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Les news immo du 8 octobre

Sofidy, société de Gestion la plus récompensée aux Victoires de la Pierre-Papier

Organisée par le magazine Gestion de Fortune, ces prix ont récompensé Immorente 2 en tant que « Meilleure SCPI à capital fixe », Sofipierre pour sa Meilleure performance globale sur 10 ans dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable et Sofidy Pierre Europe Meilleur OPCI dans la catégorie « actifs inférieurs à 500 millions d’€ ». La société de gestion a également obtenu une distinction en tant que « Meilleur service aux investisseurs. »

Nouvelle classification économique des SCPI et OPCI grand public

Alors qu’ils sont historiquement très exposés aux bureaux, les fonds immobiliers non cotés connaissent une diversification croissante vers de nouvelles thématiques : hôtellerie, santé, éducation, logistique ou résidentiel géré. Ces typologies ayant pris une part croissante dans l’investissement, les sociétés de gestion réunies au sein de l’Aspim ont souhaité définir une segmentation plus explicite afin de mieux comparer les différents fonds

La segmentation du marché comprend 7 grandes typologies auxquelles s’ajoute de nouveaux seuils pour les stratégies diversifiées. Ainsi, une stratégie immobilière sera qualifiée de diversifiée seulement si le fonds cible au moins 3 typologies d’actifs différentes sans qu’aucune ne dépasse 50% de l’allocation totale en valeur. Pour les stratégies non diversifiées, les typologies prépondérantes identifiées par l’ASPIM sont celles à prépondérance Bureaux, Commerces, Résidentiel (dont géré), Logistique et locaux d’activités, Hôtels, tourisme et loisirs, Santé, éducation et enfin à prépondérance alternatifs c’est à dire des classes d’actifs n’entrant dans aucune des propositions précédentes.

La classification est définie par la société de gestion elle-même sur la base de la composition effective du patrimoine du fonds ou sur la base de la politique d’investissement décrite dans la documentation commerciale pour les fonds en phase de création.

SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale : quelles différences ?

Avant de choisir le type de SCPI dans lequel investir, il faut d’abord de déterminer ses objectifs. Les SCPI de rendement permettent d’investir dans l’immobilier afin d’obtenir des revenus réguliers et stables, sans se poser les questions de la gestion. Ce type de SCPI a l’avantage de mutualiser les risques. L’épargnant n’investit pas seul.

Les SCPI de plus-value (ou capitalisation) recherchent des biens décotés et à potentiel afin de réaliser des plus-values lors de leur vente. Les revenus distribués sont souvent modestes car l’objectif est avant tout une valorisation du capital sur la durée

L’avantage des SCPI Fiscales est de réduire ses impôts via des dispositifs comme le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier. Le rendement est faible. Attention, la loi exige une longue détention des parts. Tout manquement à cette obligation pourrait conduire à un redressement fiscal.  Gérard Picovschi, avocat, pour Club Patrimoine

Comment améliorer la liquidité des SCPI ?

Le constat reste globalement rassurant et montre un modèle robuste avec un taux de rotation depuis les années 1990 ne dépassant pas 2% par an. Pour autant, le système « peut être amélioré » selon cet expert.

Selon Mieux Vivre Votre Argent, des solutions ont été proposées. Elles porteraient sur la possibilité d’alléger la procédure de convocation de l’assemblée générale en cas de coup dur. La société de gestion pourrait être habilitée à prendre des mesures d’urgence comme la suspension de demandes de rachats, sans convoquer d’AG, faciliter les retraits compensés. Un système de rétro-compensation pourrait être mis en place, permettant à la société de gestion de « piocher » dans les éventuels excédents de collecte pas encore réinvestie. Autant de propositions qui, si elles sont validées pourraient trouver un écho favorable auprès de l’AMF et de son équivalent européen, l’ESMA dans un souci d’harmonisation des fonds européens.

Aestiam Placement Pierre défend un axe PME résilient

La SCPI a pour particularité d’avoir un patrimoine à dominante de bureaux et composé d’immeubles de petites surfaces. En tout cas, plus petites que la moyenne des SCPI. La surface moyenne louée par la SCPI tourne autour de 1 000 – 1 100 m² contre 3 500 m² pour la moyenne du marché. En d’autres termes cela signifie ses locataires sont essentiellement des PME. Et donc, la SCPI évolue sur un marché locatif bien plus dynamique que celui des grandes surfaces.

En plus d’un dividende stable et récurent depuis plusieurs années. Alexandre Claudet a pu observer en analysant certaines bases de données (Quantalys) que la performance d’Aestiam Placement Pierre est très faiblement corrélée à celles des autres SCPI bureaux ou diversifiées à dominante bureaux. Un atout très significatif car pour réduire le couple rendement risque, les SCPI faiblement corrélées sont essentielles. « Aestiam Placement Pierre a donc vocation à figurer dans quasiment toutes les allocations. » Pierre Papier

Le marché locatif des bureaux en Ile de France donne raison aux petites et moyennes surfaces

Commentant les données immoStat du 3ème trimestre BNP Paribas Real Estate note que « le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) confirme son rebond… et que le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) se caractérise par une résilience accrue en retrait de seulement -12 % sur la moyenne long terme. » Constat similaire du côté de JLL qui évoque un « retour à la (quasi) normale. » Car si le nombre de transactions se rapproche de ses niveaux habituels l’écart en mètres carrés reste important (-26 %). Ces chiffres corroborent la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière de 20 % en moyenne. « Tous les projets des grands groupes sur lesquels JLL travaille actuellement s’articulent autour de 2 questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents », commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice du département Leasing.

Cœur d’Europe se fixe un objectif de 4,5%-5% après fiscalité étrangère

La SCPI a déjà investi en Belgique dans le plus prestigieux quartier d’affaire de Bruxelles. Elle a déjà dans son « pipe » les actifs numéros 2 et 3 ! Les pays comme le Portugal, et ensuite l’Espagne et les Pays Bas forment les zones d’investissement privilégiées de la SCPI qui a d’ailleurs des équipes sur place car « le property sera géré localement » détaille Jean Luc Bel directeur commercial et partenariats de Sogénial Immobilier pour Zoom Invest

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