Comment investir dans les murs de santé après le scandale Orpea ?
Présentés comme des investissements très attractifs, les Ehpad sont sur la sellette depuis les révélations sur Orpea. S’il reste malgré tout pertinent d’investir dans ce type de biens, les investisseurs doivent s’attendre à une baisse des rendements servis en lien avec les nécessaires améliorations à apporter aux conditions de service. Il est également possible d’investir sur des solutions qui favorisent le maintien à domicile des personnes âgées.
Plusieurs semaines après la sortie du livre « Les Fossoyeurs » de Victor Castanet sur les dérives de certains Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), l’onde de choc ne semble pas près de s’arrêter. Il est vrai que les pratiques dénoncées : manque de soins, sous-nutrition … érigées en règle de fonctionnement par certains Ehpad afin de rogner sur les coûts et d’augmenter ainsi la marge bénéficiaire, ont de quoi révolter.
Face à ce scandale, les particuliers sont concernés à plus d’un titre, d’abord tout un chacun peut devenir en fin de vie dépendant et/ou avoir à gérer la dépendance d’un proche, mais aussi être investisseur en Ehpad ! Les murs de santé et en particulier les Ehpad avaient été présentés ces dernières années comme un investissement très attractif. Les exploitants – comme Orpea ou Korian - ne sont généralement pas propriétaires de leurs murs, ils appartiennent à des investisseurs institutionnels, des gestionnaires de fonds comme des SCPI (société civile de placement en immobilier) ou encore à des particuliers. Ces derniers les louent dans le cadre de baux courant sur des périodes de 9 ou 10 ans à des exploitants et obtiennent en retour des rendements élevés compris entre 4 et 5%, voire parfois au-delà. Autre avantage : l’exploitant gère tous les aspects opérationnels de l’investissement.
Si sur le papier, cet investissement peut sembler parfait, il n’est pas sans de risque. Outre les scandales dénoncés par le livre Les Fossoyeurs, l’exploitant est en position de force vis-à-vis du propriétaire. S’il souhaite revoir à son avantage les conditions de location à l’issue du bail, il est difficile pour le propriétaire de trouver un autre exploitant (il en existe peu en France) ou de transformer un bien qui est par nature monovalent. Si ce risque est moindre dans le cadre d’un véhicule collectif (SCPI, OPCI) car celui-ci est diversifiée (recours à plusieurs exploitants d’Ehpad, investissement sur d’autres murs de santé comme les cliniques…), il ne peut être totalement jugulé.
Faut-il alors se délester des investissements réalisés dans les murs de santé et/ou les éviter ?
Paradoxalement, le scandale Orpea pourrait peut-être permettre d’améliorer le profil de ce type d’investissement. Certes, il deviendra moins rentable, la réglementation et les contrôles devant être renforcés afin d’améliorer la prise en charge des patients, cela devrait peser sur les marges et pousser les exploitants à renégocier les baux. Mais en contrepartie, les aspects extra-financiers devraient être mieux pris en compte. Les gérants, qui n’ont pas vu venir le scandale, seront beaucoup plus vigilants et exigeants vis-vis de l’exploitant afin d’éviter tout nouveau risque de réputation.
Par ailleurs, il est possible d’investir dans des fonds (SCPI, OPCI) spécialisés sur les murs de santé qui n’investissent pas dans des Ehpad ou très à la marge. Certains fonds mettent l’accent sur de nouvelles thématiques comme la santé de proximité (centres de santé au cœur des villes, maisons médicales, centres de rééducation etc.). C’est le cas de la SCPI Foncière des Praticiens, proposée par Foncière Magellan, ou encore de l’OPPCI OFI InnovaCare qui vient d’être lancée par OFI Pierre. Cet OPPCI cible des actifs tels que les résidences services séniors, l’habitat inclusif, les maisons de santé et les centres de soins de ville et évite les actifs médicalisés du type Ehpad. Plus généralement, la plupart des SCPI qui investissent dans les murs de santé essaient d’être relativement diversifiées. C’est le cas par exemple de la SCPI Pierre Expansion Santé de Fiducial Gérance qui a investi récemment dans un centre médical à Paris dans le 18ème arrondissement de Paris et dans deux magasins bio loués à la Vie Claire.
Des alternatives aux Ehpad
Et pour les investisseurs qui veulent contribuer au financement des besoins du grand âge en privilégiant le maintien à domicile, ils peuvent investir sur des solutions du type viager. Parmi celles-ci figurent des SCI (sociétés civiles immobilières) spécialisées qui offrent des rendements très attractifs. La SCI Viagénérations, qui rachète la nue-propriété de biens immobiliers à des séniors, a généré un taux de distribution de 6,81% en 2020 net de frais. Citons également dans le même cas de figure la SCI Silver Avenir, qui comme la précédente n’intègre pas de rentes viagères et donc ne parie pas sur la mort, mais mise sur l’appréciation de la valeur des biens.
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Yves Boquet
L'équipe Linxea