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L’assurance-vie prend l’avantage sur l’immobilier

Corde tendue

À cause des nouvelles dispositions « sociales », l’assurance-vie pourrait prendre dès cette année l’ascendant sur l’immobilier locatif, et en particulier sur les locations meublées.

En effet, la LFSS, la Loi de Financement de la Sécurité Sociale (loi n°2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 (publiée au JO du 15 décembre 2020) modifie le régime de location meublée, notamment en location saisonnière, au point d’obliger les propriétaires à payer des cotisations sociales à l’URSSAF.

Professionnel ou non professionnel ?

C’est l’article 155 du Code Général des Impôts qui définit ce qu’est une activité de loueur de meublés : «  L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.»

Considéré comme un loueur de meublé professionnel au niveau de la fiscalité, cette personne est également réputée loueur de meublé professionnel au sens social. De fait, elle est assujettie aux cotisations de sécurité sociale au-delà de 23 000 € de revenus annuels tirés de ses locations.

Alourdissement des règles pour les meublés de tourisme

Le régime dit du micro-social s’applique également lorsque les revenus retirés de la location saisonnière en meublé dépassent 23 000 €. En revanche, en dessous de 23 000 € de chiffre d’affaires pour des locations saisonnières en meublé, les revenus demeurent considérés comme des revenus du patrimoine et donnent lieu aux prélèvements sociaux et fiscaux.

Un décret du 14 décembre 2020 (JO du 15 décembre 2020) a fixé de nouvelles règles à respecter pour les annonces de location des meublés de tourisme.

Des cotisations sociales plus lourdes que les prélèvements sociaux

Les cotisations versées à l’URSSAF sont plus élevées que les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine dont s’acquittaient jusqu’à présent ces bailleurs.

Exemples =

Au delà de 23 000 euros, les recettes sont de :

  • 6 000 euros = 1140 euros de cotisations contre 1 032 euros de prélèvements sociaux.
  • 20 000 euros =  3 800 euros de cotisations contre 3 440 euros de prélèvements sociaux.

Un estimateur de cotisations s’adresse aux particuliers qui louent un logement meublé de courte durée (hors chambre d’hôtes), un bien (voiture, matériel de bricolage…) ou un logement meublé de tourisme classé, dont les recettes ne dépassent pas 82 800 € par an. Il permet d’estimer le montant des cotisations et contributions sociales en fonction des recettes perçues et du lieu d’habitation du loueur : https://www.urssaf.fr/portail/home/utile-et-pratique/estimateur-de-cotisations—econ.html?ut=estimateurs

En résumé : Les contraintes s’alourdissent pour les personnes mettant en location des locaux d’habitation meublés dès lors que leurs recettes tirées de cette activité dépassent 23 000 € par an, et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

  • les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour temporaire et n’en faisant pas leur domicile (loueur en meublé non professionnel) ;
  • les recettes de ces locations excèdent les revenus du foyer fiscal dans les autres catégories de revenus (statut de LMP, loueur en meublé professionnel).

Un décret devrait être publié prochainement afin d’apporter les précisions utiles.

L’avis de LINXEA

L’immobilier en direct est un moyen de préparer sa retraite. La location saisonnière en meublé d’une résidence secondaire et le statut de loueur en meublé professionnel permettent d’obtenir une rentabilité satisfaisante et, pour certains, un complément de retraite, mais les obligations pesant sur les propriétaires deviennent de plus en plus lourdes …et de plus en plus onéreuses. À tel point que certains épargnants se poseront sans doute la question de chercher un placement aussi rentable, mais moins contraignant. L’assurance-vie pourrait alors leur apporter une réponse.

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