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Fiscalité LMNP et LMP

Quelles déclarations doivent faire les loueurs en meublé ?

Les bénéfices tirés de la location de locaux meublés effectuée à titre habituel relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il peut s’agir soit de l’éligibilité au régime des micro-entreprises, soit à un régime réel d’imposition.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peuvent être soumis à l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux ci-dessous :

Le régime micro-entreprises des locations meublées

Le régime des micro-entreprises s’applique au loueur en meublé à condition qu’il ne dépasse pas un certain montant annuel de recettes locatives.

  • Si les recettes annuelles n’excèdent pas  72 600 €, le propriétaire- bailleur relève du régime « micro-BIC » et ses recettes imposables sont alors diminuées d’un abattement forfaitaire, représentatif de toutes les charges, d’un montant de 50% avec un minimum d’abattement de 305 euros.

Exemple : Vous achetez une studette que vous louez en meublé et vous en retirez 6 000 € par an de revenus : vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vous retenez le régime micro BIC, vous bénéficierez d’un abattement de 3 000 €, vous serez donc imposé sur 3 000 €.

  • Au-delà de 72 600 € de recettes annuelles ou si le propriétaire-bailleur préfère, il peut retenir régime réel BIC.

Attention : pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes le plafond du régime micro-BIC est  de 176 200 € avec un abattement forfaitaire représentatif des charges qui est alors de 71 %.

Comment opter pour le régime réel si vos recettes sont inférieures à l’application automatique d’un régime réel ?

Signalez votre volonté d’opter pour le régime réel par le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 (bilan, compte de résultats, …). Votre option est valable pour au moins 2 ans et elle se renouvelle automatiquement. Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

Le régime réel d’imposition

Le régime réel (normal ou simplifié) s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites du régime micro BIC  (72 600 €) ou si vous estimez plus intéressant d’y recourir pour pouvoir déduire le montant réel de vos charges ou pour amortir le ou les biens loués meublés.

Le bénéfice net imposable est déterminé dans les conditions de droit commun en faisant masse de l’ensemble des produits et des charges trouvant leur origine dans les opérations de toute nature.

L’application des régimes réels d’imposition, (normal ou simplifié), requiert des obligations fiscales et comptables, notamment celles de tenir une comptabilité, un compte de résultats et un bilan à l’actif duquel sont inscrits les biens loués.

Le régime réel permet de déduire de ses recettes l’ensemble de ses charges (y compris les intérêts d’emprunt) ainsi que l’amortissement du bien et des meubles.

wdt_ID Statut Conditions d'obtention du statut Modes de déclaration
1 LMNP Moins de 23 000 €/an et/ou moins de 50% des revenus globaux Micro BIC jusqu’à 72 600 €. Sur option régime réel.
Au delà de 72 600 € = régime réel.
Régime spécial pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes
2 LMP Plus de 23 000 €/an et plus de 50% des revenus globaux Micro BIC jusqu’à 72 600 €. Sur option régime réel.
Au delà de 72 600 € = régime réel.
Régime spécial pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes

Loueur professionnel : Beaucoup plus de possibilités de déductions

En matière de location meublée, les régimes des déficits et des plus-values différent selon que le loueur est professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le loueur professionnel bénéficie de plus de possibilités, mais il doit assumer des obligations fiscales et comptables bien plus lourdes, ce qui l’oblige souvent à faire appel à un cabinet d’expert-comptable.

Déduction des amortissements

Le loueur en meublé imposé d’après un régime réel peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (amortissement des meubles du local loué et amortissement du bien immobilier) si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan.

Exemple :

  • Valeur du logement : 150 000 €
  • Taux d’amortissement : 2 % l’an
  • Montant annuel de l’amortissement : 3 000 €
  • Total des loyers acquis dans l’année : 9 000 €
  • Total des charges admises en déduction : 4 000 €

Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location si vous n’avez pas d’autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Règles d’imputation des déficits

Les règles d’imputation des déficits provenant de l’activité de location meublée diffèrent selon que l’activité est exercée à titre professionnel ou à titre non-professionnel.

Les déficits retirés de la location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

En revanche, le 1° ter du I de l’article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer sur le revenu global. Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Régime des plus-values

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location par les personnes qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises au régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers.

Les loueurs en meublé professionnels sont, quant à eux, soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession d’immeubles si ceux-ci sont inscrits à l’actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI.

En revanche les plus-values issues de la cession d’immeubles loués meublés par un FPI ne relèvent jamais du régime des plus-values à long terme (article 39 duodecies, 6 bis du CGI).

wdt_ID Régime fiscal LMNP LMP
1 Prélèvements sociaux ou cotisations sociales Prélèvements sociaux de 17,2% Cotisations sociales des TNS
2 Micro BIC En dessous de 72 600 € En dessous de 72 600 €
3 Régime réel Automatique à partir de 72 600 € ou sur option si recettes moindres Automatique à partir de 72 600 € ou sur option si recettes moindres
4 Imposition des plus-values Droit commun des plus-values des particuliers Régime des plus-values professionnelles

À noter : Les petites locations dépendantes de l’habitation principale sont exonérées d’impôt à condition que le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne dépasse pas 191 € en Île-de-France ou 141 € dans les autres régions. Par exemple, une chambre meublée de 14 m2 louée 222 €/mois + charges en banlieue parisienne est exonérée d’imposition.

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