SCPI en direct ou SCPI en assurance vie : que choisir ? - Linxea
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SCPI en direct ou SCPI en assurance vie : que choisir ?

  • L’avantage principal de l’investissement en SCPI est de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à gérer les biens locatifs : la gestion locative est déléguée à la société de gestion de la SCPI.
  • Il existe 2 modes de détention des SCPI : en direct ou en assurance vie. Le choix du mode de détention dépend de votre situation et de vos objectifs.
  • Chaque mode de détention présente des avantages et des inconvénients que nous vous exposons ici.

L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous interpelle ?

Avant toute chose, sachez qu’il est possible d’acheter des parts de SCPI en direct, c’est-à-dire directement auprès de la société de gestion immobilière et / ou d’un intermédiaire (courtier en ligne, banque…) ou de les loger au sein de votre contrat d’assurance vie (ou votre Plan d’Épargne Retraite PER).

Chaque mode de détention présente des avantages et des inconvénients, notamment en termes de rendement et de fiscalité. Découvrons-les ensemble.

À noter : Nous parlons exclusivement des SCPI de rendement dans cet article, c’est-à-dire les SCPI qui détiennent un patrimoine immobilier essentiellement composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ce type d’actifs génère des revenus plus élevés que ceux issus de l’immobilier résidentiel, et les sociétés de gestion se fixent comme objectif principal la distribution de ces revenus. Les SCPI fiscales ne sont quant à elles pas éligibles à l’assurance vie.

Pourquoi investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI est un placement immobilier à long terme qui permet d’investir dans un parc diversifié (en termes de secteurs d’activité, de zones géographiques et de locataires) sans avoir à gérer les biens locatifs.

Concrètement, une SCPI est une société constituée d’investisseurs qui mettent en commun leur argent pour investir dans l’immobilier. La société de gestion de la SCPI achète et gère les biens immobiliers, puis distribue les loyers aux investisseurs (appelés “associés”) au prorata de leurs parts.

L’investissement en SCPI présente plusieurs avantages, notamment :

  • L’accessibilité : le montant minimum d’investissement en SCPI est généralement de quelques centaines d’euros.
  • Une gestion locative externalisée : la société de gestion de la SCPI se charge de la gestion locative des biens, ce qui vous évite les contraintes de la location, telles que la recherche de locataires, la gestion des loyers, ou les travaux.
  • Une diversification du patrimoine immobilier : en investissant dans une SCPI, vous investissez dans un portefeuille immobilier diversifié, ce qui vous permet de réduire votre risque.
  • La perception de revenus réguliers grâce aux loyers redistribués.

Pourquoi choisir entre SCPI en direct ou SCPI en assurance vie ?

S’il fallait résumer en deux mots les principales différences entre ces deux modes de détention, on mettrait l’accent sur le fait que :

  • En cas d’achat en direct, vous avez accès à l’intégralité des SCPI de rendement du marché (environ 200 véhicules). Et les parts de SCPI peuvent être financées par un crédit (immobilier ou consommation), et vous permettre ainsi de profiter de l’effet de levier et de déduire les intérêts d’emprunt. Autre argument – et non des moindres – les loyers vous sont redistribués à 100%.
  • En assurance vie, la SCPI s’accompagne d’un prix de souscription généralement plus bas. Elle bénéficie aussi de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, mais les loyers peuvent ne pas vous être reversés à 100% en fonction des assureurs.

SCPI en direct

Lorsque vous investissez en direct, vous êtes propriétaire des parts et vous recevez directement l’intégralité des loyers.

Les avantages de l’achat en direct

  • Un rendement attractif : les SCPI ont généralement un rendement supérieur à celui des placements financiers traditionnels.
  • La possibilité de souscrire des parts à crédit : les loyers encaissés servent à rembourser l’emprunt
  • La possibilité de démembrer les parts, ce qui peut être un atout pour la transmission du patrimoine

Les inconvénients de l’achat en direct

  • Des frais d’entrée élevés : les frais d’entrée pour l’achat en direct de SCPI sont généralement compris entre 0% et 12 % du prix de la part.
  • La liquidité des parts n’est pas garantie car la société de gestion n’est pas tenue de racheter vos parts.
  • Une fiscalité lourde : du point de vue fiscal, la détention directe de parts de SCPI entraîne une imposition des loyers en tant que revenus fonciers, soumis au taux de votre tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (soit un taux de 47,2% si vous êtes dans la tranche à 30%). En outre, ces parts sont prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Néanmoins, des solutions existent pour optimiser la fiscalité : l’achat à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers ou le démembrement temporaire si vous ne visez pas des loyers immédiats.

SCPI en assurance vie

Lorsque vous investissez en SCPI en assurance vie, vous souscrivez un contrat d’assurance-vie qui propose des unités de compte SCPI. Vous ne devenez pas propriétaire des parts de SCPI, mais vous bénéficiez des loyers versés par les SCPI.

Les avantages des SCPI en assurance vie

  • La liquidité est garantie par l’assureur : vous pouvez racheter vos parts à tout moment.

A noter : Certains contrats prévoient une pénalité si vous arbitrez ou si vous rachetez vos parts trop “rapidement”, typiquement dans les 3 premières années suivant la souscription, vous devrez payer 3 %.

  • Le prix de souscription des parts de SCPI en assurance vie est généralement inférieur à celui de l’investissement en direct. En moyenne, le décote est d’environ 2%.
  • Le délai de jouissance – c’est-à-dire le moment à partir duquel vous pouvez commencer à percevoir les loyers – est plus court que dans le cas d’une souscription en direct.
  • Des frais d’entrée réduits : les frais d’entrée pour l’investissement en SCPI en assurance vie sont généralement compris entre 2 et 8 %.
  • Une possibilité de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie : les gains réalisés sur les SCPI en assurance vie sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie, particulièrement avantageuse après 8 ans avec un taux d’imposition de 7,5% après un abattement de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune

Quels sont les inconvénients d’une SCPI en assurance vie ?

  • Une sélection à la discrétion de l’assureur : l’assureur a le pouvoir discrétionnaire de choisir quelles SCPI inclure dans le contrat, limitant ainsi l’accès à une partie restreinte de l’offre du marché.
  • Un rendement légèrement plus faible : les frais de gestion de l’assurance vie sont déduits des loyers.
  • Des loyers pas forcément reversés à 100% et une revalorisation du prix de part pas forcément répercutée par l’assureur.
  • Pas de démembrement possible : En assurance vie, la détention des SCPI se fait uniquement en pleine propriété, ne permettant pas le démembrement entre usufruit et nue-propriété.
  • Pas de souscription à crédit possible.
  • Les parts sont susceptibles d’être soumises à l’IFI.

Comparatif fiscalité SCPI via assurance vie et SCPI en direct

wdt_ID Fiscalité En assurance vie En direct
1 En cours de vie Les revenus des SCPI ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu tant qu'ils ne sont pas retirés du contrat d'assurance-vie. Les revenus des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.


La plus-value réalisée lors de la revente des parts de SCPI est aussi soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux*.
Si les parts sont achetées à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers
2 En cas de décès Les bénéficiaires désignés au contrat disposent d'abattements importants Soumis aux droits de succession selon le patrimoine du défunt et le degré de filiation

*Si les parts sont détenues depuis 22 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt sur la plus-value pour l’imposition sur le revenu.

Fiscalité des SCPI étrangères détenues en assurance vie et en direct

La fiscalité des SCPI étrangères détenues en assurance vie et en direct diffère.

  • Lorsque vous détenez une SCPI étrangère en direct, vous êtes susceptible de faire face à une double imposition : dans le pays d’origine de la SCPI et en France. Mais pas d’inquiétude, des conventions fiscales existent pour éliminer cette double taxation.

Par ailleurs, les revenus générés par ces SCPI étrangères ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

  • En revanche, en assurance vie, la fiscalité est celle du contrat d’assurance vie. Les gains réalisés (loyers et plus-values) ne sont imposés qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat mais l’avantage fiscal lié à la détention de SCPI étrangères n’existe pas.

Quelle est la durée de placement conseillée pour les SCPI ?

La durée de placement recommandée pour une SCPI est généralement d’au moins 10 ans. Cette durée est préconisée que vous optiez pour un achat en direct ou via une assurance vie. Elle permet de couvrir les frais liés à l’acquisition et de bénéficier pleinement des rendements.

Ainsi, un investissement en SCPI doit être envisagé dans une perspective de long terme et non comme une opportunité d’investissement à court terme.

Rentabilité des SCPI de rendement

Le rendement des SCPI est généralement supérieur à celui des fonds en euros. Les SCPI affichent des rentabilités annuelles de plus de 4%, mais ce n’est pas tout. La hausse de la valeur des parts doit également être prise en compte.

En 2022, le rendement moyen (on parle de taux de distribution moyen) a été de 4,53%.

Évolution du taux de distribution moyen

wdt_ID Année Taux de distribution moyen
1 2018 4,35%
2 2019 4,40%
3 2020 4,18%
4 2021 4,45%
5 2022 4,53%
6 2023 NC

Source IEIF

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelle SCPI rapporte le plus ?

Au vu du nombre croissant de SCPI disponibles sur le marché, déterminer quelle SCPI rapporte le plus peut s’avérer complexe. Le rendement d’une SCPI est influencé par plusieurs facteurs, notamment la qualité de son patrimoine immobilier, sa stratégie d’investissement, et sa capacité à maintenir un taux d’occupation élevé.

La performance passée d’une SCPI n’est pas nécessairement une indication de sa performance future. Ainsi, il est recommandé de ne pas se baser uniquement sur le rendement pour choisir une SCPI. D’autres critères comme la solidité de la société de gestion, la diversification du portefeuille immobilier et l’ancienneté (ou au contraire la récence) de la SCPI sont également à prendre en compte.

Aussi, le rendement d’une SCPI peut varier en fonction de sa typologie d’actifs : les SCPI de bureaux n’ont pas le même rendement que les SCPI de commerces, ni que les SCPI diversifiées.

Top 10 des SCPI de rendement

Découvrez le classement des SCPI pour l’année 2023, établi sur la base des taux de distribution servis en 2022, les plus récents disponibles à ce jour, puisque les taux de 2023 n’ont pas encore été annoncés.

⚠️ Les taux de distribution présentés dans ce classement sont spécifiques à un investissement en direct dans les SCPI. Nous attirons votre attention sur le fait que certaines des SCPI répertoriées dans ce tableau peuvent ne pas être accessibles dans le cadre d’un investissement en assurance vie.

wdt_ID Rang SCPI Taux de rendement 2022
1 1 Remake Live 7,64%
2 2 Iroko Zen 7,04%
3 3 Corum Origin 6,88%
4 4 Corum Eurion 6,47%
5 5 Coeur de régions 6,40%
6 6 Novaxia Neo 6,33%
7 7 Epsilon 360 6,08%
8 8 Corum XL 5,97%
9 9 Cap Foncières & Territoires 5,92%
10 10 Foncière Rémusat 5,78%

Pourquoi faut-il investir en SCPI maintenant ?

Les SCPI offrent actuellement une opportunité d’investissement attrayante. La raison principale est la perspective de rendements élevés. En effet, elles ont affiché des rendements annuels supérieurs à 4% en moyenne depuis plusieurs années.

Dans un marché immobilier actuellement sous tension, il est naturel de ressentir une certaine appréhension vis-à-vis de ces investissements, mais les SCPI se révèlent être une option stratégique. Dans ce contexte délicat, des acteurs avisés, tels que Pierval Santé, spécialisé dans le domaine de la santé, offrent une opportunité solide.

Les SCPI récemment lancées, telles que Remake Live et Iroko Zen, se démarquent en supprimant les frais d’entrée.

Pour ceux qui envisagent cette opportunité, notez que certaines SCPI, notamment Remake Live et Pierval Santé, sont disponibles chez Linxea et accessibles aussi bien en investissement direct qu’en assurance vie. La jeune SCPI Comète, qui mérite également une attention particulière cette année et qui accompagne son lancement d’une opération associés sponsors induisant une réduction des frais de souscription, est toutefois accessible uniquement en investissement direct.

Quelles sont les meilleures SCPI en assurance vie ?

La question des meilleures SCPI en assurance vie pourrait facilement rivaliser avec “Quel est le sens de la vie ?”. Au lieu de vous submerger avec une liste de noms qui sonnent comme un tableau d’honneur, nous préférons vous donner des directives concrètes.

L’offre en assurance vie peut parfois ressembler à un menu restreint, mais plutôt que de vous dire quoi commander, nous allons vous fournir les critères nécessaires pour faire votre propre choix éclairé. Après tout, c’est votre capital et c’est vous qui décidez de votre stratégie d’investissement :

  • L’offre de SCPI au sein du contrat : imaginez-vous dans un supermarché des SCPI, chaque contrat d’assurance vie ayant ses propres étagères. La première chose à vérifier est la diversité des SCPI proposées dans le contrat. Plus il y a de choix, plus vous avez de chances de trouver celles qui correspondent à vos objectifs.
  • La redistribution à 100% des loyers : certains assureurs ne redistribuent pas l’intégralité des loyers. Privilégiez les contrats qui redistribuent la totalité des loyers générés par vos SCPI.
  • Les frais du contrat : les frais, le nerf de la guerre. Assurez-vous de scruter les frais de gestion et, le cas échéant, les frais de versement du contrat. Des frais excessifs peuvent rapidement rogner sur vos rendements.

Et si la vraie question à se poser, finalement, n’était pas tant “Quelles sont les meilleures SCPI en assurance vie ?” mais plutôt “Quels sont les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI ?”.

Si vous cherchez le contrat d’assurance vie idéal pour vos SCPI, ne cherchez pas plus loin. Linxea vous offre 4 contrats d’assurance vie (et 3 PER) disposant chacun d’une palette de SCPI et des frais compétitifs.

En matière de redistribution des loyers, la politique peut varier d’un assureur à l’autre. Chez Linxea, nous mettons un point d’honneur à offrir une redistribution intégrale des loyers sur nos contrats d’assurance vie et PER, mais nous vous recommandons de consulter les conditions générales de chaque contrat.

Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?

Que vous investissiez en direct ou via votre contrat d’assurance vie / PER, notez que l’investissement en SCPI présente des risques, notamment :

  • Le risque locatif : le risque de ne pas pouvoir louer les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ce risque peut être réduit en investissant dans des SCPI qui ciblent des actifs à forte demande locative, tels que les bureaux, les commerces ou les logements.
  • Le risque de perte en capital : le risque de voir la valeur des parts de SCPI – soumises aux variations du marché de l’immobilier – baisser. Ce risque peut être réduit en investissant sur le long terme et en diversifiant son portefeuille d’investissement.
  • Le risque de liquidité : le risque de ne pas pouvoir revendre ses parts de SCPI rapidement et facilement. La SCPI est un placement peu liquide. La revente peut être plus ou moins facile en fonction de l’évolution du marché immobilier. En cas de sortie avant 3 ans des pénalités de 3% seront appliqués.
  • Les revenus non garantis : les loyers distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse

Point vocabulaire : dividende SCPI, kesako ?

Dans le contexte des SCPI, le terme dividende est souvent utilisé de manière interchangeable avec le terme loyers, c’est la même chose.

Il s’agit des revenus distribués aux associés, généralement sur une base trimestrielle. Ces dividendes correspondent essentiellement aux loyers générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI.

La particularité des SCPI est que ces dividendes sont proportionnels au nombre de parts que vous détenez dans la SCPI. Ainsi, plus vous avez de parts, plus vous recevez de dividendes.

4 réponses à “SCPI en direct ou SCPI en assurance vie : que choisir ?”

  1. bénigaud dit :

    Très bon dossier , bien détaillé , très instructif !!!! ce que je ne maîtrise pas c ‘ est déduire les intérêts d ‘ emprunt lors de l ‘ achat , à crédit , de scpi , en juillet 2023 , j ‘ ai repris , à crédit un peu de commerces europe ( ex – actipierre europe ( gérée par aew ) mais je ne sais pas déduire mes intérêts d ” emprunt !!!! bien sûr ce n ‘ est mon conseillé postal qui va me renseigner !!!

    • L'équipe Linxea dit :

      Bonjour,
      Merci infiniment !
      La société de gestion qui gère votre SCPI – AEW – va vous adresser un imprimé fiscal unique (IFU) au courant du mois de mars, sur lequel seront détaillées les cases à cocher du formulaire 2047.

  2. M. Berthelot dit :

    Pas de frais d’entrée sur la SCPI Comète ? Par contre ils sont annoncés de 10% sur les frais “de souscription”. Source : https://www.linxea.com/scpi/nos-scpi/comete/#

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