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Statut LMP ou LMNP ?

LMP/LMNP

Qui est loueur en meublé professionnel ? Qui est loueur en meublé non professionnel ? En location meublée, il y a deux statuts possibles pour le propriétaire- bailleur : le loueur en meublé professionnel (LMP) ou le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pourquoi préférer la location meublée à la location non meublée, dite location nue ou location vide ?

  • La location meublée permet de louer plus cher (12 à 15% environ). Par exemple, dans une ville comme Paris, qui est soumise à un encadrement des loyers, un studio de 22 m2 dans le quartier Javel (sis 14 Place Étienne Pernet 75015 Paris, métro Félix Faure) dans un immeuble construit en 1955, en respectant le loyer de référence majoré, peut être loué :

Meublé : 34,3 €/m2  = 754,6 € + Charges

Non meublé : 30,4 €/m2  =  668,8 €  + Charges

  • Plus de sécurité : Pour une location meublée, le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire-bailleur peut être de 2 mois de loyer hors charges contre 1 mois de loyer HC dans une location vide.
  • Un bail plus souple : Pour une location meublée, le bail est de 1 an renouvelable, pour une location vide, le bail est de 3 ans renouvelable.
  • Récupération du logement loué plus aisée avec un bail meublé qu’avec un bail non meublé : récupération possible chaque année avec un bail meublé contre une récupération tous les 3 ans avec un bail non meublé + Obligation, en cas de mise en vente du logement loué avec un  bail vide, de le proposer prioritairement au locataire le logement, alors qu’il n’y a aucune obligation de ce type en meublé. Préavis de 3 mois pour donner congé au locataire meublé, contre préavis de 6 mois au locataire non meublé.En revanche, pour une location meublée, il faut prendre en compte le coût d‘acquisition des meubles, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Deux types de loueurs en meublés : des loueurs non professionnels et des loueurs professionnels

On désigne par l’appellation « loueur en meublé » la personne qui loue un bien meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale ou secondaire ou temporaire (Voir : « Location meublée de courte durée : De strictes règles à respecter à Paris et dans les grandes villes »).
Le régime de la location meublée concerne les locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le meublé peut être un logement neuf ou un logement ancien, de ce côté, les textes ne font pas de distinction (sauf pour accorder la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard, voir « LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL Une réduction d’impôt de 11%).

Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées consenties par les membres du même foyer fiscal.

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies

1° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (Précision : Les recettes sont prises en compte toutes taxes comprises et correspondent au total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l’article 38 du CGI).

2° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories de revenus (traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés). Pour l’appréciation de cette condition, il convient de retenir le revenu net de chacune des catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.

Exemple : Célibataire, d‘une trentaine d’années, vous êtes salarié et vous gagnez 24 000 €/ an, vous retirez 27 000€ / an de la location des trois studios meublés que vous avez hérité de vos parents, vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMP).

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel

Lorsque les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €  ou dépassent ce montant de 23 000 € sans excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories de revenus.

Des conséquences différentes

La distinction entre loueur en meublé professionnel  (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP) est importante car les conséquences ne sont pas les mêmes dans les deux cas. Par exemple, lorsque l’activité de location meublée crée des déficits, le régime des déficits n’est pas le même :

  • Les déficits d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant de location meublée non professionnelle.
  • Les déficits d’une location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si ce revenu global est insuffisant, l’excédent de déficit  ainsi généré peut être reporté et imputé du revenu global pendant 6 années.

Élargissement de l’application des cotisations sociales

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2021 a assujetti aux cotisations sociales des travailleurs non salariés (TNS) l’ensemble des loueurs en meublé professionnel (LMP), mais aussi soumis les loueurs de meublés touristiques et de loisirs, louant à la nuitée ou à la semaine, dont les recettes annuelles excèdent 23 000 €.

Le passage du LMNP au LMP a des conséquences au niveau du traitement social, à la place des prélèvements sociaux de 17,2 %, ce sont les cotisations sociales qui s’appliquent.

Location meublée de courte durée : De strictes règles à respecter à Paris et dans les grandes villes

La location à la nuitée ou à la semaine est considérée comme une activité commerciale. Lorsqu’un logement d’habitation est loué de manière temporaire, les textes considèrent que ce logement d’habitation change d’affectation et devient un bien à usage commercial. Ce changement d‘affectation doit faire l’objet d’une déclaration aux services de la commune concernée et d’une autorisation de la part de la mairie.

L’article L631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’ «  Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.»

Ainsi, en vertu de ce texte, la Cour de cassation (3 ème chambre civile, 18 février 2021, pourvoi n° 17-26.156) a condamné le propriétaire d’un studio loué à la nuitée, qui n’avait pas demandé l’autorisation à la ville de Paris, à une amende et a ordonné le retour du logement à son usage d’habitation.

En effet, cette décision rappelle que « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé …. / …. à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable ».

LINXEA vous informe

Il existe deux types de loueur en meublé : des loueurs non professionnels (LMNP) et des loueurs professionnels (LMP).

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) :

Vous louez en meublé, vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :

  • Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer sont inférieures à 23 000 €
  • Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :

Vous percevez de vos locations meublées plus de 23 000 € par an et vos recettes locatives représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous êtes considéré comme un «loueur en meublé professionnel ».

Le LMNP ou le LMP sont applicables pour des biens achetés neufs ou pour des biens anciens.

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