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Le placement dans des SCPI allemandes

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Le choix de placement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est fait par les investisseurs et les épargnants pour des raisons de sécurité financière, mais également pour sa gestion autonome qui ne requiert aucune compétence en matière immobilière.

La France impose les revenus « distribués » par ces SCPI directement entre les mains des associés, soumettant ces produits tant à la fiscalité directe, qu’aux prélèvements sociaux, et à l’IFI.

Compte tenu du poids de la fiscalité française, des opportunités d’optimisation ont été recherchées, et les SCPI allemandes offrent des avantages certains sur ce plan.

Les taux de rendement sont à ce jour relativement similaires entre les SCPI Françaises et les SCPI allemandes, la fiscalité quant à elle est très différente pour un investisseur français.

Les avantages des SCPI allemandes

En  effet, les bénéfices de SCPI allemandes sont soumis à l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %.

Ce sont ces revenus nets qui sont distribués aux associés français, au prorata de leurs parts dans la SCPI.

Si le contribuable français doit déclarer ces revenus en France, il bénéficie d’un «crédit d’impôt» qui permet d’annuler l’impôt français.

En application de la Convention fiscale franco-­allemande, ce crédit d’impôt fait l’objet d’un calcul complexe. Le montant du crédit d’impôt est indépendant du montant de l’impôt acquitté en Allemagne, ce qui a pour conséquence, que les pertes éventuelles de la SCPI allemande, ne pourront pas être imputées sur les revenus français.

En outre, la Convention fiscale entre la France et l’Allemagne permet d’être exonérés de l’application des prélèvements sociaux.

Cerise  sur le gâteau, ce patrimoine immobilier étant situé en Allemagne, il n’est pas imposable à l’IFI en France.

Sur le plan purement fiscal, ce placement est séduisant et si la loi fiscale française peut être modifiée et réduire à néant tout «montage fiscal», il est peu probable que la Convention entre la France et l’Allemagne fasse l’objet d’une modification substantielle à court terme.

Il  ne  faut cependant pas occulter l’adage qui dit que tout placement choisi uniquement pour un avantage fiscal peut se révéler un piège…!

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