Achat de parts de SCPI à crédit : mode d’emploi - LINXEA
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Achat de parts de SCPI à crédit : mode d’emploi

Le bas niveau des taux actuels crée un effet d’aubaine pour recourir au crédit ! Il permet en effet de réaliser un montage avec un effet de levier intéressant. L’idée est de profiter de l’écart entre le taux du crédit et celui du rendement de la SCPI afin de rembourser le crédit avec les revenus de la SCPI.

Ainsi, le financement de parts de SCPI sous forme de prêt peut être envisagé comme un crédit patrimonial permettant de se construire une exposition immobilière dans la douceur et à moindre coût.

De même, les épargnants fortunés peuvent optimiser leur fiscalité en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI à crédit. En plus d’un « rabais » significatif sur le prix de la part, ils bénéficieront de la déductibilité des intérêts du prêt.

A noter : La durée du délai de jouissance est une donnée importante à connaître lors d’une acquisition à crédit de parts de SCPI en raison du décalage qui peut survenir entre les mensualités de remboursement du crédit et les premiers revenus.

Comment trouver un financement à crédit pour les SCPI ?

Les banques sont souvent frileuses à l’idée d’accorder un prêt pour des SCPI autres que les leurs. Résultat, elles annoncent souvent des taux bien moins attractifs que ceux proposés pour le financement d’un achat en direct. Pour autant, cette réalité n’enlève pas grand-chose à la pertinence d’une demande de crédit pour acheter des parts de SCPI.

Reste qu’il faut séduire, convaincre son banquier en se présentant sous son meilleur profil… C’est à dire ne pas hésiter à afficher sa solidité financière : revenus stables, taux d’endettement inférieur à 33 %, propriétaire de sa résidence principale et/ou apport personnel.

Une seule demande de prêt peut financer l’achat de parts de plusieurs SCPI. Par ailleurs, comme dans un crédit pour un bien en direct il est tout à fait possible de renégocier a posteriori le taux du prêt et l’assurance emprunteur.

Investir à crédit dans des SCPI : quel avantage fiscal ?

Prendre un prêt pour souscrire des SCPI vous permet de profiter d’une disposition fiscale avantageuse.

Vous pouvez en effet déduire la totalité des intérêts de l’emprunt (y compris les frais de dossier ou l’assurance emprunteur) de vos revenus fonciers sans limitation de durée afin de minorer voire effacer le montant des revenus déclarés.

Quels types de prêts choisir ?

  • Le crédit amortissable est le prêt le plus couramment utilisé. Cette formule consiste à rembourser pendant toute la durée du prêt à la fois le capital et les intérêts. Dans le cas des prêts à échéances constantes, la fraction liée aux intérêts diminue avec le temps tandis que la part dédiée au remboursement du capital augmente.
  • Le crédit in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital n’est pas amorti mais il est remboursé en une seule fois à l’échéance. Cette solution est plus couteuse qu’un prêt amortissable. Mais elle présente l’avantage de pouvoir permettre d’effacer pleinement les mensualités de remboursement par les revenus de la SCPI… à condition, bien sûr de multiplier les simulations pour ne pas être déçu !
  • Autre recours : le crédit à la consommation si le montant emprunté n’est pas trop élevé (inférieur à 75 000 €). Si son coût plus élevé n’enlève rien actuellement à la pertinence de l’opération, il faut savoir qu’il impacte la rentabilité de l’investissement. Mais en contrepartie le formalisme du prêt est allégé et les délais d’obtention bien plus rapides.

L’avis de LINXEA

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