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Les news immo du 23 juillet

SCPI

Affinités Pierre acquiert un portefeuille de commerces rue de Rivoli à Paris

Les biens situés en pieds d’immeubles sur une artère commerciale emblématique du Marais sont loués à des enseignes internationales comme Foot Locker et Sephora. Pour cet investissement Groupama Gan REIM a mobilisé près de 58,5 millions d’€. Un montant significatif qui traduit la volonté de la SCPI de se positionner sur des actifs à « l’état locatif sécurisé, localisés sur des emplacements reconnus et affichant un caractère immobilier affirmé. » Luc Bordereau, Head of Fund Management de la société de gestion précise un financement réalisé « en partie par la mise en place d’une dette bancaire hypothécaire » de 22 millions d’€ à des conditions « financières attractives et dans un délai contraint. » 

Le 2nd trimestre confirme le rebond de la collecte des SCPI

En particulier dans les secteurs de la santé, l’éducation, la logistique ou le bureau, toujours majoritaire en termes de collecte.  Les statistiques délivrées par l’ASPIM et l’IEIF indiquent une collecte nette de 1,95 milliard d’€, en hausse de 16 % par rapport au 1er trimestre et de 126 % par rapport au même trimestre 2020. 

Le marché immobilier allemand : continuité et croissance

Les biens immobiliers allemands offrent un profil risque/rendement intéressant, compte tenu de la haute diversification de l’économie du pays au niveau régional et sectoriel qui compte de très nombreux marchés immobiliers 

Le marché allemand des bureaux souffre d’un manque de surface. La forte demande de surfaces associée à une activité de construction modérée a ramené les taux de vacance à de faibles niveaux ces dernières années. Les travaux de finalisation imminents de divers projets de construction et la réduction de la demande locative dans le contexte économique actuel ne laissent entrevoir qu’une augmentation marginale des taux de vacance. Mario Holenstein, Swiss Life Asset Managers 

Pourquoi investir en SCPI allemande ?

Outre un taux de faillite d’entreprises allemandes plus faible qu’en France, les investisseurs apprécient la qualité du parc locatif et des locataires se traduisant par un faible taux d’impayés et de vacances. A cela s’ajoutent l’emploi, le pouvoir d’achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe ainsi que des prix immobiliers abordables. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte 

L’autre intérêt des SCPI allemandes est une fiscalité plus douce. Les revenus échappent aux prélèvements sociaux (17.2%) et sont soumis à l’impôt sur les sociétés allemandes (15,825%). Celui-ci étant prélevé à la source ; le revenu des associés est donc net d’impôt allemand. Les revenus fonciers imposables en Allemagne sont également imposables en France et soumis à la tranche marginale d’imposition lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Mais pour éviter une double imposition, l’associé bénéficie d’un crédit d’impôt.  

Le constat est sans appel. Pour un même TDVM, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France. Meilleurtaux.com 

Un nouvel actif pour Eurovalys

La SCPI a mobilisé 43 millions d’€ pour acquérir un ensemble à usage de bureaux et de laboratoires de plus de 12000 m² à Plattling, en Bavière à la frontière de l’Autriche et de la République Tchèque. 

L’immeuble livré voilà à peine 2 mois bénéficie de « hauts standards énergétiques et d’équipements à la pointe de la technologie ». Par ailleurs, une partie du coût de ses travaux et des installations a été supportée par le locataire CSA Group Bayern, qui a signé un bail de 20 ans ferme soit un engagement jusqu’en mai 2041. 

Avec cette nouvelle acquisition, Eurovalys rallonge d’abord la durée moyenne des baux sur l’ensemble de son portefeuille tout en accentuant son profil d’exigence quant à la qualité environnementale et la solidité de son locataire.  

La diversification se retrouve aussi dans les modalités de détention des parts de SCPI

Aux côtés de la détention en pleine propriété, se développe une offre permettant d’acquérir la nue-propriété de SCPI et d’en devenir plein-propriétaire à l’extinction du démembrement. 

Si cette modalité d’acquisition nécessite un effort de trésorerie plus important en l’absence de loyers et en présence d’un emprunt bancaire, elle permet d’investir dans des SCPI à une valeur d’autant plus décotée que la durée de démembrement est longue. 

Sébastien Coiffard de BRED Banque Privée rappelle que les parts de SCPI détenues en pleine propriété sont imposables à l’IFI. Dès lors qu’elles sont en nue-propriété, elles n’entrent pas dans l’IFI des personnes physiques. En revanche, si elles sont détenues au travers d’une société, il est tenu compte de la valorisation de la nue-propriété comme de tout autre actif immobilier patrimonial pour déterminer le montant des titres sociaux à déclarer à l’IFI. Mysweetimmo 

Lorsque le TDVM baisse, ce n’est pas forcément un signe négatif d’une rentabilité en berne

Au contraire, cela peut signifier que le prix des parts de la SCPI a été revalorisé. Ainsi, même si la SCPI présente un TDVM faible, cela ne signifie pas pour autant qu’elle n’est pas active. 

Le calcul de la rentabilité à partir du TDVM doit être fait régulièrement car cet indicateur a un caractère instantané. De même, il doit être surveillé continuellement pour vérifier qu’il est à la fois constant et stable. Tacotax

A contre-courant Corum Origin vend un actif de santé et achète un parc commercial

Corum n’investit pas dans l’immobilier de santé actuellement. « Mais si des investisseurs veulent acheter et qu’ils sont prêts à les payer cher » la SCPI est vendeuse !  C’est chose faite avec un bureau-laboratoire aux Pays-Bas situé. Acquis en 2016 et revendu 5 ans plus tard, « l’immeuble a bénéficié de l’engouement post-Covid pour le secteur » soit une plus-value de 50 % …et un dividende exceptionnel en juillet pour les associés.  

Et que vient d’acquérir la SCPI ? Un parc commercial à en Espagne suivant toujours la même logique d’acheter à contre-cycle et de négocier les prix. En somme pour la société de gestion, les crises apportent son lot d’inquiétudes, de nouvelles certitudes et d’opportunités.  L’immobilier de santé et de commerces ont, en 10 ans, pris des chemins opposés au cours de cette crise. Un mouvement que Corum Origin cherche mettre à profit en achetant des biens pas chers pour les revendre ensuite avec un joli bénéfice.

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