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Comment choisir entre toutes les SCPI ?

Choisir une SCPI dépend avant tout de votre objectif patrimonial. Globalement l‘univers des SCPI est scindé en 2 catégories : les SCPI de rendement et les SCPI résidentielles appelées aussi fiscales.

Les différents types de SCPI : SCPI de rendement et SCPI fiscales


Quels sont les critères à regarder avant d’investir dans une SCPI de rendement ?


Vaut-il mieux acheter une SCPI ancienne ou une jeune ?

 

Une SCPI à grosse capitalisation ou une plus petite ?

Les différents types de SCPI : SCPI de rendement et SCPI fiscales

Si votre désir porte sur des revenus complémentaires et réguliers, dirigez-vous vers des SCPI de rendement, c’est à dire des SCPI investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts). Poids lourd du secteur, ces véhicules représentaient d’après l’IEIF plus de 90 % de l’ensemble des SCPI en termes de capitalisation en 2017.

Si votre souhait est de bénéficier d’une réduction d’impôts, il faut alors vous tourner vers des SCPI fiscales qui ciblent essentiellement des logements (loi Malraux, Pinel, déficit foncier). Une fois la clôture des souscriptions, il n’est plus possible de bénéficier des avantages fiscaux. C’est pourquoi, la liquidité des parts est difficile sauf à des prix très décotés. D’après les données de l’Aspim, ces SCPI représentent moins de 10 % de l’ensemble des SCPI en termes de capitalisation soit 4mds € pour 96 SCPI en juin 2018.

L’astuce LINXEA

La fiscalité peut être aussi adoucie en optant pour la nue-propriété de parts d’une SCPI de rendement. Dans ce cas, l’associé ne sera pas redevable de l’IFI sur ses parts.

De plus, comme c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes, il n’alourdira pas son impôt sur le revenu … A cela s’ajoute l’avantage pour lui d’acquérir des parts à un prix décoté (de 15 % à 45 % selon la durée du démembrement).

Quels sont les critères à regarder avant d’investir dans une SCPI de rendement ?

Le taux de distribution et sa stabilité dans le temps comptent parmi les critères essentiels pour sélectionner une SCPI de rendement. Attention, il faut aussi prendre garde à l’évolution du prix de la part étant donné que le rendement (ou taux de distribution sur valeur de marché, TDVM) est calculé selon le rapport entre le dividende et le prix moyen acquéreur de la part.

En d’autres termes, un rendement qui baisse pourra intervenir dans le cas où le prix de la part grimpe alors que le dividende sera resté stable. A l’opposé, un taux de distribution haussier pourra résulter d’un recul du prix de la part alors que le revenu n’aura pas évolué.

Toutes ces informations ne doivent cependant pas occulter le savoir-faire de la société de gestion et la qualité de son pilotage. Sous cet aspect, on retiendra des critères comme l’adéquation de la collecte aux investissements, le taux d’occupation et les travaux effectués sur le patrimoine.

Dans le cas d’une SCPI qui investit à l’étranger, il convient également de vérifier que la société de gestion dispose bien des compétences et des équipes pour mettre en œuvre sa stratégie d’investissement.Au niveau du bilan, la présence d’un report à nouveau constitue un gage de sécurité en termes de revenu pour l’épargnant.

Malgré tout, l’adage selon lequel « les performances passées ne préjugent pas des performances futures » incite à ne pas déposer tous ses œufs dans le même panier. En diversifiant son épargne sur des SCPI bien différentes, gérées par plusieurs sociétés de gestion, il est plus facile de limiter les déconvenues. Et puis, n’oubliez pas votre conseiller, il est là pour vous vous accompagner efficacement et vous aider à réaliser un investissement rentable dans le temps !

L’astuce LINXEA

Quand la SCPI est ancienne, certains professionnels recommandent de regarder le TRI (taux de rendement interne) sur minimum 10 ans afin de voir comment la SCPI a su piloter les cycles de hausse ou de baisse de l’immobilier.

Pour une SCPI plus jeune, le TRI sur 5 ans est déjà un bon indicateur de sa montée en puissance.

Vaut-il mieux acheter une SCPI ancienne ou une jeune ?

Le patrimoine d’une SCPI peut être caractéristique de son âge. Grossièrement, choisir une « vieille » SCPI, peut signifier autant la présence d’immeubles situés sur les meilleurs emplacements, que d’autres obsolètes difficiles à louer et qui auront donc du mal à rivaliser avec des actifs neufs.

De plus ces actifs peuvent être situés dans des lieux ne correspondant plus à la demande et demander des travaux coûteux puisés dans les réserves SCPI s’ils n’ont pas été anticipés…

Rien de tel avec une jeune SCPI. Elle bénéficiera en principe de biens en meilleur état adaptés à la demande des locataires sans oublier que certaines d’entre elles ont su s’emparer de l’opportunité de miser sur des secteurs ou de zones géographiques aujourd’hui porteuses. Encourageant sauf que ces biens acquis au prix fort, sont susceptibles d’impacter le rendement à long terme de la SCPI.

En clair, il n’y a pas de règles. Il faut choisir ses SCPI au cas par cas, les panacher et regarder si le dynamisme de la gestion fait tourner le patrimoine.

Enfin, il peut être opportun de retenir des sociétés de gestion différentes car celles-ci ont tendance à ventiler la propriété d’un même bien entre plusieurs véhicules maison. Au final, c’est plutôt la stratégie globale de la SCPI et le pilotage de son patrimoine immobilier qu’il faut considérer. Car c’est un des sésames de la stabilité de sa performance dans le temps.

Pour y voir plus clair, il est intéressant d’analyser le taux de vacance. Une SCPI ancienne avec une vacance élevée est à surveiller car elle souligne une gestion peu pertinente et préjudiciable à la rentabilité du placement si ce niveau se maintient ou se dégrade.

Une SCPI à grosse capitalisation ou une plus petite ?

En millions voire pour quelques-unes en milliards d’euros, la capitalisation renseigne sur la taille d’une SCPI ou sa valeur de marché. Un montant élevé (à partir de 500 à 600 m€) implique de nombreux immeubles en portefeuille et de multiples locataires. Un bon point car c’est cette diversité qui permet d’amortir le risque locatif en cas de vacance ou de défaillance de certains occupants. Par ailleurs, plus la capitalisation est importante meilleure est la liquidité des parts en cas de revente.

Néanmoins, n’écartez pas forcément les SCPI plus petites. Elles sont souvent plus jeunes et jouent aussi sur des créneaux d’investissement spécialisés qui peuvent réserver de bonnes surprises !