Tout savoir sur les SCPI - Linxea
Associés d'une SCPI

Tout savoir sur les SCPI

Découvrez les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), un placement prisé en France. Ces placements immobiliers locatifs offrent un moyen de se constituer un patrimoine diversifié. Cependant, comme tout investissement, ils comportent des risques, notamment un risque de perte en capital. Avant de vous lancer, vous devez comprendre le fonctionnement des SCPI, leur fiscalité et leur rendement. C’est ce que nous allons aborder dans ce guide.

Définition et intérêt d’une SCPI (immobilier)

Une SCPI est un organisme de placement collectif (OPC) qui prend la forme d’une société non cotée en bourse, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Administrée par une société de gestion, elle collecte de l’argent auprès des épargnants dans l’objectif unique d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Les SCPI sont donc des véhicules d’investissement en immobilier. Ce type de placement, aussi appelé “pierre-papier”, permet d’investir dans l’immobilier “indirect”, c’est-à-dire sans avoir à acheter un bien immobilier en direct.

Selon vos moyens financiers, vous pouvez acquérir des parts de SCPI et profiter de divers avantages associés à ce type d’investissement – des avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales ou des revenus immédiats (ou futurs) dans le cas des SCPI de rendement.

L’investissement en parts de SCPI doit être considéré sur le long terme. La durée de détention recommandée étant de 8 à 10 ans. Mais dans les faits, les parts de SCPI sont conservées sur une durée bien plus longue, de l’ordre de 22 ans environ.

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Aussi bien les personnes physiques que les personnes morales (sociétés commerciales, associations et sociétés civiles immobilières (SCI)) peuvent acheter des parts de SCPI, et devenir à ce titre “associées”.

La SCPI comment ça marche ? Fonctionnement du placement en SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont spécialisées dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs. La directive européenne AIFM a élargi leurs possibilités d’investissement, leur permettant d’acquérir des parts dans d’autres SCPI ou d’autres organismes de placement collectif immobilier, ainsi que d’inclure des terrains nus dans leur portefeuille, dans la limite de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.

Les fonds collectés par une SCPI peuvent être affectés à l’acquisition de locaux commerciaux ou d’habitation, d’équipements, ou à des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de reconstruction, dans certaines limites fixées par la loi. La revente de biens immobiliers par une SCPI doit rester occasionnelle et être approuvée par l’assemblée générale des associés, avec des conditions spécifiques à respecter.

La détention de parts de SCPI libère l’épargnant de toutes les contraintes de gestion d’un bien immobilier. Ici, nul besoin de rechercher un bien immobilier, de sélectionner des locataires ou encore d’avoir recours à un notaire. En effet, c’est la société de gestion de la SCPI qui se charge de la recherche des locataires, du paiement des charges, de la collecte des loyers, de la réalisation des travaux etc..

Les différents types de SCPI

Il existe 2 types de SCPI :

  • les SCPI de rendement – largement majoritaires sur le marché – détiennent un patrimoine immobilier composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières, établissements de santé…). Ces actifs génèrent des revenus réguliers (les loyers ou dividendes), qui sont redistribués aux investisseurs.
  • les SCPI qui détiennent un patrimoine immobilier composé d’immeubles à usage d’habitation (appartements, résidences..) elles-mêmes classées en deux sous-catégories :
    • les SCPI de plus-values visent à valoriser leurs parts sur le long terme en acquérant des biens décotés et en les réhabilitant.
    • les SCPI fiscales – éligibles à un dispositif de défiscalisation – offrent quant à elles des avantages fiscaux aux épargnants. Ces avantages peuvent prendre la forme d’un amortissement déductible des revenus fonciers ou d’une réduction d’impôt (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Denormandie).

    Focus sur les SCPI de rendement

    Les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus réguliers pour leurs investisseurs. Ces SCPI investissent dans des immeubles à usage commercial, comme des bureaux, des entrepôts ou des locaux commerciaux.

    Elles achètent des immeubles à usage commercial et les louent à des entreprises. Les loyers perçus sont ensuite distribués aux investisseurs, généralement trimestriellement.

    Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable :

    • les SCPI à capital fixe ont un capital qui ne peut pas être augmenté une fois atteint. Les transactions de cession de parts ont alors lieu sur le marché secondaire : un système de confrontation des acheteurs et des vendeurs est mis en place.
    • les SCPI à capital variable peuvent émettre ou racheter des parts à tout moment.

    À qui s’adressent les SCPI de rendement ?

    Les SCPI de rendement s’adressent principalement aux épargnants à la recherche de revenus réguliers, immédiats ou futurs.

    Focus sur les SCPI de plus-values

    Les SCPI de plus-values (aussi appelées SCPI de capitalisation) ont pour objectif de générer des plus-values à la revente des immeubles détenus. Ces SCPI investissent dans des immeubles à usage d’habitation, qui sont susceptibles de se valoriser sur le long terme.

    Comment ça marche ?

    Les SCPI de plus-values achètent des immeubles d’habitation à faible coût. Elles effectuent ensuite des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour améliorer la valeur des biens.

    À qui s’adressent les SCPI de plus-value ?

    Cette classe d’actif est particulièrement attractive pour deux types de contribuables :

    • Les contribuables les plus imposés
    • Les personnes qui cherchent à valoriser un capital, plutôt qu’à percevoir des revenus complémentaires.

    Pourquoi investir dans une SCPI ? les avantages

    Il y a plusieurs avantages à investir dans une SCPI :

    • Un investissement accessible : pour investir dans une SCPI, il suffit d’acheter des parts à partir de quelques centaines d’euros, ce qui est plus accessible que d’acheter un bien immobilier en direct.
    • Un risque mutualisé : plutôt que de dépendre d’un seul bien immobilier et d’un seul locataire, la SCPI repose sur un portefeuille diversifié de biens et de locataires.
    • Un placement diversifié : les SCPI investissent dans différents types d’actifs immobiliers et dans différentes régions, voire pays ce qui permet de diversifier son portefeuille d’investissement.
    • Un placement rentable : les SCPI distribuent des revenus réguliers, qui sont issus des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus.
    • Une gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées à la location et à l’entretien des biens, libérant ainsi l’investisseur de ces contraintes.

    A noter : Cet investissement doit être envisagé dans le cadre d’une stratégie de diversification.

    Quel est le montant minimum et comment investir dans une SCPI ?

    Pour investir dans une SCPI distribuée par Linxea, rapprochez-vous d’un de nos conseillers immobilier. Le conseiller vous aidera à choisir la SCPI qui correspond à votre profil d’investisseur et à votre budget.

    Contrairement à l’immobilier classique, les parts de SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros.

    Les différents modes d’achat de parts de SCPI

    Les SCPI peuvent être détenues de différentes manières :

    En assurance vie

    L’investissement en SCPI en assurance vie est un moyen de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les loyers ne sont pas fiscalisés puisqu’ils restent dans l’enveloppe assurance vie. Au sein d’un contrat d’assurance vie, la SCPI peut être souscrite comme n’importe quelle unité de compte.

    Au comptant

    L’investissement en SCPI au comptant ( ou en “cash”) est à recommander aux investisseurs qui disposent d’une épargne immédiatement disponible, qui sont faiblement imposés et qui souhaitent augmenter leurs revenus de manière régulière.

    En démembrement

    L’investissement en SCPI en démembrement permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit. L’usufruitier perçoit les revenus des SCPI pendant la durée du démembrement, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l’échéance du démembrement. Ce mode d’acquisition peut être intéressant pour les investisseurs qui veulent bénéficier d’une décote sur le prix de la part et qui souhaitent réduire la fiscalité.

    À crédit

    L’investissement en SCPI à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier. L’effort d’épargne est réduit, le remboursement du crédit étant partiellement – voire complètement – financé par les loyers.

    D’un point de vue fiscal, l’investissement en SCPI à crédit est également intéressant puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. L’investisseur peut donc réduire son impôt sur le revenu en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus.

    Par exemple, supposons qu’un investisseur ait un revenu net imposable de 100 000 euros et qu’il perçoive des dividendes de SCPI de 5 000 euros. Si le taux marginal d’imposition de l’investisseur est de 30 %, il paiera 30 000 euros d’impôt sur le revenu.

    Si l’investisseur finance son investissement en SCPI à crédit, il pourra déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Si les intérêts d’emprunt s’élèvent à 4 000 euros, l’investisseur paiera 26 000 euros d’impôt sur le revenu, soit une économie d’impôt de 4 000 euros.

    Ce mode d’acquisition est à considérer pour les investisseurs en phase de constitution de leur patrimoine.

    Est-ce rentable d’investir en SCPI ?

    Les SCPI ont historiquement offert un rendement attractif sur le long terme. En moyenne, les SCPI ont distribué un taux de 4,5 % par an au cours des 10 dernières années. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Le taux de rendement des SCPI est un indicateur important. Il permet de mesurer la rentabilité de ce type d’investissement.

    Il est calculé en divisant les dividendes versés sur l’année par le prix de la part.

    Exemple : une SCPI de rendement verse 100 € de dividendes par an pour une part de 1 000 €. Le taux de rendement de cette SCPI est donc de 10 %.

    TDVM et TD

    Le taux de rendement des SCPI était auparavant appelé TDVM, pour taux de distribution sur valeur de marché. En 2021, l’ASPIM, l’association française des sociétés de placement immobilier, a décidé de changer la terminologie. Le TDVM est désormais appelé TD, pour taux de distribution.

    Cette modification a été faite pour clarifier la différence entre le taux de rendement et le taux de distribution. Le taux de rendement est un indicateur global de la rentabilité d’un investissement, tandis que le taux de distribution est un indicateur plus spécifique qui mesure la rentabilité des dividendes versés.

    Focus sur la  revalorisation des parts de SCPI

    Importante à prendre en compte dans la rentabilité globale de la SCPI, la revalorisation des parts de SCPI est un phénomène courant. C’est à la fois une bonne nouvelle pour les investisseurs et un signe de bonne santé de la SCPI.

    Pourquoi les SCPI sont-elles revalorisées ?

    La revalorisation des parts de SCPI répond à deux raisons principales :

    • La première raison est réglementaire. L’Autorité des marchés financiers (AMF) impose aux SCPI de fixer leur prix de souscription dans une fourchette de + ou – 10 % de la valeur réelle de leur patrimoine (appelée valeur de reconstitution).
    • La deuxième raison est liée à l’évolution du marché immobilier. En effet, la valeur des actifs immobiliers détenus par les SCPI peut augmenter ou diminuer en fonction de l’évolution du marché.

    La revalorisation des parts de SCPI présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

    • Elle traduit une bonne gestion du parc immobilier par la société de gestion. En effet, si la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI augmente, c’est que la société de gestion a fait un bon travail pour les valoriser.
    • Elle permet d’augmenter le montant d’investissement de la SCPI qui peut alors acquérir de nouveaux actifs immobiliers ou renforcer ses positions sur des actifs existants.
    • Elle permet d’amortir les frais d’acquisition pour les nouveaux investisseurs : les nouveaux investisseurs paient un prix plus élevé pour leurs parts, ce qui permet d’amortir les frais d’acquisition.

    Pour profiter de la revalorisation des parts de SCPI, il faut investir avant la date fixée par la SCPI. Cette date est généralement publiée au Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO).

    Quels sont les frais d’une SCPI ?

    Les frais d’une SCPI peuvent avoir une incidence significative sur la rentabilité du placement :

    Les frais de souscription

    Les frais de souscription sont des frais payés par l’investisseur lors de l’achat de parts de SCPI. Ils sont généralement compris entre 8 et 12 % du prix de souscription. Ces frais sont utilisés pour financer les frais de commercialisation de la SCPI.

    Les frais de gestion

    Les frais de gestion sont des frais payés par l’investisseur chaque année pour couvrir les frais de gestion de la SCPI. Ils sont généralement compris entre 9 et 12 % du montant des loyers perçus. Ces frais servent à rémunérer la société de gestion de la SCPI.

    Comment les frais affectent le rendement

    Les frais de souscription et de gestion sont déduits du rendement de la SCPI avant le versement des dividendes aux investisseurs. Cela signifie que les investisseurs ne reçoivent que le rendement net des frais.

    Exemple : Supposons qu’une SCPI verse un rendement de 5 % par an. Si les frais de souscription sont de 10 % et les frais de gestion de 10 %, le rendement net des frais sera de 4 %.

    Les frais de retrait des SCPI sans frais de souscription

    Certaines SCPI proposent des frais de souscription nuls. En contrepartie, ces SCPI appliquent des frais de retrait, également appelés commissions de retrait.

    Ce sont des frais appliqués lorsque l’investisseur souhaite vendre ses parts de SCPI. Ces frais sont généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente des parts.

    Pourquoi ces frais ?

    • Pour dissuader les investisseurs de faire du trading. Les frais de retrait rendent moins attractif le fait de vendre ses parts de SCPI rapidement après les avoir achetées.
    • Pour compenser les frais de souscription nuls. Les frais de retrait permettent à la société de gestion de compenser les frais de commercialisation qu’elle n’a pas perçus lors de la souscription des parts.

    A noter : les frais de retrait sont généralement appliqués pendant une certaine période, appelée délai de retrait. Ce délai est compris entre 3 et 5 ans en général.

    Exemple : Supposons qu’un investisseur achète des parts de SCPI pour un montant de 1 000 euros. Si la SCPI applique des frais de retrait de 5 %, l’investisseur ne recevra que 950 euros s’il vend ses parts dans les 3 ans suivant la souscription.

    Quels sont les risques et inconvénients des SCPI ?

    Vous l’avez compris, les SCPI présentent plusieurs avantages, notamment une diversification tant au niveau des actifs immobiliers que du type d’activités des locataires et des revenus complémentaires réguliers. Néanmoins, elles comportent également des risques et quelques inconvénients dont il est important de prendre connaissance. A retenir : ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier :

    Le risque de perte en capital

    Comme tout investissement, l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. En effet, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.

    Les frais de souscription et de gestion

    Les SCPI sont soumises à des frais de souscription et de gestion. Ces frais peuvent réduire le rendement de l’investissement. Les frais de souscription sont généralement compris entre 8 et 12 % du prix de souscription. Les frais de gestion sont généralement compris entre 9 et 12 % du montant des loyers perçus.

    La liquidité limitée

    Les SCPI ont une liquidité limitée. En effet, il peut être difficile de revendre ses parts rapidement et à un prix intéressant. Il est donc important de bien réfléchir à son horizon de placement avant d’investir en SCPI.

    Les autres risques

    Outre les risques de perte en capital, de frais et de liquidité, les SCPI sont également exposées à d’autres risques, tels que :

    • Le risque locatif : les loyers peuvent être impayés ou diminuer en cas de vacance locative.
    • Le risque de vacance locative : la vacance locative peut entraîner une baisse des revenus de la SCPI.
    • Le risque de revalorisation immobilière : la valeur des actifs immobiliers de la SCPI peut baisser en cas de baisse du marché immobilier.
    • Le risque de défaut de la société de gestion : la société de gestion peut faire faillite, ce qui entraînerait une perte en capital pour les investisseurs.

    Quelle est la fiscalité des SCPI ?

    Les SCPI sont fiscalement transparentes, c’est-à-dire que chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus financiers et locatifs) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société. L’imposition des SCPI françaises dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs et inclut les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

    Les revenus des associés sont imposés de deux manières : à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques, et à l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales. En outre, les revenus des associés sont imposés dans des catégories différentes selon leur origine : revenus issus des placements financiers réalisés par la société ou des revenus fonciers issus de la perception de loyers.

    Les deux régimes d’imposition des revenus fonciers

    Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location d’un bien immobilier. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.

    Le régime micro-foncier

    Le régime micro-foncier est le régime d’imposition par défaut des revenus fonciers. Il est applicable lorsque les revenus fonciers bruts annuels du contribuable ne dépassent pas 15 000 euros.

    Ce régime permet de bénéficier d’un avantage fiscal comprenant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Cela signifie que le contribuable ne paie l’impôt que sur 70 % de ses revenus fonciers.

    Pour bénéficier du régime micro-foncier, le contribuable doit remplir les conditions suivantes :

    • Les revenus fonciers bruts annuels ne doivent pas dépasser 15 000 euros.
    • Il doit également percevoir d’autres revenus fonciers.

    Le régime réel

    Le régime réel est un régime d’imposition plus complexe que le régime micro-foncier. Il est applicable lorsque les revenus fonciers bruts annuels du contribuable dépassent 15 000 euros.

    Ce régime permet de déduire un certain nombre de charges du loyer brut. Ces charges comprennent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de réparation et d’entretien, les frais de gestion, les taxes et impôts, etc.

    Pour bénéficier du régime réel, le contribuable doit remplir les conditions suivantes :

    • Les revenus fonciers bruts annuels doivent dépasser 15 000 euros.
    • Le contribuable doit opter pour ce régime en remplissant la déclaration n°2044.

    Choix du régime d’imposition

    Le choix du régime d’imposition des revenus fonciers dépend de plusieurs facteurs, notamment du montant des revenus fonciers, des charges déductibles et de la situation personnelle du contribuable.

    En général, le régime micro-foncier est plus avantageux pour les contribuables dont les revenus fonciers sont faibles et qui ne supportent pas de charges importantes.

    Fiscalité des SCPI européennes

    Les SCPI peuvent investir dans des immeubles situés en France et/ou à l’étranger.

    Les revenus des SCPI étrangères sont imposables en France et dans le pays de situation de l’immeuble. Cette double imposition est généralement évitée par les conventions fiscales bilatérales entre la France et les autres pays.

    Le crédit d’impôt est le mécanisme le plus courant pour éviter la double imposition. Le contribuable français bénéficie d’un crédit d’impôt sur l’impôt français égal au montant de l’impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers.

    Calcul du crédit d’impôt : le crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d’imposition. Cela signifie qu’un reliquat d’impôt français peut rester à payer à hauteur de la différence entre le taux moyen et le taux marginal. Les prélèvements sociaux, eux, sont totalement effacés par le crédit d’impôt.

    Applicable dans certains pays, notamment la Belgique, les Pays-Bas et le Portugal, le taux effectif est un autre mécanisme d’imposition qui permet d’éviter la double imposition des revenus des SCPI étrangères pour les résidents français.

    Pour calculer le taux effectif, il faut additionner les revenus français et les revenus étrangers. L’impôt qui serait dû sur l’ensemble de ces revenus est ensuite calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition constaté est ensuite appliqué aux seuls revenus français.

    Fiscalité des SCPI en assurance vie

    Les SCPI peuvent aussi être souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, permettant alors de bénéficier de la fiscalité spécifique de cette enveloppe. En effet, les gains réalisés dans l’assurance-vie, y compris ceux provenant des SCPI, sont taxés à un taux forfaitaire libératoire de 7,5% après un abattement de 4 600€ pour une personne seule et de 9 200€ pour un couple, et ce, après 8 ans de détention du contrat.

    Fiscalité de la transmission des parts

    Les parts de SCPI sont considérées comme un actif immobilier. En cas de décès d’un associé, ses parts sont transmises aux héritiers selon les règles de dévolution successorale classique.

    Les parts sont réparties entre les héritiers en fonction de leur quote-part dans la succession. Par exemple, si un associé laisse deux enfants, chacun recevra 50 % des parts.

    Les héritiers ont ensuite deux options :

    • Conserver les parts : dans ce cas, ils continueront à percevoir les revenus générés par la SCPI.
    • Vendre les parts : dans ce cas, ils recevront la valeur des parts au moment de la vente.

    La transmission de parts de SCPI présente plusieurs avantages :

    • Elle permet de préserver l’unité du patrimoine immobilier. En effet, les parts de SCPI sont des actifs liquides, ce qui signifie qu’elles peuvent être facilement vendues. Cependant, il est possible de conserver les parts et de les transmettre à la génération suivante.
    • Elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal. En effet, les héritiers bénéficient d’un abattement de 100 000 € par enfant sur la valeur des parts de SCPI.

    Les parts transmises sont soumises aux droits de successions dont le montant dépend du lien de parenté entre le défunt et l’héritier.

    • Entre époux ou partenaires de PACS : exonération totale.
    • En ligne directe (parents, enfants) : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, puis application d’un barème progressif allant de 5% à 45%.
    • Entre frères et sœurs : abattement de 15 932 €, puis taux de 35% jusqu’à 24 430 € et 45% au-delà.

    SCPI et IFI

    Les SCPI, en tant qu’investissement immobilier, sont concernées par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, les parts de SCPI entrent dans le calcul de cet impôt, qui s’applique à l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par un contribuable, lorsque la valeur nette de ces biens excède 1 300 000 €.

    Le calcul de l’IFI se fait en fonction de la valeur vénale de la part de la SCPI représentant l’immobilier physique, détenue au 1er janvier de chaque année. Son taux est progressif et varie de 0,5 à 1,5 % selon la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.

    A noter : les SCPI restent imposables à l’IFI même lorsqu’elles sont détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou de capitalisation.

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