs profils. Pour les autres, tout est affaire de négociation ! Enfin, si vous faites appel à un courtier, choisissez  en sans frais (la moyenne des frais de courtage est de 1500€) » vous économiserez jusqu’à 1% du montant du prêt ». 
« Un crédit de 100 000 € à 2% sur 20 ans et 1 000 € de frais de dossier impliquent une augmentation du taux de 0,10% » explique Crédixia. Résultat, si une banque concurrente  propose  2,05% sans frais de dossier,  il est donc plus judicieux de choisir l’offre avec le taux le plus élevé.

4. Les conditions à vérifier

Une offre de prêt recèle des clauses  importantes qui sont à discuter avec son banquier.  La clause de remboursement anticipé doit par exemple être négociée avant la signature de l’offre afin d’en être exonéré des frais.   Vérifiez la clause de modulation des mensualités qui permet d’augmenter ou de baisser les mensualités  ainsi que celle de transfert de prêt qui permet de conserver son taux  sur un nouveau prêt. De plus, si la garantie est rattachée à un organisme de caution, il sera également possible de la transférer sur le nouveau crédit. « En cas de remontée des taux, il s’agit d’une excellente opportunité. »


La clause de différé de remboursement donne la possibilité de reporter le remboursement des échéances plusieurs mois après le déblocage des fonds. Top, dans le cas de SCPI dont le délai de jouissance est long… mais encore faut il convaincre son banquier ! Enfin, la condition de suspension d’échéances permet de suspendre ses remboursements pendant quelques mois (maximum de 12 mois). Dans ce cas, les mensualités différées sont reportées en fin de prêt, avec bien sur… des frais supplémentaires.

Blandine Blanc-Durand