SCPI ou immobilier en direct : que choisir ? - Linxea
Immobilier en direct vs SCPI

SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?

Pour investir dans la pierre, il est possible d’acheter un bien immobilier en direct ou de souscrire des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque méthode dispose d’avantages et d’inconvénients selon votre profil d’épargnant ainsi que vos objectifs patrimoniaux et financiers.

Investir sur le marché immobilier en parts de SCPI

Investir dans l’immobilier avec des parts de SCPI vise d’abord à percevoir des revenus complémentaires réguliers, immédiats ou futurs. Les revenus sont généralement trimestriels (certaines SCPI distribuent les loyers mensuellement mais ça reste rare) et la gestion de bien est déléguée, ce qui procure certains avantages :

  • S’affranchir des contraintes de gestion
  • Mutualiser les risques locatifs (loyers impayés, coût d’entretien, etc.)

L’investissement en parts de SCPI permet la constitution d’un patrimoine diversifié en accédant à des biens immobiliers commerciaux ou de prestige : bureaux, hôtels, murs de commerces, établissements de santé, monuments, etc.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) joue un rôle de régulateur et de contrôle, ce qui garantit une bonne transparence de gestion et une possibilité de recours en cas de litige.

Les SCPI sont les seuls supports financiers pouvant être acquis à crédit puisqu’il est possible de contracter un emprunt bancaire pour acheter des parts. Ce mode d’acquisition vous donne d’ailleurs la possibilité de déduire les intérêts de la banque de vos revenus fonciers.

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de deux façons :

  • Devenir associé de la SCPI en achetant des parts en direct (à crédit donc, au comptant, en démembrement temporaire de propriété)
  • Intégrer des SCPI à un contrat d’assurance-vie multisupports en tant qu’unités de compte

Les avantages de l’investissement en parts de SCPI doivent être mis en balance avec les variables de rentabilité inhérentes au marché immobilier.

L’achat d’un bien immobilier en direct pour le louer

L’achat d’un bien immobilier en direct implique souvent un emprunt bancaire. La plupart du temps, les loyers perçus ne couvriront pas totalement les mensualités et il est conseillé de bénéficier d’une réserve avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Les loyers perçus constituent des revenus de long-terme et les risques locatifs sont bien réels. Ils peuvent toutefois être réduits par certains dispositifs :

  • Assurance loyers impayés
  • Garantie contre les dégradations

Investir dans la pierre en direct n’est pas sans contraintes. Cela implique de :

  • Ne pas être endetté au-delà de 35 % de ses revenus
  • Disposer d’une réserve bancaire pour parer aux risques locatifs : loyers impayés, coût d’entretien, dynamisme économique de la ville ou du quartier, frais d’agence en cas de gestion du bien, contraintes de revente

Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’obtenir des réductions d’impôts selon le régime fiscal applicable :

  • Location vide : fiscalité des revenus fonciers qui autorise à déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus
  • Location meublée : fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux au régime réel (déduction des intérêts d’emprunt des recettes locatives) ou au régime forfaitaire (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes)

Petit outil pour calculer les mensualités de votre crédit :

Investir en direct vs investir dans des SCPI : le match

  • Mise de départ : Victoire SCPI par KO

L’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter une, voire plusieurs centaines de milliers d’euros. L’achat de parts de SCPI peut débuter à quelques centaines d’euros la part seulement.

  • Risque locatif : Victoire SCPI par KO

Dans une SCPI, le risque locatif est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. En matière d’investissement immobilier locatif, le risque repose sur un seul bien et donc un unique locataire.

  • Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

On le rappelle, dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion du bien est assurée par la société de gestion. Celle-ci choisit les immeubles à acheter ou à céder, collecte les loyers, gère la relation avec les locataires, mène les travaux… En direct, c’est au propriétaire – ou éventuellement à l’agence immobilière qu’il aura choisi – que reviennent ces lourdes tâches…

  • Fiscalité : Match nul

Dans les deux cas, l’investisseur perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt. S’il contracte un prêt pour son investissement, il bénéficie d’une déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

En termes de rentabilité, se prononcer est dur. On aurait toutefois tendance à penser que la victoire revient à l’investissement en SCPI. Le pari de la rentabilité semble en effet moins hasardeux que pour l’investissement en direct, l’investisseur peut au moins se baser sur un indicateur : le taux de rendement moyen de la SCPI (appelé taux de distribution).

Questions / réponses

Quel est le rendement des SCPI ?

Sur les 10 dernières années (depuis 2012), le taux de distribution moyen des SCPI (comprenez le rendement annuel moyen) a toujours été supérieur à 4% :

Taux de distribution moyen SCPI

wdt_ID Année Taux de distribution
1 2012 5,27%
2 2013 5,13%
3 2014 5,08%
4 2015 4,85%
5 2016 4,63%
6 2017 4,44%
7 2018 4,35%
8 2019 4,40%
9 2020 4,18%
10 2021 4,49%
11 2022 4,53%

Le Taux de distribution mesure le rendement financier annuel d’une SCPI. C’est le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCPI ou investissement locatif ?

En termes d’apport personnel / mise de départ, en termes de risques locatifs et en termes de contraintes de gestion, les SCPI remportent le match haut la main face à l’achat d’un appartement en vue de le louer. Sur la question de la fiscalité on l’a vu, il est moins évident de se prononcer étant donné que dans l’un ou l’autre cas, l’épargnant investisseur est soumis aux revenus fonciers.

Quelle différence entre SCPI et OPCI ?

Appartenant tout deux à la famille de la pierre-papier, la SCPI et l’OPCI sont des investissements dans l’immobilier indirect. En d’autres termes, l’épargnant qui souhaite investir, achète non pas des biens immobiliers en direct mais des parts de la société qui gère la SCPI ou l’OPCI.

La différence majeure réside dans la composition de l’actif : alors que les SCPI sont investies à 100% dans des actifs immobiliers – on parle d’immobilier “pur” – les OPCI sont investis dans des actifs immobiliers à hauteur de 60% et dans des actifs liquides à hauteur de 5% au moins, le reste étant investi sur d’autres classes d’actifs financiers (OPCVM, actions, obligations).

6 réponses à “SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?”

  1. Steiner dit :

    Pourquoi ne parlez vous pas des possibilités de plus values à la revente revente au bout de 10 ou 15 ans et celle d’un bien comparée à la revente d’une scpi? C’est ce qui peut guider mon choix.

    • L'équipe Linxea dit :

      Bonjour,
      Les cessions de parts de SCPI suivent le même régime fiscal que les cessions d’immeubles. La plus-value est déterminée de la même manière – différence entre le prix de cession des parts et le prix d’acquisition des parts majoré uniquement des frais d’acquisition réels, les mêmes abattements pour durée de détention s’appliquent et le taux d’imposition est identique. Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à contacter nos équipes au 01 45 67 34 22.

  2. Françoise dit :

    Bonsoir,
    Pour rebondir sur la question de “Steiner” relative à la prise de valeur probable d’un bien immobilier classique après 10 ou 15 ans de détention, pourriez-vous nous dire si selon l’historique de la plupart des SCPI, les parts de ces dernières suivent la même valorisation que la pierre classique = génèrent-elles à la revente le même type de plus value pour son propriétaire? Merci.

    • L'équipe Linxea dit :

      Bonjour,
      Les SCPI sont également soumises aux variations du marché de l’immobilier. Ainsi, la plus-value à la revente change d’un bien immobilier à l’autre et d’une SCPI à l’autre.

  3. Paul dit :

    Bonjour,

    en terme de fiscalité, les revenus fonciers perçus, qu’il proviennent de la SCPI ou de l’investissement direct, sont tous deux à intégrer dans le calcul de l’impot sur le revenu, néanmoins l’investissement direct va également soumettre à une taxe foncière, et l’investissement SCPI non, donc dans ce cas la SCPI est plus avantageuse non?

    • L'équipe Linxea dit :

      Bonjour Paul,

      Nous vous confirmons que les parts de SCPI ne sont pas soumises à la taxe foncière, c’est l’une des différence avec l’investissement en direct. Pour avoir plus d’informations et identifier l’ensemble des différences nous vous invitons à contacter nos experts au 01 45 67 34 22.

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