Depuis plusieurs années, les campings sont engagés dans une montée en gamme, les mobiles homes et chalets prennent la place des emplacements nus dédiés aux tentes, les services se multiplient et en font de véritables clubs de vacances. Des fonds d’investissement s’intéressent à ces évolutions, mais ils sont encore très peu nombreux.
Entretien avec Johanna Capoani, responsable du pôle hôtellerie de Swiss Life Asset Managers France qui est l’un des acteurs historiques sur ce marché.
Vous investissez dans le segment de l’immobilier de plein air depuis plusieurs années, pour quelles raisons ?
Nous avons lancé notre premier fonds immobilier il y a cinq ans sur la thématique de l’immobilier de plein air. Nous avons saisi cette opportunité au moment où les campings ont entamé leur transformation. Ils s’appuient de plus en plus sur des emplacements aménagés comme les mobiles homes, les chalets ou encore les tentes aménagées et proposent de moins en moins d’emplacements nus.
En parallèle, les services se développent, piscines, espaces bien-être, clubs enfants, ainsi que de nombreuses activités pour les vacanciers. Ils s’apparentent maintenant souvent à des clubs de vacances, deviennent plus luxueux.
De même, la digitalisation a fait son entrée dans les campings à travers notamment les sites de réservation. Dans l’immobilier, nous qualifions cette évolution de « premiumisation ».
En parallèle, la demande pour ce type de vacances est forte et en croissance. La France est le deuxième pays derrière les Etats-Unis en termes d’immobilier de plein air avec quelques 8 000 lieux dédiés. 70% de la clientèle est domestique et 30% internationale, il s’agit en particulier de touristes venant des pays frontaliers (Belgique, Allemagne, Hollande, Espagne…).
Qui détient ces campings ?
La propriété est très fragmentée puisque 90% d’entre eux sont détenus par des particuliers, des familles, des petits family offices. Les opérateurs d’envergure sont très peu nombreux. Ce marché est amené à se concentrer, d’autant plus qu’un grand nombre de propriétaires arrivent à l’âge de la retraite et doivent passer la main. Nous souhaitons participer à cette évolution.
Comment intervenez-vous sur ce marché ?
Nous allons lancer deux fonds institutionnels destinés à des clients professionnels. Un fonds dit core qui investit dans des structures déjà modernisées. Ce fonds vise une performance annuelle cible(1) de 6%.
Nous allons aussi lancer un fonds à valeur ajoutée qui investit dans des structures à transformer. Nous finançons ainsi des travaux de rénovation pour une montée en gamme des campings. Ces fonds sont plus risqués, ils visent une performance minimale cible(1) de 10%.
Enfin, nous intervenons sur ce marché de façon opportuniste en acquérant des campings qui viennent compléter et ajouter de la valeur à un portefeuille immobilier diversifié. Nous l’avons fait récemment pour notre unité de compte immobilière ESG Tendance Pierre.
Quand nous rachetons un camping, parfois les propriétaires souhaitent continuer à l’exploiter et deviennent des salariés, mais le plus souvent nous recourons à de nouveaux exploitants. Nous sommes un des rares spécialistes de l’immobilier à exploiter ce segment car il nécessite une grande expertise et la connaissance du terrain.
Quelle est la spécificité de l’immobilier de plein air pour un investisseur par rapport à l’hôtellerie ?
Dans l’immobilier de plein air, l’activité tourne 6 mois dans l’année et l’occupation durant cette période est de 100% à la différence de l’hôtellerie notamment en ville où il y a de l’activité toute l’année, même si elle peut être variable.
Pendant les 6 mois de fermeture, les managers des campings effectuent des travaux d’entretien ou de rénovation, le parc est donc très bien entretenu. Par ailleurs, ce segment est toujours en forte croissance.
A titre d’exemple alors que les hôtels avaient enregistré des baisses de 60 à 80% de leur activité durant les années de covid, les campings n’ont enregistré que 20% de diminution (2) et cela était uniquement lié aux périodes de fermeture administrative. Les vacanciers sont revenus dès qu’ils le pouvaient dans les campings.
Les campings sont-ils aussi maintenant utilisés en France comme aux États-Unis pour résoudre les problèmes du mal logement ?
Certains mobiles homes sont détenus par des propriétaires. Ces derniers doivent tout de même payer un loyer au camping pour l’utilisation de l’emplacement et des services. Ils peuvent constituer une source de revenu additionnel pour les campings, mais la tendance est plutôt à la diminution du nombre de propriétaires de mobiles homes.
(1) Avertissement :
Les performances cibles présentées sont fondées sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion à un instant donné. Elles sont données à titre indicatif et pourraient ne pas être atteintes. L’investissement sur ces fonds comporte un risque de perte en capital.
(2) : source : Swiss Life Asset Managers.
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