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Les news immo du 3 juillet

Clé Maison

Immobilier de luxe : Paris au sommet du monde

Entre 2018 et 2019, les prix ont flambé de 6,4 % sur le marché de l’immobilier parisien haut de gamme. Il s’agit de l’une des meilleures performances mondiales, Paris arrivant juste derrière Berlin et ses 8,8 % de hausse. Londres, New York, Hong Kong ou Dubaï ont toutes enregistré des baisses de prix sur la même période.

L’attractivité de la capitale française s’explique en partie par des prix abordables. En effet, les biens haut de gamme se négocient à partir de 15 000 euros du mètre carré à Paris, contre 45 000 euros à Hong Kong ou 24 000 euros du mètre carré à New York. Le marché parisien reste en outre très français avec 84 % d’acquéreurs nationaux. Zoominvest

Comment les SCPI maîtrisent les risques pour les investisseurs ?

La stratégie d’investissement de la plupart des SCPI de rendement est basée sur la diversification sectorielle et géographique du patrimoine. Et c’est grâce à cela si elles maîtrisent les risques (les vacances locatives, les impayés, etc.). Il existe d’ailleurs des SCPI spécialisées dans des secteurs moins exposés à la crise du coronavirus. Il s’agit plus précisément des SCPI de santé, des SCPI de logistique et des SCPI résidentielles. Enquête-débat

Covid-19 : Les effets de la crise actuelle sur la perception des loyers

À fin avril 2020, 66 % du quittancement des SCPI de rendement de BNP Paribas a été encaissé, contre 84 % à la même date en 2019. Sans surprise, les SCPI de bureaux comme Accimmo Pierre, Opus Real, Accès Valeur Pierre ont des taux de recouvrement plus élevés que les SCPI détenant une forte proportion de commerces, plus affectées par les mesures de fermetures administratives liées à la lutte contre la propagation du virus. Le montant du dividende versé en juillet 2020 dépendra notamment des conditions de ce recouvrement. BNP Paribas Reim

Premier tour de la crise : passage réussi pour les gérants immobiliers

La problématique actuelle ne porte plus sur le recouvrement des loyers durant le confinement. Celui-ci a été réalisé tant bien que mal par les sociétés de gestion et l’impact spécifique des impayés du 2ème trimestre 2020 sur le rendement annuel apparaît finalement comme modéré.

Les tendances lourdes contribuent à leur résilience : augmentation de l’allocation vers des classes d’actifs moins exposées (santé, logistique, résidentiel), diversification du risque locatif par l’augmentation de la taille des portefeuilles, investissement hors de France.

Les outils à la disposition des gérants permettent de lisser l’impact du confinement sur leur structure de revenus :  mensualisation des loyers, allongement des baux en contrepartie de franchises, paiement des loyers à terme échu, report de loyers ou ponction dans les réserves. Bref, une quantité de moyens de soulager momentanément la trésorerie d’un locataire sans aboutir à un impayé pur et simple. L’ensemble de ces moyens ont été utilisés par les gérants immobiliers. L’impayé est resté l’ultime recours. Primonial Reim

Plus de 590 M€ de transactions  pour BNP Paribas REIM pendant le confinement

Au total, 10 grandes transactions ont été réalisées en Allemagne (Munich et Brême), en France (Paris et sa région) et en Italie, tous secteurs confondus (bureau, logistique, retail et hôtellerie). « La réalisation de ces transactions durant l’une des périodes les plus difficiles jamais observées … témoigne aussi de la valeur à long terme et des solides fondamentaux du marché immobilier… »

La convention fiscale entre la France et le Luxembourg remodelée

La nouvelle convention fiscale signée en mars 2018, prendra effet à partir du 1er janvier prochain. Désormais, les flux financiers entre les deux pays s’inscriront donc dans un nouveau cadre, qui intègre les standards de lutte contre la fraude les plus élevés. Ainsi,  les revenus reçus et la fortune d’un résident français imposable au Luxembourg seront également imposés en France, après réduction d’un crédit d’impôt correspondant au montant déjà payé dans le Grand Duché. Le mécanisme fonctionne également en sens inverse. C’est un changement de taille puisque la méthode d’élimination de la double imposition n’est plus basée sur l’exemption mais sur un mécanisme d’imputation. Zoominvest

Primovie collecte-t-elle trop ?

En 2019, Primovie a investi plus de 1 md€ sur le marché immobilier en France, en Allemagne et en Italie, assurant ainsi l’investissement de la collecte (629M€). Cependant « un certain décalage entre la collecte et les investissements…  a légèrement pesé sur la performance (4,51%) »

Malgré cette bonne dynamique, le conseil de surveillance s’interroge sur « la capacité de la SCPI à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession. » Les perspectives de collecte annoncées par Primonial conduit à une augmentation du capital maximal statutaire (3,5 mds €) qui devrait être votée le 7 juillet… sauf que le CS « appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants. »

Notapierre (Unofi)

Au 25 juin 2020, le taux de recouvrement des loyers de la SCPI du 2ème trimestre 2020 atteint 95 %.

Taux d’encaissement de loyers des SCPI de Fiducial Gérance

Sachant que les loyers d’avril ont été reportés pour de nombreux locataires (notamment dans le commerce) au 15 juillet 2020, le taux d’encaissement au 24 juin se situe à plus de 90 % sur Primo 1, + de 70 % pour Buroboutic et Logipierre 1. Près de 70 % pour Pierre Expansion et 60 % pour Sélectipierre 2 et Ficommerce.

Des actifs de qualités pour Renovalys 7 (Advenis Real Estate Investment Management)

Depuis son lancement en septembre 2019, la SCPI a investi dans 5 biens dans des emplacements de choix à Paris (16ème), le Vieux Lyon (quartier Renaissance), Toulon (haute ville), Aix-en-Provence et Chartres. Ces opérations concernent des bâtiments anciens à rénover et éligibles au déficit foncier, répondant aux critères d’investissement de la SCPI. La collecte des prochains mois permettra de continuer à cibler des immeubles anciens de grande qualité à rénover.

La solution de la SCPI en démembrement

La SCPI est un placement qui offre davantage de souplesse que l’achat d’un bien immobilier en direct. Souscrire en démembrement permet de faire l’acquisition de la nue-propriété de parts en profitant d’une décote d’environ 30 % par rapport au produit équivalent acheté en pleine propriété. Pendant une période déterminée (souvent comprise entre 5 et 15 ans), l’épargnant ne perçoit pas les revenus attachés à ses parts. Ceux-ci sont distribués à l’usufruitier. À la fin du démembrement, cet usufruit temporaire est supprimé et l’épargnant perçoit alors les dividendes issus du placement. Ce montage peut être utilisé pour faire coïncider la fin du démembrement avec un départ en retraite, et pallier ainsi la baisse de revenus. Perial

La hausse de la distribution en 2020 de Rivoli Avenir Patrimoine a été compromise en raison de la crise sanitaire et économique

Du coup, Amundi Immobilier a révisé les acomptes des 3 premiers trimestres 2020 à 1,89 € par part soit 70 % du montant prévisionnel. La distribution annuelle sera ajustée lors du dernier acompte 2020 en fonction du résultat prévisionnel 2020 et des perspectives de résultat 2021. Même si la qualité du patrimoine, la diversification géographique, la faible quote-part du patrimoine dans les secteurs les plus touchés (12 % commerces et 2 % hôtels, 2 % de logistique et locaux d’activité) permettent de considérer que la SCPI est mieux armée que d’autres pour résister à cette crise, le Conseil de Surveillance a pris acte de l’approche de la Société de Gestion qui semble cohérente avec les incertitudes de la période »

Le conseil de surveillance d’Edissimmo a compris et accepté la décision d’Amundi Immobilier concernant « une baisse temporaire de la distribution trimestrielle ». Cette décision n’était pas indispensable à court terme car le report à nouveau de la SCPI, est élevé (86% de la distribution 2019).  Mais cet effort « permettra l’accélération de la distribution lorsque les perspectives seront redevenues favorables.»

En bref

Genepierre va doter son fonds de remboursement sur le produit des cessions à hauteur de 10 M€ et allonger si besoin, le délai de compensation des parts sur le marché primaire. Selon Amundi Immobilier « cette mesure est prise en prévision d’une éventuelle collecte plus faible dans les semaines à venir. Elle permettra de compenser les demandes de retrait sur une période de collecte plus longue. »

Sofipierre (Sofidy) propose d’ouvrir ses investissements au Royaume-Uni suite à la mise en place du Brexit et en Suisse. De même en concertation avec le conseil de surveillance, les associés sont amenés à voter sur la possibilité de la SCPI à contracter de nouveaux emprunts dans la limite d’un endettement maximum de 64,84M€ afin d’accompagner la politique d’investissement.

Multimmobilier 2, LF Grand Paris Patrimoine, LF Opportunité Immo souhaitent s’équiper d’un outil de liquidité supplémentaire. Dans le cadre de la crise déclenchée en France au 1er trimestre 2020 relative au Covid 19, la Française AM entend permettre à la SCPI de traiter les demandes de souscriptions et retraits sur une période de 3 mois au lieu d’1 mois auparavant, afin de procurer une plus grande souplesse dans la gestion du marché des parts.

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