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Les SCPI en questions

Vous souhaitez diversifier vos investissements mais vous ne savez pas quel placement choisir ? Avez-vous entendu parler des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ?

LINXEA vous propose de répondre à toutes les questions éventuelles que vous pourriez vous poser sur ce placement afin que les SCPI n’aient plus aucun secret pour vous !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Comme sa dénomination le suggère, une SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – est un produit d’épargne collectif en immobilier. La SCPI collecte des capitaux pour les investir ensuite, dans toutes sortes de biens (bureaux, commerces, logements, cliniques, EHPAD, hôtels etc.).

Où ? Partout, Paris, en régions ou encore en Europe (et en particulier la zone euro). Le revenu tiré de la location des différents actifs permet aux associés (les porteurs de parts) de percevoir un revenu régulier : le dividende.

Bon à savoir : Les SCPI occupent une place croissante dans le paysage de l’épargne en raison d’un profil de performance orienté vers la distribution de revenu et une mutualisation du risque.

Ainsi, en 2017, l’ASPIM en dénombre 181 gérées par 30 groupes. Appuyée par un rythme de collecte soutenu (6,3 milliards € en net), leur capitalisation a atteint 50,30 milliards € et leur rendement s’est élevé en moyenne à 4,43 %.

Est-ce difficile d’investir dans une SCPI ?

Non. Souscrire des parts de SCPI, rien de plus facile et rapide !

Nul besoin d’un notaire sauf dans des cas précis comme une donation ou un démembrement de parts au sein d’une même famille.

Bref, Il suffit juste de remplir un bulletin de souscription après avoir pris connaissance de tous les documents concernant le produit !

Les SCPI sont-elles un placement garanti ?

Non. Que ce soit en termes de capital investi, de revenus ou de liquidités les SCPI ne sont pas un placement garanti.

Il s’agit d’un placement indirect en immobilier. Et à ce titre l’associé pâtit ou bénéficie de la tendance du marché immobilier.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Il y a 4 modes de souscription de parts de SCPI : au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance vie.

L’achat de parts diffère selon la forme juridique du capital de la SCPI.

Dans une SCPI à capital fixe, l’épargnant doit attendre une augmentation de capital pour souscrire des parts sur le marché primaire. Si le capital est fermé, il doit alors inscrire sa demande sur le carnet d’ordres du marché secondaire.

Organisé par la société de gestion, ce « 2ème » marché consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d’achat et de cession. L’objectif étant de fixer un « prix d’exécution » qui optimisera le nombre de parts échangées au cours de cette confrontation. Ce prix correspond au net perçu par le cédant.

Dans une SCPI à capital variable, c’est plus simple. L’épargnant souscrit à tout moment des parts soit auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un courtier ou directement auprès de la société de gestion de la SCPI au prix d’émission.

Une fois le capital plafond atteint, il faut espérer trouver des vendeurs ou bien attendre l’accord de l’assemblée générale pour une augmentation de capital. Les souscriptions peuvent alors reprendre !

Comment le prix de souscription est-il décidé ?

La valeur de reconstitution* permet de juger de l’opportunité d’entrer ou pas dans une SCPI en donnant la possibilité de savoir si les parts de SCPI sont acquises à un juste prix.

La réglementation précise que le prix de souscription doit être fixé à plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. En d’autres termes, la société de gestion dispose d’une marge de manœuvre confortable pour décider du prix de la part. Et son choix n’est pas forcément anodin.

Dans le cas d’un prix de souscription attractif (proche de -10% de la valeur de reconstitution) la société de gestion opte pour une stratégie commerciale agressive. Elle cherche à attirer de nouveaux associés avec un prix décoté qui permet d’afficher un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs.

A l’opposé, une société de gestion souhaitant limiter ou maîtriser la collecte d’une SCPI, cherchera à dégrader le taux de distribution en relevant le prix de souscription autour de la fourchette haute (+10%). Dans cette configuration, les anciens associés sont plutôt favorisés.

Bon à savoir : Le principe d’équité entre les nouveaux et anciens associés voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.

* La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles et des actifs nets au bilan) augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique.

Ai-je un droit de rétractation si je souscris à des SCPI ?

Non, que ce soit sur le marché primaire ou secondaire.

Le droit de rétractation mentionné à l’article L.341-16 du code monétaire et financier relatif au démarchage et à l’article L. 121-20-12 du code de la consommation relatif à la fourniture à distance de services financiers, ne s’applique pas aux parts de SCPI.

En revanche, le souscripteur dispose d’un délai de réflexion de 48 heures avant d’acquérir des parts.

Lors de la signature du bulletin de souscription ou bien de l’ordre d’achat, il déclare alors avoir bénéficié de ce délai de réflexion.

Quand mes premiers revenus sont-ils versés ?

Quand un épargnant acquiert des parts de SCPI, il ne bénéficie pas tout de suite de ses revenus. Il doit attendre l’expiration du délai de jouissance.

Ce délai indique la période qui sépare la date de souscription de parts et la date à laquelle ces parts commencent à générer des revenus.

Fixé dans les statuts, ce délai est variable selon les SCPI et peut aller jusqu’à 6 mois.

Bon à savoir : Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un PERP, le délai de jouissance n’existe pas : il est immédiat. Néanmoins, la vigilance impose de s’en assurer auprès de son assureur avant de souscrire.

Doit-on acheter un nombre minimum de parts de SCPI ou son nombre est-il libre ?

Oui et non, tout dépend des statuts de la SCPI. Certaines SCPI exigent un nombre minimal de souscriptions. D’autres en revanche, autorisent l’achat d’une seule part.

Pour les parts acquises sur le marché secondaire, aucun minimum n’est requis.

Quel budget doit-on prévoir pour acquérir des parts ?

Vous avez peu de liquidités, pas de souci. Il est possible d’investir dans des SCPI aussi bien avec de faibles montants que de plus importants. Tout dépend des objectifs.

Le souhait d’un revenu immédiat et conséquent nécessite un investissement de départ évidemment, élevé. A l’inverse le désir de diversifier son épargne ou de transmettre un patrimoine peut démarrer avec des montants faibles.

Ce n’est pas tout. Là où il faut compter sur un budget autour de 150 000 € minimum pour acquérir un bien locatif en direct, l’associé en SCPI peut lui, acheter une part à partir de 500 €.

Bon à savoir : Une fois le placement initial réalisé dans une SCPI rien n’empêche au gré de ses disponibilités, de compléter son investissement sur le même véhicule ou sur un autre.

L’achat de SCPI est-il ouvert à tous ?

L’acquisition de parts de SCPI est ouverte à tous quel que soit l’âge du souscripteur. Pour les personnes mineures, la signature d’un parent ou d’un tuteur est obligatoire.

Sont acceptées également les souscriptions émanant de résidents fiscaux d’un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance fiscale et administrative.

En revanche, les personnes ayant la nationalité américaine ou leur résidence fiscale aux États-Unis ne peuvent pas investir à titre onéreux ou gratuit des parts en vertu des prescriptions requises en application du Foreign Account Tax Compliance Act et du Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.

Au total, on estime qu’il y a plus de 500 000 associés pour un investissement moyen autour de 20 000 €. Les personnes physiques représentent l’essentiel (environ 80 %) des souscriptions.

Comment acheter des parts quand on n’a pas d’apport personnel ?

Vous pouvez aussi bien acheter des parts au comptant qu’à crédit.

Cette possibilité de prêt immobilier est à retenir car seules les parts de SCPI peuvent y avoir droit quand les OPCI en sont par exemple, exclus.

Comment connaître les dates et les prix d’exécution ?

Les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement, à intervalles réguliers et heure fixe.

Pour en prendre connaissance, les sociétés de gestion publient sur leur site les dates de confrontation et leur fréquence.

Conformément à la réglementation, figure également le carnet d’ordres où sont inscrits les 5 prix d’achat les plus hauts (droits et frais compris) et les 5 prix de vente les plus bas (prix net vendeur) ainsi que les quantités proposées.

Ces renseignements sont actualisés régulièrement et correspondent aux seuls ordres valides saisis.

Bon à savoir : la modification d’un ordre (prix, quantité…) inscrit emporte la perte de son rang d’inscription.

Combien de temps doit on conserver ses SCPI ?

De même que l’on n’acquiert pas un logement pour le revendre aussitôt, l’investissement dans des SCPI doit être compris et accepté comme un placement à long terme.

Les raisons tiennent notamment à l’amortissement des frais d’acquisition, au temps nécessaire pour permettre la valorisation des immeubles ou encore à la possible remise en cause d’une réduction d’impôt dans le cas de ventes prématurées de parts de SCPI fiscales.

Bon à savoir : La durée de placement est connue préalablement à toute décision d’investissement car elle est expressément indiquée dans les statuts.

Comment les SCPI réagissent-elles aux cycles immobiliers ?

A l’image de nombreux secteurs d’activité économique, l’immobilier connaît des cycles influant à la hausse ou à la baisse la valeur des immeubles… et donc, ceux des SCPI.

Ces phénomènes sont toutefois à nuancer. D’abord un cycle immobilier est long et « généralement à contresens des marchés boursiers » précise Ciloger.

En tout cas, quand le cycle immobilier est orienté favorablement, détenir des SCPI permet de participer à la performance de l’immobilier sans en avoir les soucis de la gestion.

Inversement, quand le marché immobilier marque le pas, les SCPI par la diversification de leur patrimoine conservent l’avantage de continuer de verser un dividende régulier.

Peut-on transmettre des parts de SCPI ?

Oui. Les SCPI comme un bien immobilier en direct rentrent dans l’actif successoral.

Elles sont en revanche bien plus faciles à transmettre car il est possible de répartir les parts entre les héritiers (ou les ayants droits) sans avoir besoin de recourir à une indivision.

Pour acter la transmission, il faut faire parvenir à la société de gestion l’acte de décès et les coordonnées du notaire.

Ce dernier informera la société de gestion de l’identité de nouveaux associés une fois la succession réglée.

Peut-on loger des SCPI dans un contrat d’assurance vie ?

Oui, certains contrats proposent la souscription de SCPI. Reste à voir combien de SCPI sont proposées et s’il est possible de loger 100 % de SCPI dans son contrat.

Les atouts liés au support de l’assurance vie tiennent à :

  • des frais de souscription réduits. Attention, cet avantage doit être mis en parallèle avec un cumul des frais de gestion tant du côté de la compagnie d’assurance que du côté de la société de gestion de la SCPI ;
  • un délai de jouissance beaucoup plus court, voire réduit à néant, ce qui permet de bénéficier plus rapidement du rendement de la SCPI ;
  • une revente des parts facilitée puisque c’est l’assureur qui en garantit la liquidité ;
  • un réinvestissement automatique des revenus issus du contrat permettant au souscripteur de voir son nombre de parts grossir régulièrement ;
  • une fiscalité adoucie. Depuis le 1er janvier 2018, l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique (Flat Tax) de 30 % concerne la plupart des placements financiers. Ce niveau est défavorable pour les contrats d’assurance-vie de plus de 8 ans où l’imposition n’était que de 23 %.

Rassurez-vous, tous les contrats ne sont pas concernés. Ceux souscrits avant le 27 septembre 2017 conservent le régime fiscal antérieur.

En revanche, ce nouveau taux s’applique pour les contrats signés après le 27 septembre, et sur les rachats effectués par un contribuable dont le montant total des contrats d’assurance-vie est supérieur à 150 000 € (300 000 € pour un couple).

Bon à savoir : Vérifiez que la totalité des loyers de la SCPI vous soit bien reversée. En effet, certains contrats peuvent prévoir une redistribution des loyers inférieure, ce qui fait chuter le rendement de la SCPI.

Quel est l’intérêt d’un démembrement de propriété de parts de SCPI ?

Investir dans l’immobilier sans être taxé ? Oui, c’est possible malgré un paysage fiscal peu propice avec la mise en place de l’IFI en 2018.

Comment ? Par le recours au démembrement de propriété de parts de SCPI, une arme « anti IFI » qui offre l’opportunité aux épargnants de s’adapter astucieusement aux nouvelles contraintes fiscales.

Recommandé en particulier pour les contribuables fortement imposés tant à l’impôt sur le revenu qu’à l’IFI, le démembrement temporaire de SCPI est un outil d’épargne retraite qui permet de ventiler la propriété de parts entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Le 1er acquiert des parts à un prix décoté selon une clé de répartition calculée en fonction de la durée de démembrement et du rendement prévisionnel. Un coup de pouce pour acquérir plus de parts avec la même somme sans être taxé au titre des revenus ni du capital. L’associé n’est en effet pas soumis à l’IFI sur la nue-propriété des parts qu’il possède.

En contrepartie de ces atouts, il ne touche aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.

Enfin, au terme du démembrement, 2 solutions s’offrent à l’associé : toucher ses revenus ou vendre… en espérant une plus-value.

Bon à savoir : Lorsque le nu propriétaire revend ses parts, le calcul de la plus-value s’opère sur la différence entre le prix de vente et celui de la part en pleine propriété et ce, alors qu’il aura bénéficié quelques années avant d’un prix décoté dans le cadre de son achat en nue-propriété !

A quoi sert le report à nouveau ?

Le report à nouveau (RAN) constitue une sorte de matelas de sécurité pour l’associé.

Formé à partir du résultat non distribué, il est mis dans les réserves de la SCPI et vise à compenser une baisse éventuelle du dividende. Globalement, Il témoigne d’une politique prudente de la société de gestion.

L’étude de l’évolution du RAN est instructive. Une société de gestion qui le dote régulièrement montre que sa SCPI « va bien » car elle est capable à la fois de fournir un revenu aux associés et de se constituer des réserves.

Une ponction sur le report à nouveau indique à l’inverse, des difficultés passagères.

Bon à savoir : Plus le report à nouveau est élevé, plus la régularité des sommes versées pourra être assurée.

Quelle information est donnée par le taux d’occupation financier d’une SCPI ?

Le taux d’occupation financier (TOF) rend compte de la performance locative d’une SCPI. Il est actualisé chaque trimestre afin de prendre en compte les événements intervenus sur le patrimoine (congé de locataire, acquisitions, cessions d’immeubles).

Un TOF à 100 % signifie que la totalité des immeubles est louée. Autrement dit, il témoigne à une période donnée, d’un patrimoine aussi bien géré qu’adapté à la demande des locataires.

Au début de l’année 2017, le taux d’occupation financier moyen se situait autour de 88 %, un niveau proche de 90 %, seuil à partir duquel les professionnels estiment que l’activité locative est satisfaisante

Bon à savoir : A l’inverse du taux d’occupation physique (TOP), le taux d’occupation financier (TOF) obéit à un calcul identique pour toutes les SCPI. Du coup, cet indicateur est plus fiable que le TOP et permet une 1ère comparaison entre différentes SCPI.

Quels sont les indicateurs de performance des SCPI ?

La performance des SCPI se mesure à l’aune de 3 indicateurs :

  • le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). C’est l’indicateur « clé » de l’évaluation à court terme (sur un exercice) de la performance d’une SCPI.

En 2017, ce taux s’est élevé en moyenne à 4,43 % ce qui constitue une « prime de risque » attrayante par rapport à de nombreux placements.

  • le taux de rendement interne (TRI) mesure la performance globale d’une SCPI sur plusieurs périodes (5, 10, 15, 20 ans).

Il prend en compte l’évolution de la valeur de part, la valeur de retrait au 31 décembre et les dividendes distribués.

  • la variation du prix moyen de la part : Son calcul reflète l’évolution du prix de la part d’une SCPI dans le temps. En 2017, le recul mesuré du TDVM des SCPI par rapport à 2016 s’explique notamment par la hausse moyenne de 1,79 % du prix de parts.

Est-ce possible de connaître tout le patrimoine immobilier d’une SCPI ?

Oui. Le rapport annuel d’une SCPI est une mine d’informations. Il répertorie notamment l’ensemble des immeubles détenus par une SCPI (localisation, surface, prix).

En cours d’année, les bulletins trimestriels mentionnent les nouvelles acquisitions.

Quels sont les chiffres clés des SCPI en 2017 ?

Pour mieux illustrer la tendance des SCPI :

2017201620152006
Capitalisation50,3 mds€43,5 mds€37,8 mds€15,1 mds€
Collecte brute7,2 mds€6,29 mds€4,96 mds€1,38 md€
Collecte nette6,3 mds€5,56 mds€4,27 mds€1,1md€
Transactions sur le marché secondaire850 m€715 m€677m€272 m€
Taux de rotation1,78 %1,76 %1 ,99 %2,06 %
Parts en attente de cession0,22 %0,19 %0,16 %0,1 %
Taux de rendement4,43 %4,63 %4,85 %6,45 %