SCPI ou investissement locatif : que choisir en 2026 ?

Investir dans l’immobilier avec des parts de SCPI vise d’abord à percevoir des revenus complémentaires réguliers, immédiats ou futurs. Les revenus sont versés mensuellement ou trimestriellement selon les SCPI et la gestion des biens est déléguée, ce qui procure certains avantages :

• s’affranchir des contraintes de gestion ;
• mutualiser les risques locatifs (loyers impayés, coût d’entretien, etc.).

L’investissement en parts de SCPI permet la constitution d’un patrimoine diversifié en accédant à des biens immobiliers commerciaux ou de prestige : bureaux, hôtels, murs de commerces, établissements de santé, monuments, infrastructures, etc.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) joue un rôle de régulateur et de contrôle, ce qui garantit une bonne transparence de gestion et une possibilité de recours en cas de litige.

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de deux façons :

• devenir associé de la SCPI en achetant des parts en direct (à crédit ou au comptant, en démembrement temporaire de propriété) ;
• intégrer des SCPI à un contrat d’assurance-vie multisupports en tant qu'unités de compte, qui présentent un risque de perte en capital.

Les SCPI en direct comptent parmi les rares supports financiers pouvant être acquis à crédit. En effet, il est possible de contracter un emprunt bancaire pour acheter des parts. Ce mode d’acquisition vous donne d’ailleurs la possibilité de déduire les intérêts du crédit bancaire de vos revenus fonciers.

Les avantages de l’investissement en parts de SCPI doivent être mis en balance avec les variables de rentabilité inhérentes au marché immobilier.

L’achat d’un bien immobilier en direct implique souvent un emprunt bancaire. Selon la nature du bien (sa localisation, etc.), les loyers perçus ne couvriront pas forcément les mensualités (voir l’encadré ci-dessous). Il est donc conseillé de prévoir deux choses avant de se lancer : un apport personnel pour obtenir de bonnes conditions de crédit, payer les frais de dossier et de notaire, et une épargne de précaution à part, pour absorber les imprévus une fois le bien acquis (vacance locative, réparation urgente).

Les loyers perçus constituent des revenus de long terme et les risques locatifs sont bien réels. Ils peuvent toutefois être réduits par certains dispositifs :

• une assurance loyers impayés ;
• une garantie contre les dégradations.

Investir dans la pierre en direct n’est pas sans contraintes. Cela implique de :

• ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement, si vous financez à crédit (1) ;
• disposer d’une réserve bancaire pour parer aux risques locatifs : loyers impayés, coût d’entretien, dynamisme économique de la ville ou du quartier, frais d’agence en cas de gestion du bien, contraintes de revente.

Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’obtenir de déductions d’impôts, selon le régime fiscal applicable :

• Location vide : fiscalité des revenus fonciers qui autorise à déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus.
• Location meublée : fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel : déduction des intérêts d’emprunt et amortissement du bien et du mobilier, le levier fiscal le plus puissant du LMNP, mais réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente depuis 2025. Au régime forfaitaire (micro-BIC) : abattement de 50 % sur les recettes.

En direct, les rendements bruts affichés peuvent paraître élevés : 7 à 9 % dans certaines villes moyennes, parfois plus (rappelez-vous toujours qu’un rendement élevé a généralement pour corollaire un risque élevé). À Paris et dans les grandes métropoles, comptez plutôt 3,5 % à 4 % maximum. Et le brut fond vite : taxe foncière, charges de copropriété, assurances, travaux d’entretien…

Pour les SCPI, le taux de distribution (entre 4,2 % et 6 % selon les catégories en 2025) s’entend déjà net des frais de gestion et d’entretien, mais avant fiscalité. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le locatif direct dispose d’un atout de poids : la déduction. En LMNP, l’amortissement du bien et du mobilier peut neutraliser l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années, mais depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf certaines résidences-services) : l'avantage est reporté, pas effacé. En location nue, de gros travaux peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique qui fait gagner des classes au DPE (dispositif prolongé jusqu’en 2027).

La SCPI détenue en direct reste taxée comme un revenu foncier classique : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les SCPI investies à l’étranger, de plus en plus recherchées par les épargnants, y échappent grâce aux conventions fiscales. Pour alléger la note, loger ses parts en assurance-vie ou passer par le démembrement de propriété peut s’avérer une bonne idée.

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Vous voulez tout contrôler ? L’immobilier en direct est fait pour vous : vous choisissez le bien, vous pilotez les éventuels travaux pour créer de la valeur, vous maximisez l’effet de levier bancaire. En échange, vous acceptez la gestion au quotidien.

Vous cherchez des revenus passifs ? La SCPI coche toutes les cases : aucun fardeau mental sur la gestion locative, un ticket d’entrée modeste pour démarrer et une diversification immédiate de votre patrimoine sur plusieurs biens, sans attendre d’avoir réuni plusieurs centaines de milliers d’euros.

La souscription de parts de SCPI doit être envisagée sur le long terme. Les SCPI ne comportent aucune garantie ou protection de capital. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. 

(1) Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers - Economie.gouv