La hausse des taux d’intérêt aura eu raison de l’immobilier résidentiel. Après des années de hausse des prix et des niveaux de transaction records, les ventes se sont fortement réduites ces derniers mois, qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien.
Les SCPI semblent a contrario bien mieux résister. Si certaines d’entre elles ont dû rajuster leur valorisation, les rendements distribués n’ont pas varié et les perspectives demeurent attrayantes, pour peu que certaines précautions soient prises.
Depuis quelques mois, les mauvaises nouvelles s’accumulent sur le front du marché de l’immobilier physique.
Selon les dernières statistiques publiées par la Banque de France, 12 milliards d’euros de nouveaux crédits immobiliers avaient été accordés en avril, comparé aux données de l’an dernier à la même époque la baisse est importante puisqu’elle ressort à plus de 40% ! Plus de 20 milliards d’euros de crédits immobilier hors renégociation ayant été délivrés par les banques au mois d’avril 2021.
Le marché de l’immobilier résidentiel enregistre donc un véritable ralentissement lié en grande partie à la hausse des taux d’intérêt. Selon le courtier Empruntis, le taux d’intérêt moyen ressort actuellement (au 26 Mai) à 3,4% sur 20 ans et à cela, il faut encore ajouter la cotisation d’assurance, le coût d’un emprunt s’achemine ainsi en moyenne rapidement vers les 4%, voire les dépasse déjà largement pour certains profils et dans certaines régions.
Le taux maximal étant pour l’heure selon Empruntis de 4,52%.
Une baisse du pouvoir d’achat des ménages
En parallèle, si une baisse des prix a commencé à se faire constater, elle reste modeste. Depuis le mois de février 2023, la FNAIM relate une légère diminution des prix à l’échelle nationale de l’ordre de -0,6%. Cette inflexion ne permet ainsi pas d’enrayer la réduction du pouvoir d’achat des ménages. Les transactions tendent de ce fait à diminuer.
Toujours d’après la FNAIM, le nombre de ventes de logements anciens est en baisse sur 12 mois à fin février 2023 de 9% sur un an. Les données concernant les ventes de logements neufs sont encore plus inquiétantes. Les dernières statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publiées le 25 mai font état d’un recul de 24,8% au premier trimestre 2023 des mises en vente de logement neufs par rapport aux trois premiers mois de 2022.
Avec 16 912 mises en vente de logements neufs au premier trimestre de cette année, la Fédération indique que ce niveau est le plus bas constaté depuis la création de son observatoire en 2010 !
Des rendements toujours attractifs
Paradoxalement, la situation du marché des SCPI est radicalement différente.
Selon les données de l’ASPIM (association française des Sociétés de Placement Immobilier), au premier trimestre 2023, « le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 1,06 %, soit un niveau de distribution comparable à celui du premier trimestre 2022 », indique dans un communiqué l’Association.
Le marché de la pierre papier semble ainsi bien mieux résister que le marché physique. Il est vrai qu’il porte davantage sur l’immobilier d’entreprise et sur l’immobilier de services (logistique, résidences sénior, murs de santé…) et finalement peu sur le résidentiel.
Pour autant, les gérants de SCPI sont attentifs à la valorisation de leurs actifs qui pourraient être affectés en cas de recul marqué des prix.
Ce marché subit également la remontée des taux d’intérêt. Mais pour l’heure, il a surtout été constaté des évolutions différenciées au sein des secteurs.
A titre d’exemple, les bureaux situés en périphérie avec des normes environnementales obsolètes enregistrent de véritables décotes, tandis que les bureaux neufs bien situés ont conservé toute leur valeur.
De même, certains segments restent très porteurs, c’est le cas par exemple de la logistique ou encore de l’immobilier de santé. Par ailleurs, les SCPI ont d’ores et déjà pour nombre d’entre elles intégré des critères extra-financiers qui leurs permettent d’éviter d’acquérir des biens non conformes aux dernières normes environnementales ou bien qui les conduit à les acheter avec une décote afin de les remettre aux normes, et génèrent ainsi une valeur ajoutée.
Une diversification de mise
Avant d’investir, la prudence s’impose. Vous devez en effet être attentif aux valorisations des SCPI, bien vérifier s’il n’y a eu de réajustements des valeurs d’expertise et de quel ordre.
Vous devez aussi privilégier les SCPI qui sont labellisées ISR (qui sont soucieuses de la problématique du développement durable).
Enfin, vous ne devez surtout pas hésiter à diversifier vos investissements en combinant des SCPI généralistes avec des SCPI spécialisées sur la logistique ou sur la santé ou encore l’hôtellerie qui est en plein renouvellement.
