SCPI et OPCI

12/09/2018
SCPI et OPCI sont souvent appelées « pierre papier » en référence à l’acquisition d’actifs immobiliers sous forme de parts. Il s’agit de structures collectives d’investissement portant sur des biens immobiliers qui distribuent un revenu à leurs associés sous forme de dividendes.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF. Ces sociétés de gestion sont chargées de collecter les capitaux, acquérir les immeubles, sélectionner les locataires, encaisser les loyers, distribuer les revenus... La diversification des investissements mutualise les risques sur les actifs.


Il est possible d’acquérir des parts de SCPI :


  • Directement auprès des sociétés de gestion

  • Par un intermédiaire, banque ou courtier

  • En unités de compte sur une assurance-vie ou un contrat de capitalisation

Chaque trimestre, les revenus sont perçus sous forme de dividendes. La fiscalité appliquée aux SCPI dépend du mode de détention choisi, l’assurance-vie bénéficiant notamment d’un régime spécifique au bout de 8 ans ou plus.


L’acquisition et la détention de parts de SCPI entrainent des frais plus élevés que les fonds investis en titres financiers :


  • Frais d’entrée, calculés sur le prix de la part intégrés au coût de souscription (entre 8 et 10 %)

  • Frais de gestion, calculés sur les revenus de la SCPI afin de rémunérer la société de gestion (entre 10 et 15 % annuels)

  • Frais de cession, généralement payés par l’acquéreur sur le montant de la transaction ainsi que des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5 % du prix d’exécution)

Il est possible de revendre ses parts :


  • En trouvant un acquéreur directement

  • En s’adressant au gestionnaire

  • En demandant un rachat à la société de gestion dans le cas d’une SCPI à capital variable

L’investissement en SCPI est un placement de long-terme non garanti, sa rentabilité étant liée aux variables du marché immobilier.


Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) proposent de devenir copropriétaire de biens immobiliers commerciaux et professionnels, ainsi que des logements d’habitation. Ils sont - comme les SCPI - gérés par des sociétés de gestion. Contrairement aux SCPI, les OPCI peuvent investir en actifs immobiliers indirects dans des parts de sociétés à prépondérance immobilière.


Les OPCI existent sous deux formes :


  • Fonds de placement immobilier (FPI) sur le modèle des FCP

  • Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) sur le modèle des SICAV

Il est possible d’acquérir des parts :


  • Directement auprès des sociétés de gestion

  • Auprès des banques et des compagnies d’assurance

  • Via un courtier indépendant

La plupart du temps, les fonds sont souscrits en unités de compte sur un contrat d’assurance-vie. La société de gestion est chargée de la location des biens, des travaux et des charges, ainsi que de la gestion des actifs financiers.


Les revenus distribués sont des dividendes. Leur rendement dépend :


  • Du montant des loyers

  • De la quantité de parts détenues

  • De la valeur des actifs financiers

Ni le capital ni le rendement ne sont garantis, la valeur des parts étant liée aux marchés immobilier et financier. Les taux d’intérêt peuvent évoluer si l’OPCI recourt au crédit.


Les porteurs de parts sont imposés sur le montant effectivement distribué et non sur les résultats nets de l’OPCI :


  • Pour les revenus courants

  • Pour les plus-values de cession

En contrepartie, l’OPCI doit distribuer une partie des revenus nets et des plus-values (entre 50 et 85 % minimum selon les actifs).


En cas de cession de part, l’OPCI est tenu de les racheter. Le rachat est exonéré de droits d’enregistrement, sauf en cas de détention importante (au moins 10 % des parts pour un particulier).


L’investissement en OPCI entraîne des frais :


  • Frais d’achat

  • Frais de vente

  • Frais de fonctionnement et de gestion

  • Frais d’exploitation immobilière et de transaction

  • Commissions de surperformance éventuelles

L’OPCI est un placement à moyen terme, plus liquide qu’une SCPI et bénéficiant d’une diversité de supports d’investissement plus importante.


L’astuce LINXEA


Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont une autre option de placement pierre papier. Elles permettent d’investir à la fois en bourse et dans l’immobilier.