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Rembourser par anticipation son prêt immobilier sans pénalité : c’est possible dans certains cas

Crédit immobilier

Le remboursement d’un prêt immobilier avant son échéance peut entraîner une pénalité non négligeable, sauf si votre banquier vous en a dispensé ou si vous remplissez l’une des 3 conditions prévues par le code de la consommation.

Les IRA, Indemnités pour Remboursements Anticipés

Pour acquérir votre logement, une résidence secondaire ou un bien immobilier destiné à la location, vous avez eu recours à un prêt immobilier dont le remboursement s’échelonne sur 15, 20, 25 voire 30 ans. Grâce à une rentrée d’argent (héritage, donation, vente d’un bien  …) ou parce que vous avez trouvé un prêt moins cher (aujourd’hui, vous pouvez emprunter à 1% sur 15 ans alors que par exemple en mai 2010 il fallait compter 3,45%, en janvier 2000, votre prêt vous aurait coûté 6,5%), vous disposez des fonds et vous souhaitez le rembourser par anticipation.

Des règles précises

Le remboursement avant l’échéance peut entraîner des frais – appelés indemnités (ou pénalités) pour remboursements anticipés – d’un montant maximal de 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé, conformément aux articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation.

Le remboursement par anticipation peut être partiel ou total. Mais le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.

Pas d’indemnités pour remboursements anticipés

Pour les contrats conclus à compter du 1er juillet 1999 aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

  • par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Nous avons vendu notre maison suite à un changement de lieu de travail nous ayant obligés, mon épouse et moi, à déménager dans un autre département, je précise qu‘il ne s’agit pas d’une mutation, mais d’un autre employeur. Nous souhaitons rembourser notre crédit. La banque nous réclame des indemnités de remboursement par anticipation. Est-ce normal ?

Non, pas du tout. Rappelez fermement à la banque qu’elle ne doit pas vous demander des indemnités. L’erreur a encore lieu de la part des banques, témoin cette décision récente de la Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 2, 6 février 2020, n° 18/04140.

Le conseil de LINXEA

Pour avoir une estimation du montant de vos indemnités de remboursement anticipé, vous pouvez vous reporter à votre tableau d’amortissement annexé à votre contrat de prêt.

Avant d‘effectuer votre remboursement anticipé, et vous éviter toute mauvaise surprise, demandez (de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) à la banque de vous faire connaître précisément le montant des indemnités à verser en lui indiquant plusieurs semaines à l’avance le montant de la somme que vous souhaitez rembourser et la date précise du remboursement prévu.

Ne faîtes cette demande que si vous êtes à peu près certain d’effectuer un remboursement anticipé, car pour les prêts souscrits avant le 1er juillet 2016  la banque peut vous facturer des frais pour faire ce calcul et pour vous envoyer ce décompte. Pour les prêts postérieurs à cette date, le décompte doit être gratuit. 
Enfin, sachez que vous pouvez aussi essayer de négocier à la baisse les indemnités prévues, par exemple en tentant de les réduire de 50%, mais il faut aussi avoir un fort argument en contrepartie, par exemple, vous vous engagez à ne pas transférer vos comptes vers une nouvelle banque ou, s’il s’agit d’une banque mutualiste qui émet des parts sociales vous pouvez lui proposez d’en acquérir pour un petit montant.

Enfin, posez-vous aussi la question de savoir ce qui est préférable pour vous : rembourser par anticipation votre prêt ou épargner les fonds disponibles, par exemple, sur un contrat d’assurance-vie.

La réponse dépend surtout du taux d’intérêt de votre prêt. Si votre prêt est à un faible taux, par exemple, 1,5% ou moins, il est préférable d’épargner, s’il est à un taux plus élevé, il peut être préférable de le rembourser.

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