Quelle est la valeur de reconstitution de votre SCPI en 2017?

La valeur de reconstitution correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI à laquelle s’ajoute la valeur nette des autres actifs ainsi que tous  les frais nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Plus simplement, il s’agit du prix que devrait débourser les associés pour retrouver la même SCPI. La valeur de reconstitution est aussi utilisée pour déterminer le prix de souscription. En effet, la règlementation exige que le prix de souscription soit fixé dans une fourchette de +/-10% autour de la valeur de reconstitution. Un intervalle pas innocent car il laisse une grande flexibilité à la société de gestion pour décider d’un prix « adéquat ». Ainsi, dans le cas d’un prix de souscription attractif (proche de -10%), l’associé est placé devant une stratégie commerciale  agressive visant à attirer de nouveaux souscripteurs grâce à un prix décoté. A l’inverse, dans une configuration où le prix de souscription chatouille la fourchette haute (+10%) de la valeur de reconstitution, cela signifie que la société de gestion souhaite limiter (ou maîtriser) la collecte. Comment ? En dégradant la rentabilité de la SCPI. Le différentiel entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution représente le potentiel de valorisation des parts. Mais ce montant ne doit  pas faire  oublier le principe d’équité entre les nouveaux et anciens associés, lequel voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur du patrimoine de la SCPI.

V : SCPI à capital variable F : SCPI  à capital fixe B : SCPI bureaux C : SCPI commerces D : SCPI diversifiée PV : SCPI de  plus values R : SCPI résidentielle S : SCPI spécialisée