Le démembrement des parts de SCPI - LINXEA
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Le démembrement des parts de SCPI

SCPI Pierre 48

Le droit de propriété est défini par le Code Civil de Napoléon de 1804 qui a repris la conception que les romains en avaient : le droit de propriété est composé de trois éléments, « Usus », « fructus », « abusus ».

L’Usus est le droit d’utiliser la chose, le Fructus est le droit d’en percevoir les revenus. L’usufruit est donc le droit de gérer et percevoir les revenus d’un placement. La nue-­propriété (Abusus) est le droit fondamental de propriété, il permet de céder la chose, ou de la transformer dans le respect des droits de l’usufruitier.
Le droit d’usufruit est par nature un droit viager, s’éteignant au décès de l’usufruitier. Il peut toutefois être qualifié de  «temporaire», s’éteignant à l’échéance de la période convenue : 5, 10, 15 ans…

La fiscalité de l’achat de parts de SCPI démembrées

L’acquisition de la seule nue propriété de biens immobiliers permet d’optimiser la gestion patrimoniale de certains épargnants.

  • Une  décote à l’achat
  • En abandonnant à l’usufruitier le droit de percevoir les loyers pendant la période du démembrement, le nu-­propriétaire achète moins cher le bien.

  • Pas de fiscalité sur les loyers
  • Si la valeur de la nue­‐propriété s’apprécie mécaniquement à mesure que le temps passe, le nu-­propriétaire n’acquitte aucun impôt sur les loyers perçus par l’usufruitier.

  • Pas de fiscalité sur la plus-­value de cession
  • À ce jour, le nu-­propriétaire n’est pas redevable de la plus-­value sur l’usufruit.
    L’économie d’impôt est donc définitive.

  • Exonération d’IFI

Seul l’usufruitier est redevable annuellement de l’IFI. Le nu-­propriétaire est donc totalement exonéré de cet impôt sur son investissement. Attention cependant, à la fin du démembrement le nu-­propriétaire deviendra plein propriétaire et sera alors redevable de l’IFI.

Il n’y a pas de meilleur support d’investissement que les parts de SCPI pour acquérir de la nue-­propriété immobilière. Sur le plan financier, la nue-­propriété des parts sera acquise par l’épargnant alors que l’usufruit sera acquis  « temporaire » par un tiers. La décote appliquée à la valeur acquise par le nu-­propriétaire sera variable en fonction de la durée de l’usufruit (jusqu’à 30 % pour une durée de 10 ans). Pendant cette durée, l’achat ne génèrera aucun revenu chez le nu-­propriétaire, et en conséquence ne subira aucune fiscalité, y compris l’Impôt sur la Fortune Immobilière auquel seul l’usufruitier est assujetti.  Au terme de la durée du démembrement fixée lors de l’achat, la pleine propriété sera automatiquement reconstituée entre les mains du nu-­propriétaire sans aucun coût supplémentaire. Il percevra alors la totalité des revenus sur ces parts.

C’est un investissement pour l’avenir !

En réalité, ce sont souvent des Institutionnels ou des sociétés de gestion qui acquièrent l’usufruit et perçoivent donc les revenus pendant la durée définie, et selon une convention signée lors de l’achat, mais tout contribuable non soumis à  l’impôt, ou peu fiscalisé, peut devenir usufruitier « temporaire ». L’usufruit des parts sera par exemple acquis en moyenne à 30 % de la valeur, mais les loyers – en général de l’ordre de 5 % l’an – seront perçus à 100 %.

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