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SCPI : comment la pierre papier résiste à la tourmente du coronavirus

Les Echos

La crise est loin d’être terminée mais pour l’instant les sociétés civiles de placement immobilier font le gros dos. Les prévisions de rendement pour 2020 font encore bonne figure dans un contexte économique dévasté. Etat des lieux.

Avec un total de 8,6 milliards d’euros, les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, ont atteint en 2019 depuis la création de ce véhicule d’investissement il y a une quarantaine d’années. Les épargnants auront-ils eu raison ou tort de placer massivement leur épargne sur la pierre papier
Jusqu’à présent, les SCPI font preuve d’une remarquable résistance. Certes, elles ne sortiront pas totalement indemnes de la crise vu les difficultés rencontrées par certains de leurs locataires mais leurs prévisions sont pour la plupart extrêmement rassurantes.
Linxea, spécialiste de l’épargne en ligne qui s’est doté d’un observatoire des SCPI, a compilé les communiqués et bulletins trimestriels des sociétés pour faire le bilan des dividendes versés au premier trimestre. Une première étude des rendements prévisionnels pour 2020 a été réalisée et les prévisions sont très loin de la catastrophe.

« Sur un peu plus de 60 sociétés, 10 seulement affichent une baisse significative. Les porteurs de parts ne sont pas touchés par le Covid-19», affirme Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier de Linxea. «Il faut préciser que les SCPI touchent les loyers avec un trimestre d’avance», précise-t-il, «le T2 sera peut-être plus difficile, mais nombre de sociétés ont préféré baisser le dividende tout de suite, quitte à redistribuer plus tard en fonction de diverses nouvelles telles que le passage à la mensualisation ou le report de loyers.

Le jeu de la transparence

Pour tranquilliser les porteurs de parts, elles jouent la transparence. Corum par exemple, communique très régulièrement sur l’évolution de la situation et l’impact éventuel sur l’épargne des associés. Environ un tiers des locataires des SCPI Corum les ont contactés depuis le début du confinement pour leur faire part de difficultés et engager une discussion.
« L’ensemble des demandes reçues porte aujourd’hui sur un peu plus de 6 % du loyer annuel de CORUM Origin et environ 3 % du loyer annuel de CORUM XL, déclare la société de gestion. Ce chiffre évolue quotidiennement, à la hausse comme à la baisse, en fonction de nos discussions avec les locataires concernés. Nous avons accepté 37 % des demandes formalisées sous la forme d’échéanciers de paiement, sans impact sur la performance annuelle de nos solutions d’épargne immobilière ; nous comptons faire progresser ce chiffre dans les jours à venir ». Dès lors, sur la base des chiffres actuels et en se plaçant dans le scénario le plus défavorable, le rendement 2020 devrait être de 5,75 % vs un objectif de 6 % pour Corum Origin et 4,89 % vs un objectif de 5 % pour Corum XL. Des performances dont nombre de produits d’épargne se seraient bien contentés, même avant la crise du coronavirus.

Les sociétés qui vont souffrir

Certaines sociétés, notamment celles spécialisées sur les locaux commerciaux ou les hôtels vont être plus affectés que d’autres, mais « elles disposent de capacités de rebonds, d’autant plus que la collecte du début de l’année a été excellente. Elles disposent de ce fait de liquidités considérables qui vont leur permettre d’investir dans de très bonnes conditions en cas de baisse de prix éventuelles et créer la performance de demain », affirme Raphaël Oziel.
« Les SCPI non diversifiées avec notamment un pourcentage important de commerces seront les plus impactées et pourraient connaître une réduction du prix de la part. Pour les autres la diversification et la gestion raisonnable des plus-values latentes des dernières années devraient protéger la valeur si la reprise produit ses effets sur les deux prochains trimestres. Concernant la liquidité, les sociétés de gestion n’ont pas observé d’augmentation du niveau des demandes de rachat, les associés des SCPI restant calmes au même titre que lors de la crise de 2008 pendant laquelle ils n’avaient pas montré de signes de panique et de retraits massifs », analyse Anthony Dumont, responsable du Département Immobilier de la Banque Neuflize OBC.
Selon lui, la tendance la plus probable qui se dessine est la distribution d’acomptes pour le 2e et 3e trimestre, représentatifs de la situation économique et locative réelle, à savoir des baisses des montants versés liées à une diminution du taux de recouvrement des loyers, avec un ajustement possible en 4e trimestre lorsque la visibilité sera plus importante et que la reprise de l’activité se sera amorcée.

L’option nue-propriété

Pour l’instant, les porteurs de parts sont plutôt préservés. « Ceux qui ont acquis leurs parts à crédit ont la possibilité de demander le report des remboursements pour une durée de 6 à 12, le temps de laisser passer l’orage. Et entre-temps, ils continuent de percevoir des dividendes, même si celui-ci est réduit. Et ceux qui voudraient investir aujourd’hui peuvent trouver de belles opportunités en achetant la seule nue-propriété de parts. Ils enjambent ainsi l’inconvénient d’une baisse conjoncturelle du rendement », conseille Raphaël Oziel.
La reprise rapide de l’activité permettrait à cette classe d’actif de se sortir honorablement de cette crise. Il en serait autrement si l’économie devait être affectée par une deuxième vague épidémique.

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