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1978-2018 : 40 ans de performance comparée

immobilier monde

Avec un champ d’analyse portant sur 4 décennies (1978-2018), l’étude annuelle de l’IEIF dresse un inventaire exhaustif et précis sur l’évolution longue des principaux placements  financiers: immobilier monétaires, assurance, obligations, actions et or. Malgré les disparités, un point commun se vérifie pour toutes les classes d’actifs « une baisse régulière des flux de revenus (locatifs, dividendes en bourse, les coupons obligataires) depuis 40 ans en raison de « plusieurs forces modératrices » comme la démographie, la baisse des gains de productivité, l’abondance d’épargne ou encore la baisse des taux d’intérêt.

Les principaux enseignements de cette vaste étude

Le patrimoine financier des français s’élève à 44 095 € en moyenne. 88,7 % des ménages annoncent détenir au moins un produit financier contre plus de 90 % entre 1998 et 2015. Ce recul s’explique par la baisse du taux de détention d’un livret d’épargne depuis 2015 et de valeurs mobilières : (15,6 % des ménages en 2018 contre 24,2 % en 2004). Un « impact de la crise financière sur le niveau d’aversion au risque vis-à-vis d’un placement reconnu comme risqué ».

Performance sur 5 ans L’immobilier direct en tête

la Logistique est en tête avec un TRI de 9,8 %, suivi des bureaux (6,7 %) et des commerces (6,4 %). La période est marquée par la forte revalorisation des actifs.

Pour les placements non immobiliers, les performances sont plus mesurées : les sicav monétaires enregistrent des performances inférieures à l’inflation. La forte corrections des marchés en 2018 conduisent à un recul des actions avec un retrait plus net pour les foncières, notamment celles « spécialisées en commerces, en partie lié au retail-bashing de la fin de période. »

Performance sur 10 ans : Le retour des actifs cotés

Débutées avec la crise financière et clôturées par le retournement de la Bourse en 2018, la période voit le retour des actifs cotés en tête du classement des performances. Les foncières sont en tête avec un TRI de 12 %. Suivent les actions (9,1 %) puis les SCPI (6,6 %) devant l’immobilier en direct, avec par exemple les commerces ( 6,5 %) ou les bureaux ( 5,6 %).

À noter que les OPCI Grand Public présentent des résultats plutôt en retrait, sur 5 et 10 ans par rapport aux autres placements immobiliers. Car leurs performances sont « impactées négativement par leur poche financière dont les rendements sur ces périodes sont inférieurs à ceux de leur poches immobilières. »

20 ans : l’immobilier sous toutes ses formes en tête

en direct ou pas et quelque soit les types d’actifs (commerces, logistique, logement bureaux, foncières, SCPI, ou OPCI) l’immobilier est la classe d’actifs la plus performante : le TRI le plus élevé est celui des commerces (12,5 %), le moins élevé celui des OPCI (8,8 %) . Le TRI 20 ans des bureaux est de 9,7 %. Les foncières cotées présentent un TRI de 11,2 %, distançant de loin les actions ( 5,1 %).

30 et 40 ans : Le logement, les actions et les foncières, le trio gagnant

Sur très longue période, les actions présentent des niveaux de performances robustes par leur capacité à capter la croissance économique. Par ailleurs, cette durée permet de gommer les performances extrêmes, points

hauts et points bas. Ainsi, malgré une volatilité élevée les actions présentent un TRI de 8,3 %, les foncières cotées de 8,5 %. Sur 40 ans, de 1978 à 2018, les TRI sont respectivement de 13,7 % et de 13,0 %.

Le portefeuille optimal

Le portefeuille optimal élaboré par l’IEIF considère les performances totales annuelles et les volatilités sur un horizon de placement de 20 ans (1998-2018). le portefeuille de volatilité minimum (2 %) délivre une performance annuelle de 5 % : il est constitué d’une majorité d’obligations (72 %), d’immobilier direct (17 %, en bureaux et 4 % en logistique), d’immobilier indirect (6 % en SCPI) et de 2 % d’actions. Pour un niveau de performance exigé supérieur, la volatilité augmente et l’exposition en SCPI progresse fortement, puis diminue alors que celle des foncières augmente.

« Il apparaît clairement dans ces analyses qu’un portefeuille diversifié composé de produits obligataires et d’immobilier délivre sur longue période un niveau de performance annuelle significatif avec un niveau de volatilité mesuré » conclut l’IEIF.

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