Les SIIC : les sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse

Foncières cotées

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Les SIIC, ou “foncières cotées” sont des entreprises spécialisées dans la détention d’un parc immobilier locatif. En France, les plus connues sont Unibail, Klépierre, Gecina, Covivio… Le centre commercial le plus proche de chez vous est probablement détenu par une SIIC !

Comme les SCPI, les SIIC sont en général spécialisées sur une typologie d’actifs fonciers (bureaux, centres commerciaux, hôtels, résidentiel…). Les plus petites ne détiennent que quelques biens, les plus grandes possèdent un parc international.

Les SIIC tirent la majorité de leur revenu des loyers encaissés. Certaines ont également une activité de promotion immobilière : elles construisent des immeubles ou transforment des immeubles existants pour ensuite les revendre et dégager une plus-value.

Comme leur nom l’indique, les SIIC sont cotées en bourse. On en devient donc actionnaire en passant simplement un ordre de bourse. Attention : toutes les sociétés foncières cotées ne sont pas des SIIC : c’est une option fiscale à l’initiative de la société.

Un régime fiscal particulier

Les SIIC sont des actions tout à fait ordinaires, mais elles se distinguent par un statut fiscal particulier : le statut SIIC, créé en 2003 et calqué sur ce qui existait déjà dans d’autres pays (le statut REIT aux États-Unis par exemple). Ce statut entraîne deux caractéristiques importantes :

  • Les SIIC ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, l’imposition est reportée sur l’actionnaire selon le principe de transparence fiscale.
  • Les SIIC ont une obligation de distribution : au moins 85 % des bénéfices tirés des loyers et 50 % des plus-values réalisées doivent être distribués sous forme de dividendes.

Ces particularités rendent les SIIC particulièrement attractives pour les investisseurs en quête de rendement régulier, car le dividende est relativement élevé et prévisible. Cependant, même si les loyers sont payés, les dividendes ne sont jamais garantis, car l’obligation de distribution porte sur les bénéfices, c’est-à-dire les loyers nets de charges.

La transparence fiscale n’est pas un cadeau du fisc : l’impôt est finalement payé, mais il l’est au niveau de l’actionnaire plutôt qu’au niveau de la société. Pour cette raison, il est impossible de détenir des SIIC en PEA : le fisc tient à ses revenus !

Quelle différence entre SIIC et SCPI ?

SIIC et SCPI sont deux véhicules pour investir dans l’immobilier sous forme de titres financiers. Mais, même si les deux méritent l’appellation “pierre-papier”, leur fonctionnement est très différent.

En achetant des actions de SIIC, vous devenez actionnaire d’une société cotée, de la même manière que vous pourriez être actionnaire d’une entreprise industrielle. L’entreprise a des salariés, des dirigeants, des coûts de fonctionnement, des locaux, une stratégie, un marketing… Le parc immobilier est son produit, les locataires sont ses clients. L’entreprise a sa propre vie : elle peut fusionner avec une autre, être la cible d’une offre d’achat, ou se lancer dans des opérations de croissance externe par exemple.

En achetant des parts de SCPI, vous êtes associé propriétaire d’un parc immobilier et choisissez, collectivement, de confier la gestion de ce parc à une société de gestion, de la même manière que vous pourriez déléguer la gestion d’un appartement. Cette société de gestion est donc votre prestataire, la SCPI en elle-même n’a pas de salarié. Vous devenez client de la société de gestion.

En outre, on constate, sans que ce soit une obligation ou une généralité, que :

  • les SIIC utilisent davantage le levier du crédit que les SCPI,
  • les SIIC fonctionnent souvent à périmètre constant, tandis que les SCPI, du moins celles à capital variable, sont souvent en collecte permanente de capitaux, donc ont tendance à étendre leur patrimoine au gré de la collecte.

Avantages et inconvénients des SIIC comparés aux SCPI

Les SIIC sont des actions : leur cours dépend de l’offre et la demande, comme pour toute action cotée en bourse. Elles sont donc plus volatiles que les SCPI.

Il arrive donc qu’une action de SIIC décote significativement par rapport à son actif net réévalué (l’ANR est une métrique qui estime la juste valeur du patrimoine). C’est le cas lorsque le marché a des doutes sur la stratégie menée par les dirigeants ou anticipe une baisse de l’ANR. Malgré le caractère rassurant de la pierre, les fluctuations des SIIC peuvent être importantes, surtout si la SIIC utilise l’effet de levier de l’endettement : la volatilité est bien plus élevée qu’une SCPI.

À l’opposé, les SCPI sont très peu volatiles, et les prix de souscription et de rachat s’éloignent rarement de la valeur du parc immobilier, car ils sont juridiquement compris dans une fourchette de 10 % autour de la valeur du patrimoine. Des fortes décotes ou surcotes sont donc impossibles.

En revanche, puisque les SIIC sont des actions, elles sont très liquides, il est possible d’en acheter très facilement pendant les heures d’ouverture de la bourse, avec des frais très faibles.

Ensuite, les SCPI se prêtent à de multiples modes de détention : financement à crédit, démembrement temporaire de propriété (pour n’acheter que la nue-propriété par exemple).

Ces montages sont bien plus difficiles à réaliser sur une SIIC, que les banques assimilent, à juste titre, à des actions. Toutefois, il faut garder en tête que beaucoup de SIIC utilisent en partie l’endettement pour acquérir leur patrimoine : dans ce cas, un effet de levier est déjà intégré.

Pour finir, la fiscalité diffère : les revenus des SIIC sont des dividendes d’actions tandis que les revenus des SCPI sont des revenus fonciers. Les SCPI profitent aussi de l’abattement sur durée de détention propre aux biens immobiliers physiques, qui vient limiter l’impôt sur d’éventuelles plus-values. Cet abattement n’existe pas sur les SIIC.

Comment acquérir des SIIC ?

  • Ce sont des actions : vous pouvez donc les acheter chez n’importe quel courtier qui donne accès à Euronext et les loger sur un compte-titres. Pour mémoire, elles ne sont pas éligibles au PEA.
  • Indirectement, vous pouvez aussi acheter des ETF (trackers) indexés sur un indice boursier constitué de SIIC et équivalents internationaux, tel que le Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF.
  • Vous pouvez opter pour un OPCVM spécialisé en foncières cotées, avec une portée géographique européenne ou internationale.
  • Certains contrats d’assurance-vie intègrent les SIIC les plus liquides dans leur gamme d’unités de compte. C’est notamment le cas du contrat LINXEA Spirit 2 assuré par Spirica. Le format en unités de compte est fiscalement avantageux, au prix de certaines limitations dans votre rôle d’actionnaire ; il convient de vous renseigner en amont.
  • Enfin, les fonds en euros à tonalité immobilière détiennent généralement des SCPI et des SIIC. C’est un autre moyen indirect de s’exposer à l’immobilier coté.

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