Malgré la dégradation des indicateurs de l’immobilier, de nombreuses SCPI parviennent à maintenir des taux de rendement élevés. Parmi celles-ci figure celle de Remake AM, Remake Live. La toute jeune société de gestion mise sur les décalages entre les cycles économiques en Europe.
Elle a récemment investi à ce titre à Dublin et vise d’autres marchés en Europe du Nord ou en Espagne.
Depuis presqu’un an, les indicateurs concernant l’immobilier en France se dégradent. Au second trimestre 2023, la production de crédit immobilier s’était effondrée de 40,8% par rapport à la même période de 2022, selon les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Du côté des transactions en immobilier d’entreprise, les derniers chiffres publiés par Knight Frank dans une note le 5 juillet témoignent aussi d’un net ralentissement. Avec 2,4 milliards d’euros de transactions au 2e trimestre, les montants engagés sur le marché français n’auraient pas été aussi faibles depuis 2010 et la plupart des segments de marché sont touchés : le bureau, les commerces…
Un décrochage plus important dans le résidentiel que dans le bureau en Europe
Ce ralentissement est perceptible dans toute l’Europe. Les transactions ont régressé de – 58% entre le 4e trimestre 2021 et le 4e trimestre 2022, selon les statistiques collectées par Remake Asset Management (AM). L’un des secteurs les plus touchés dans la zone est le résidentiel, le bureau affichant une meilleure résistance à la baisse.
La variation des montants investis dans le résidentiel en Europe entre 2021 et 2022 est de -46% contre -15% dans le bureau, selon les statistiques de Remake AM. Au-delà de ces tendances générales, la société de gestion note un décalage de cycle entre les différents pays européens. « L’Europe du Nord affiche un arrêt brutal des transactions, particulièrement marqué aux 3e et 4e trimestre 2022 », indique Nicolas Kert, co-fondateur de Remake AM, une société de gestion spécialisée dans les SCPI créée fin 2021 et qui a lancé un véhicule adapté à l’assurance vie et sans frais d’entrée.
De même, si en moyenne les taux de vacance dans les bureaux sont en hausse en Europe, tous les pays ne sont pas logés à la même enseigne. En France par exemple, le taux de vacance est encore en baisse à Paris, mais il est en hausse en Allemagne, en Italie et en Europe du Nord.
L’explication de ce décalage tient à l’ajustement des marchés. En France, l’ajustement des valorisations aux hausses de taux d’intérêt tarde à se mettre en place alors qu’il a déjà eu lieu en Europe du Nord où la correction a été plus forte et/ou plus rapide.
Saisir les opportunités sur l’ensemble des marchés
Pour la société de gestion, cette différenciation doit être prise en compte dans l’allocation d’actifs des SCPI. « Nous prévoyons d’intervenir là où les marchés corrigent le plus vite, c’est-à-dire en Europe du nord et en Espagne pour prendre des positions en bas de cycle. Nous visons de nouveaux pays, tels que la Finlande, la Suède et certains pays d’Europe centrale dont le marché est libellé en euros », explique David Seksig, co-fondateur de Remake AM.
La société a également investi récemment en Irlande, à Dublin. Le pays possède de nombreux avantages : un taux de chômage très bas (à 3,8%), une économie dynamique, un environnement favorable aux entreprises qui permet d’attirer des capitaux et de nombreux sièges sociaux. La ville de Dublin constitue en effet pour de nombreux investisseurs hors de zone euro, un point d’entrée sur le continent.
Outre ses avantages structurels, le marché local fait également partie de ceux qui se sont ajustés le plus rapidement au nouveau contexte de marché. Le taux de vacance y a fortement augmenté, il ressortait à 13,1% à Dublin au 1er trimestre 2023, les valorisations se sont ajustées, il existe donc une fenêtre d’opportunités avant un retour à la normale attendu rapidement car l’offre devrait se réduire considérablement en 2024 et 2025, selon les spécialistes.
