Dans un peu moins d’un mois et demi, en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, il vous faudra faire la déclaration d’IFI si le patrimoine immobilier de votre foyer fiscal (parents et enfants compris) dépasse 1,3 million d’euros.
Savez-vous que les SCPI présentent au moins quatre possibilités pour minimiser ou ne pas augmenter votre IFI ?
En dehors des SCPI fiscales qui peuvent présenter des solutions appropriées à certains objectifs (par exemple, obtenir une réduction d’impôt sur le revenu), en règle générale, les SCPI procurent un avantage fiscal au niveau de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Voici quatre pistes :
La valeur des SCPI n’est pas assujettie à l’IFI à 100%
Il y a dans les SCPI en plus ou moins grande quantité des placements financiers, des liquidités et de la trésorerie (en nombre variable selon la période de l’année et la collecte de la SCPI) qui ne sont pas comptabilisés au titre de l’IFI. Ce sont donc 10 à 15%, parfois plus, de la valeur qui sont de nature “financière” et non immobilière et sont donc soustraits à l’IFI. Des emprunts immobiliers peuvent aussi être déduits de la valeur immobilière et ainsi réduire celle-ci.
L’achat à crédit de parts de SCPI permet de soustraire les remboursements annuels et donc de réduire le montant IFI
Pour déterminer le montant de votre patrimoine immobilier net taxable, vous évaluez votre actif (somme des biens immobiliers imposables) et votre passif (total des dettes déductibles).
Pour être déductibles de l’IFI les dettes doivent remplir les trois conditions suivantes :
- elles doivent exister et être certaines au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- elles doivent être à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI ;
- elles doivent concerner des actifs imposables à l’IFI.
Attention : Pour les gros patrimoines, lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil de 60% n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent. Par exemple, si votre patrimoine taxable est de 6 M€ et que vos dettes déductibles atteignent 4 M€, vous pouvez les déduire intégralement à hauteur de 3,6 M€ (60% de 4 M€) et à 50 % pour le reliquat de 400 000 €. Vous ne pouvez donc déduire que 3,8 M€ de dettes.
A noter : Linxea vous propose un simulateur de SCPI à crédit.
Le démembrement (Usufruit/ Nue-Propriété) des parts de SCPI permet d’exonérer totalement le nu-propriétaire de l’IFI et cela pendant une période qui peut être très longue.
Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans l’assiette IFI du patrimoine de l’usufruitier.
Une donation en usufruit peut être une solution pour réduire l’IFI, cette donation n’est pas forcément définitive, elle peut être aussi temporaire.
Exemple : M. et Mme DUPONT sont imposés à l’IFI sur leur patrimoine immobilier d’une valeur totale de 1 500 000 €. Il possèdent un appartement d’une valeur de 300 000 € dont ils donnent l’usufruit temporaire à leur fille étudiante qui n’est pas rattachée au foyer fiscal de ses parents. M et Mme DUPONT réduisent ainsi leur valeur IFI .
Patrimoine : 1 500 000 – 300 000 = 1 200 000 €
Ils ne paieront donc plus l’IFI pendant la durée du démembrement. De son côté la fille ne sera pas imposée sur cet usufruit temporaire dont la valeur est inférieure à l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant vis-à-vis de chacun de ses parents.
Sachez aussi qu’ il existe une solution très simple proposée par Linxea et qui vous permet de ne pas supporter d’IFI pendant une période qui peut varier de 3 à 20 ans et qui en plus vous permet de payer vos parts de SCPI de 10 à 45% moins cher. En achetant vos SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat des parts.
Pendant une durée choisie (entre 3 et 20 ans) vous ne percevrez pas de loyer (vous ne serez donc pas imposé à ce titre), et votre investissement ne sera pas comptabilisé dans votre patrimoine imposable à l’IFI. C’est l’usufruitier qui percevra les loyers et sera imposé à l’IFI. Cet usufruitier est une société spécialisée qui va payer la différence de prix des parts (la décote que vous n’avez pas versée) et qui cherche à percevoir des revenus réguliers. Par ailleurs, comme cet usufruit constitue pour elle un actif professionnel, cette société spécialisée ne sera pas imposée à l’IFI.
À fin de cette durée, vous retrouverez la pleine propriété de vos parts et vous commencerez à percevoir les loyers de vos SCPI. De plus, entre temps, vos SCPI auront pris de la valeur.
A noter : Linxea vous propose aussi un simulateur d’investissement SCPI en nue-propriété
Si vous êtes non-résident, choisissez des SCPI ayant des actifs hors de France vous ne serez imposé à l’IFI que sur la valeur des biens détenus en France !
Les SCPI qui possèdent des biens à l’étranger ont deux valeurs IFI : l’une pour les résidents français, l’autre pour les non-résidents.
Les non-résidents sont exonérés d’IFI français pour les biens détenus à l’étranger.
Exemples : la SCPI de bureaux Edissimo qui a une valeur de part de 237 € en 2022, a une valeur IFI pour un résident de197,23 € et une valeur IFI pour un non-résident de 159,30 €, soit pour 1 000 parts détenues un écart de valeur de 37 930 €.
Pierval Santé, SCPI spécialisée dans le domaine de la santé et dont le patrimoine immobilier est réparti dans 9 pays offre une très forte différence de valeur entre sa valeur IFI pour les résidents et sa valeur IFI pour les non-résidents.
En résumé : Quatre pistes pour réduire ou annuler l’IFI de vos SCPI
1. Les SCPI, un petit pourcentage de placements exclus de l’IFI
2. Achetez des parts à crédit
3. Démembrez les parts et achetez seulement la nue-propriété
4. Si vous êtes non résident (expatrié), optez pour des parts de SCPI possédant des actifs hors de France
