SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?

Investir dans l’immobilier avec des parts de SCPI vise d’abord à percevoir des revenus complémentaires réguliers, immédiats ou futurs. Les revenus sont généralement trimestriels (certaines SCPI distribuent les loyers mensuellement mais ça reste rare) et la gestion de bien est déléguée, ce qui procure certains avantages :

• S’affranchir des contraintes de gestion
• Mutualiser les risques locatifs (loyers impayés, coût d’entretien, etc.)

L’investissement en parts de SCPI permet la constitution d’un patrimoine diversifié en accédant à des biens immobiliers commerciaux ou de prestige : bureaux, hôtels, murs de commerces, établissements de santé, monuments, etc.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) joue un rôle de régulateur et de contrôle, ce qui garantit une bonne transparence de gestion et une possibilité de recours en cas de litige.

Les SCPI sont les seuls supports financiers pouvant être acquis à crédit puisqu’il est possible de contracter un emprunt bancaire pour acheter des parts. Ce mode d’acquisition vous donne d’ailleurs la possibilité de déduire les intérêts de la banque de vos revenus fonciers.

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de deux façons :

• Devenir associé de la SCPI en achetant des parts en direct (à crédit donc, au comptant, en démembrement temporaire de propriété)
• Intégrer des SCPI à un contrat d’assurance-vie multisupports en tant qu'unités de compte

Les avantages de l’investissement en parts de SCPI doivent être mis en balance avec les variables de rentabilité inhérentes au marché immobilier.

L’achat d’un bien immobilier en direct implique souvent un emprunt bancaire. La plupart du temps, les loyers perçus ne couvriront pas totalement les mensualités et il est conseillé de bénéficier d’une réserve avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Les loyers perçus constituent des revenus de long-terme et les risques locatifs sont bien réels. Ils peuvent toutefois être réduits par certains dispositifs :

• Assurance loyers impayés
• Garantie contre les dégradations

Investir dans la pierre en direct n’est pas sans contraintes. Cela implique de :

• Ne pas être endetté au-delà de 35 % de ses revenus
• Disposer d’une réserve bancaire pour parer aux risques locatifs : loyers impayés, coût d’entretien, dynamisme économique de la ville ou du quartier, frais d’agence en cas de gestion du bien, contraintes de revente

Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’obtenir des réductions d’impôts selon le régime fiscal applicable :

• Location vide : fiscalité des revenus fonciers qui autorise à déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus
• Location meublée : fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux au régime réel (déduction des intérêts d’emprunt des recettes locatives) ou au régime forfaitaire (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes)

Petit outil pour calculer les mensualités de votre crédit :

• Mise de départ : Victoire SCPI par KO

L’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter une, voire plusieurs centaines de milliers d’euros. L’achat de parts de SCPI peut débuter à quelques centaines d’euros la part seulement.

• Risque locatif : Victoire SCPI par KO

Dans une SCPI, le risque locatif est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. En matière d’investissement immobilier locatif, le risque repose sur un seul bien et donc un unique locataire.

• Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

On le rappelle, dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion du bien est assurée par la société de gestion. Celle-ci choisit les immeubles à acheter ou à céder, collecte les loyers, gère la relation avec les locataires, mène les travaux… En direct, c’est au propriétaire – ou éventuellement à l’agence immobilière qu’il aura choisi – que reviennent ces lourdes tâches…

• Fiscalité : Match nul

Dans les deux cas, l’investisseur perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt. S’il contracte un prêt pour son investissement, il bénéficie d’une déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

En termes de rentabilité, se prononcer est dur. On aurait toutefois tendance à penser que la victoire revient à l’investissement en SCPI. Le pari de la rentabilité semble en effet moins hasardeux que pour l’investissement en direct, l’investisseur peut au moins se baser sur un indicateur : le taux de rendement moyen de la SCPI (appelé taux de distribution).