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Les news immo du 3 septembre

SCPI

Belle dynamique de la collecte pour LF Europimmo :

37 millions d’€ au 2ème trimestre contre 30 millions d’€ sur la même période de 2020.  Sur le plan locatif, le fait marquant concerne le « 2 Towers » à Berlin où un bail de 12 an ferme a été signé sur la totalité du 1er étage (1422 m²). Toutefois, il faudra attendre le 2ème trimestre 2022 pour que l’actif délivre ses premiers loyers car l’espace auparavant utilisé comme restaurant d’entreprise et salle de conférence, va être transformé en bureaux. En parallèle de travaux évalués à 2,5 millions d’€, la Française REM se réjouit de la création d’une surface locative supplémentaire qui « se traduira de facto par une sensible augmentation de la valeur vénale. » Enfin, sur le thème du rendementles bons niveaux du taux d’occupation financier (97%) et de recouvrement des loyers (96,5 %) devraient permettre un maintien du dividende annuel (42€) correspondant à un acompte trimestriel de 10,5€.  

 

LF Europimmo signe son premier immeuble de micro-logement

Dans un quartier résidentiel recherché de Hambourg. La restructuration de cette ancienne maison d’édition (5301 m²) en un espace de vie moderne de 6 étages s’est achevée en juin 2021. Elle a permis la création de 148 appartements de 18 à 43 m² qui sont aujourd’hui loués à l’opérateur, Hood House. « Confiants dans l’attractivité à long terme du bien ainsi que de la classe d’actifs résidentielle », Mark Wolter, Directeur général de La Française REM-Allemagne note que l’immeuble s’inscrit dans une « stratégie de diversification du portefeuille immobilier allemand avec des actifs performants au regard des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. »  

 

Multiples acquisitions pout Novapierre Résidentiel

D’abord, c’est l’entrée de 28 lots en VEFA à Romainville 1900 m²) près de la nouvelle station de métro de la ligne 11 et à proximité immédiate des commerces, des écoles et des infrastructures sportives et culturelles de la ville. Acquis pour 5,4 millions d’€, l’ensemble sera loué via des conventions à des loyers préférentiels. Ensuite il s’agit de la nue-propriété de 15 lots (974 m², 6,2 millions d’€) en VEFA du 14ème arrondissement de Paris. Proche des commerces, écoles et des parcs Montsouris et Georges Brassens, les logements présentent une durée d’usufruit de 20 ans. D’après Paref Gestion, les deux opérations ont été réalisées « à des prix décotés ce qui renforce « la part du patrimoine de la SCPI permettant tout en continuant de s’apprécier, de générer une plus-value à long terme. » Paref-gestion 

Diversifiez sur les fonds de logements :

« Le rendement des logements avoisine désormais celui des bureaux les plus sûrs », résume Stéphanie Lacroix de Primonial. Ces 2,5 à 3% de rentabilité ne sont d’ailleurs qu’un minimum : la plupart de ces fonds ambitionnent de rapporter plus, par exemple en achetant des biens à restructurer complètement comme Kyaneos Pierre où l’ objectif est d’apporter plus de confort aux locataires, et de réduire d’au moins 30% la consommation énergétique », détaille Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos AM. Autre façon d’assurer des gains réguliers : acheter en démembrement, pour bénéficier de la reconstitution progressive de la pleine propriété à l’image par exemple de Patrimmo Croissance. Capital 

Quels critères regarder pour sélectionner des parts en nue-propriété ?

Le rendement, un des critères essentiels pour la sélection d’une SCPI en pleine propriété, n’est plus le critère essentiel. Il est remplacé par un autre critère, très important : la décote. Chaque société de gestion fixe elle-même sa décote. Dès lors, certaines nues-propriétés sont bien plus attractives que d’autres. 

L’autre élément important, comme pour une SCPI en pleine propriété, est le potentiel de revalorisation avec la valeur de reconstitution. Cette valeur, comparée à la valeur de la part, permet d’évaluer la capacité ou non de la SCPI à pouvoir augmenter le prix de sa part. Pour le détenteur de parts en nue-propriété, une revalorisation est particulièrement intéressante. Par exemple, si la valeur de la part augmente de 3,5%, mais que l’investisseur a acheté la part avec une décote de 30% (donc pour 70% de sa valeur), la revalorisation correspondra pour lui à une hausse de 5% de son investissement. Meilleurtaux 

Forte augmentation du nombre de retraits pour Epargne Foncière

Au 2ème trimestre Les retraits qui ont représenté 34,5 millions d’€ contre 12,7 millions d’€ au 1er trimestre n’ont rien d’inquiétants explique La Française REM car ils correspondent à l’apurement post-fusion de toutes les parts en attente de retrait des 3 SCPI absorbées : Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège. C’est donc avec 66,2 millions d’€ de collecte nette et 11,4 millions d’€ de cessions que la SCPI a pu très facilement financer un demi-plateau (545 m², 4,6 millions d’€) de bureaux de la tour Héron Building à Paris ! 

Le taux d’occupation financier sans être encore mirifique entame une légère remontée (90,8 % vs 89,6 % le trimestre précédent) grâce à un moindre impact des franchises. Associé à un bon taux d’encaissement des loyers (92 %), il permet à la SCPI d’être en mesure de conserver son niveau de distribution 2020 soit 36,36€.

Sofidy Europe Invest, une nouvelle SCPI pour capitaliser sur les vertus de la diversification géographique

Sofidy souhaite faire de ce nouveau fonds une référence pour les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sur des biens européens prudemment sélectionnés. La stratégie repose sur une diversification sectorielle vers des métropoles dynamiques dans 3 zones cibles :  les pays d’Europe du Nord (Allemagne, Pays Bas, pays nordiques), d’Europe du Sud (Espagne et Italie) le Royaume-Uni et l’Irlande. Ensuite, dans la ligne droite des attentes actuelles des investisseurs, la sélection et la gestion des actifs respecteront une stratégie ESG afin d’obtenir la labellisation ISR. 

De par sa dimension européenne, l’associé bénéficiera d’une fiscalité adoucie. En effet, le patrimoine européen d’une SCPI française est soumis à la fiscalité non pas du lieu de résidence de l’épargnant mais à celle, souvent plus faible qu’en France, du pays dans lequel se situent les immeubles. Les conventions fiscales entre les États permettent ainsi, d’éviter l’imposition en France des revenus fonciers de source étrangère soit selon les pays, en crédit d’impôt, soit à taux effectif.

La reprise de la collecte profite aux SCPI spécialisées

Les chiffres du 2e trimestre, publiés par l’ASPIM et l’IEIF ont confirmé le rebond (+16%) de la collecte des SCPI et une nouvelle hiérarchie entre les diverses catégories de gestionnaires et de véhicules depuis la crise sanitaire. D’abord, les sociétés de gestion adossées à des réseaux bancaires ne représentent plus que 12,5% de la collecte trimestrielle contre près de 25% en 2019. 

La percée des SCPI pilotées par les gestionnaires « indépendants » s’explique en grande partie par la montée en puissance de produits différents et thématiques. Par exemple ceux dédiés à l’immobilier de santé et d’éducation comme Primovie et Pierval Santé qui à elles seules, trustent plus de 21% de la collecte nette du trimestre. Activimmo, sur le secteur de la logistique se distingue également en engrangeant 72 millions d’€ sur la période soit 4% de la collecte nette totale. 

Mais les souscripteurs continueront-ils à plébisciter avec autant d’enthousiasme les produits spécialisés ?  En période d’incertitude, le bon sens devrait les inciter à rechercher aussi des véhicules plus diversifiés à l‘enseigne d’Epargne Pierre, Rivoli Avenir Patrimoine, Corum XL…que l’on retrouve  aux autres premiers rangs des classements…Pierre Papier  

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