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Crédit Immobilier (8)

06/07/2018

L’apport personnel : C’est quoi ?

L’apport personnel est une somme que l’on détient avant de solliciter un emprunt et qui provient d’une épargne constituée au fil du temps : économies, héritage, donation, vente d’un bien immobilier, déblocage du plan de participation d’entreprise...

Cette somme associée à un crédit contribue au financement d’un achat immobilier... En conséquence et selon son montant, il est un critère important pour convaincre un banquier de la qualité de son dossier ou pour obtenir un meilleur taux. Par ailleurs, rares sont les établissements de crédit qui prêtent si vous ne disposez pas d’un apport de cash minimum.


Comment est exprimé l’apport personnel ?

Mentionné dans votre dossier de demande de crédit, l ’apport personnel est calculé en fonction du montant global de l’opération. Il est exprimé en pourcentage. Exemple : pour un achat de 100 000€ de parts de SCPI un apport personnel de 10 000€ revient à avoir un apport personnel de 10% et demander donc un crédit sur les 90% de la somme restante.


Quelles sont les exigences des banques en matière d’apport personnel ?

Il n’y a pas de règles fixes. Selon le montant et la nature de l’opération (investissement locatif) et la qualité de l’emprunteur, l’apport peut aller de 1% à beaucoup plus. Malgré tout, les banques demandent généralement au minimum 10% d’apport pour financer au moins les frais de notaire et le coût des garanties (caution, hypothèque). Evidemment, plus votre apport sera élevé plus le banquier sera satisfait...et son risque moindre. En effet, vos liquidités sont perçues comme un indicateur de votre « bonne gestion financière » et donc de votre capacité à payer les mensualités de remboursement de votre prêt.

Bref, l’adage « on ne prête qu’aux riches » trouve dans le montant de l’apport personnel tout son sens !

Au final, l’idéal est donc d’apporter autour de 30% tout en se réservant la possibilité de conserver des liquidités pour parer aux imprévues.


Peut on emprunter sans apport personnel ?

En théorie oui. Mais la situation est rare surtout quand il s’agit de l’acquisition de sa résidence principale.

Une chose est sure, emprunter sans apport personnel se résume à un traitement de son dossier plus long et à des conditions peu avantageuses et difficilement négociables.

Bon à savoir, la possibilité d’accéder à des prêts aidés est précieuse. Ainsi, le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, les prêts aux fonctionnaires ou ceux octroyés par les caisses de retraite ou la Caisse d’allocations familiales peuvent être assimilés par les banques à un apport personnel, ce qui permet de faciliter votre accès au crédit et d’améliorer les conditions d’octroi de votre prêt.

Enfin, il faut savoir que l’apport est un critère qui se superpose à beaucoup d’autres dans l’étude de votre dossier de crédit. En effet, la banque juge également sur votre niveau d’endettement, l’ancienneté, la stabilité et la sécurité professionnelle (CDI), une gestion saine de ses comptes (pas de découvert), l’évolution des revenus, la situation familiale… autant d’éléments qui peuvent jouer en votre faveur…ou pas !


Comment emprunter sans apport personnel ?

La loi n’interdit pas l’absence d’apport dans un crédit immobilier.

Mais autant s’y attendre, c’est le parcours du combattant. La banque va être TRES pointilleuse surtout pour un crédit à 100% ou 110% (si prise en charge des frais de notaire et (ou) de garanties). Une chose est sure, elle va tout éplucher et vérifier la somme dont dispose l’emprunteur pour vivre après le remboursement de ses charges et de ses mensualités de crédit. Sous cet angle, l’usage est que le taux d’endettement maximum d’un ménage ne doit pas dépasser 33 % des revenus. Autrement dit les mensualités de crédit ne doivent pas être supérieures au tiers des revenus. Ce prérequis satisfait, un emprunteur solide a de bonnes chances de voir son crédit accepté… mais l’addition risque d’être salée !


Blandine Blanc-Durand