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Un marché immobilier dynamique dans un contexte de taux bas

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La Banque de France vient de publier une étude sur les prêts immobiliers. Dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas, le marché de l’immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018. L’encours a franchi la barre des 1000 milliards d’euros en fin d’année.

Favorisé par des taux qui restent à des niveaux historiquement très bas, l’endettement du secteur privé non financier se maintient à des niveaux élevés en France. Au 31 décembre 2018, celui des ménages français représentait plus de 70 % du produit intérieur brut, un chiffre en augmentation constante depuis le début des années 2000.

Un prêt moyen tiré par les acquéreurs déjà propriétaires

Le montant du prêt moyen à l’octroi a augmenté de manière quasi ininterrompue depuis 2009 pour s’établir à 170 187 euros en 2018, soit une hausse de 5 % par rapport à 2017, qui reste supérieure à celle des prix de l’immobilier.

La durée moyenne des prêts

Elle a continué d’augmenter pour la troisième année consécutive pour retrouver son niveau de 2008 à 19,9 ans, soit une augmentation de 11 mois par rapport à 2017.

Un taux d’effort qui reste contenu

Le taux d’effort moyen s’inscrit en légère hausse pour la troisième année consécutive pour atteindre 30,1 % en 2018 (+ 40 points de base – pb – par rapport à 2017) mais il reste toujours en deçà du niveau de 2009 (31,6 %).

Le taux d’endettement moyen était de 4 années de revenu en 2007, il est supérieur de 30 % en 2018 (5,2 années).

Une LTV en hausse à l’octroi mais stable en cours de vie

La LTV (Loan‐To‐Value, soit le ratio entre le montant du prêt principal et la valeur d’achat du bien) à l’octroi a augmenté pour la quatrième année consécutive (+ 30 pb), pour atteindre 87,3 % en 2018, son plus haut niveau historique. Hors rachats de crédits externes, cette évolution est due en premier lieu aux primo‐accédants, dont la LTV moyenne a augmenté de 190 pb à 90,4 %. Toutefois cet indicateur demeure un critère d’octroi secondaire pour les banques françaises, qui se concentrent davantage sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. (Bulletin de la Banque de France n°222/3 publié le 27 juin 2019).

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