Réussir votre achat en viager - Linxea
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Immobilier

Réussir votre achat en viager

Vous souhaitez acheter en viager ? Voici nos 10 réponses aux principales questions que vous vous posez.

1. Quels sont les éléments à retenir pour une transaction en viager ?

Un achat en viager dépend de plusieurs éléments :

  • La valeur du bien vendu (bien sûr comme toute autre vente).
  • L’âge du (des) vendeur (s) et sa (leur) situation (seul ou en couple ?),
  • La rente viagère sera-t-elle versée à une seule personne ou successivement à deux personnes ?
  • Quel sera le montant payé au comptant ?  Quelle sera la partie payée par la rente viagère ?
  • Le vendeur désire-t-il occuper jusqu’à son décès le bien vendu ?

Tous ces éléments à prendre en compte font que le calcul d’un viager est une opération complexe.

UN EXEMPLE DE VENTE EN VIAGER :

Ce couple de la banlieue lyonnaise âgé, respectivement de 72 ans (Mme) et de 74 ans (Mr), désire vendre en viager sa maison d’une valeur de 495 000 € en continuant à y habiter leur vie durant.

L’espérance de vie de notre couple est, selon les tables de l’INSEE, respectivement de 17,16 ans pour madame et de 12,69 ans pour monsieur. Nous retenons la durée d’espérance de vie la plus longue, soit 17 ans.

Nous déterminons la valeur d’occupation du bien grâce aux annonces des agences immobilières locales et aux données de l’observatoire des loyers. Nous constatons que le loyer mensuel de cette maison tourne autour de 1 200 € par mois. Soit 1 200 x 12 mois par an x 17 ans = 244 800 €.

La valeur du droit d’usage et d’habitation de Mme et de Mr ou valeur d’occupation retenue est donc de 244 800 €.

Notre couple souhaite recevoir un petit capital de 50 000 € au comptant. Les acquéreurs sont d’accord sur ce montant.

Le bouquet est de 50 000 €.

Ce couple souhaite une rente viagère réversible.

Il reste donc à calculer le capital restant disponible pour la rente viagère réversible :

Valeur totale du bien moins la valeur d’occupation et moins le bouquet : = 495 000 – (244 800 + 50 000) =  200 200€.

La rente viagère réversible doit être calculée sur une valeur de 200 200 €.

Grâce au barème viager que nous utilisons nous trouvons un coefficient de calcul pour obtenir la rente viagère annuelle. Ce coefficient diviseur est de 17,423.

Le capital disponible pour la rente viagère réversible est à diviser par 17,423.

Le montant de la rente réversible annuelle est de : 200 200 / 17,423 =  11 490 € par an, soit  957 € par mois.

Mme et Mr percevront dès la vente chaque mois une rente viagère de 957 €. Si Mme survit à Mr elle continuera à percevoir sa rente viagère et cela même si elle vit plus de 20 ans après la vente (alors que son espérance de vie théorique est de 17 ans). Cette rente sera indexée annuellement sur le coût de la vie, c’est-à-dire que chaque année à la date anniversaire de la vente la rente sera revalorisée.

2. Existe-t-il plusieurs manières d’acheter en viager et que paie alors l’acheteur ?

Il existe une grande variété de possibilités de viagers. Voici quelques exemples selon que le bien acheté en viager est libre ou occupé par les vendeurs jusqu’à leur décès et en fonction des modalités de paiement :

Modalités Ce que paie l’acheteur
Logement libre non occupé par le rentier Achat sans occupation avec rente seule Il verse une rente viagère chaque mois
Achat sans occupation avec bouquet et rente Il verse une somme fixe (appelée « bouquet ») et il verse une rente viagère chaque mois.
Logement occupé par le rentier Achat avec occupation avec rente seule Il verse une rente viagère chaque mois
Achat avec occupation avec bouquet et rente Il verse une somme fixe (appelée « bouquet ») et il verse une rente viagère chaque mois
Achat avec occupation avec bouquet seul, mais sans rente Il verse une somme fixe (appelée « bouquet »)

Les exemples ci-dessus ne sont pas limitatifs : l’occupation du logement peut aussi être partielle (3 pièces d’une grande maison de 8 pièces, par exemple) ou temporaire. De nombreux aménagements sont envisageables.

3. Comment calculer la valeur d’une réserve de droit d’usage et d’habitation ?

C’est l’âge de l’occupant (ou des occupants) qui compte et détermine la durée prévisible de l’occupation. Plus l’occupant est jeune, plus le droit d’usage et d’habitation sera d’une durée longue.

Le mode de calcul de la valeur d’occupation est libre.

Les règles suivantes peuvent être utilisées pour calculer cette valeur :

  1. Il est possible de tenir compte du loyer qui pourrait être demandé pour le logement. Exemple : Soit un vendeur ayant une durée de vie de 15 ans (soit 180 mois) et une valeur locative de 800 euros par mois, la valeur d’occupation serait alors de  144 000 € (800 X 180). Précisons que s’il y a deux occupants se réservant l’occupation leur vie durant, il faut tenir compte de l’âge du plus jeune, donc de la durée d’occupation la plus longue.
  2. On peut aussi recourir à un calcul prenant en compte la rentabilité du bien. Soit un appartement de 4 pièces de 110 m2 avec terrasse à Marseille qui a une valeur de 590 000 € et rapporte 2,5% l’an, sa valeur d’occupation sur les 18 ans de vie d’un couple de vendeurs occupant ce bien sera de  265 500 € (590 000 X 2,5% =  14 750 € X 18 ans).
  3. Enfin, les agents immobiliers qui pratiquent les ventes en viager  retiennent pour calculer le droit d’usage et d’habitation des pourcentages dégressifs selon l’âge du ou des vendeurs occupants. Ces pourcentages sont de l’ordre de 50% vers 70 ans et tombent autour de 40% vers 80 ans, puis la valeur d’occupation diminue autour de 30% vers 85 ans pour passer à 20% et moins vers 90 ans. Un logement occupé par un couple de 69 ans (femme) et de 73 ans (homme) aura donc une valeur d’occupation correspondant à la moitié de sa valeur.

4. Comment calcule-t-on une rente viagère et où trouver les barèmes des rentes viagères?

La rente viagère versée chaque mois au vendeur est principalement déterminée à partir de l’espérance de vie du crédirentier (le vendeur en viager).

A partir de l’observation de la durée de vie humaine sur des échantillons de 100 000 personnes, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) qui est un organisme officiel, a publié des tables d’espérance de vie pour chaque âge et chaque sexe. Ces tables permettent aux actuaires, pour chaque âge et chaque sexe, de déterminer un coefficient qui permet de calculer le montant d’une rente viagère annuelle. Ce coefficient s’applique au capital que l’on veut transformer en rente viagère.

Des barèmes pour calculer les rentes viagères :

Pour vous faciliter la vie des barèmes à lecture directe sont disponibles :

  • Il existe un barème appelé « barème Daubry » mis au point à partir de l’analyse des ventes en viager qui permet de calculer les rentes. Exemple pour un capital de 100 000 € pour un homme âgé de 79 ans le barème Daubry indique un coefficient multiplicateur de 10,10%, soit =  100 000 X 10,10% = 10 100 €/ 12 mois = 841,66 €/mois.
  • Le « Guide des Viagers » ainsi que le « kit de calcul des viagers » de Bernard Le Court publiés par les Éditions du Puits Fleuri utilisent les coefficients de l’administration fiscale qui sont des coefficients diviseurs. Plusieurs pages de tableaux y sont disponibles. Ainsi, pour un homme de 79 ans le coefficient diviseur est de 9,621. Soit = 100 000 / 9,621 = 10 393 / 12 mois =  866 euros.

Vous constaterez une petite différence entre ces 2 résultats, mais il n’y a pas de barème officiel et tout barème de viagers préconisé par une agence immobilière peut être discuté.

5. Que faire si on n’est pas d’accord avec les calculs du viager ou les montants proposés et avez-vous des « conseils » à nous donner pour bien acheter en viager ?

Le coefficient de transformation en rente viagère est libre. Il n’existe aucun barème obligatoire.

L’article 1876 du code civil indique : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Il est donc tout à fait possible de négocier à la hausse ou à la baisse les sommes proposées. Mais si vous n’avez pas d’autre référence à leur montrer, faites donc confiance à l’agent immobilier et au notaire !

Sachez que d’une manière générale, les vendeurs en viager s’estiment en bonne santé et ils peuvent donc vivre un peu plus longtemps que la majorité des Français.

Mais il n’existe aucune recette pour connaître la durée de vie humaine. Certaines personnes paraissent avoir une santé précaire et elles vivent très longtemps, alors que d’autres ont l’air d’être en forme et vivent moins longtemps.

6. Quelle différence entre un viager libre et un viager occupé ?

Dans le viager libre l’acheteur peut profiter immédiatement de son bien (emménager ou le mettre en location, par exemple). Ce genre de viager est rare. Il se rencontre plutôt lors de ventes de résidences secondaires.

Avec le viager occupé le (s) vendeur (s) continue (nt) à habiter dans le logement jusqu’à son (leur) décès.

Il est aussi tout à fait possible de prévoir une occupation partielle du bien vendu, par exemple, pour un ensemble composé d’une maison principale et d’une maison d’amis, les vendeurs conservent l’usage de la maison principale jusqu’à leur décès et vendent la maison d’amis libre de toute occupation. Nous avons même vu pour une grande maison, une partie vendue libre et l’autre vendue occupée.

7. Peut-on prévoir une occupation limitée dans le temps ?

On peut prévoir une occupation illimitée jusqu’au décès du vendeur, mais on peut aussi prévoir une occupation limitée à  5 ans, 10 ans, par exemple.

Il est aussi possible de prévoir une occupation par le ou les vendeurs non pas jusqu’à leur décès, mais jusqu’à leur départ en maison de retraite. Une telle clause est assez fréquente. Dans ce dernier cas, il est généralement prévu la majoration de la rente viagère versée mensuellement ou le versement d’un petit capital supplémentaire au(x) vendeur(s) lors de son (leur) départ en maison de retraite en contrepartie de la possibilité pour l’acheteur de récupérer libre la totalité du bien.

8. Est-il avantageux d’acheter en viager d’un point de vue fiscal ?

Vis-à-vis de l’impôt sur le revenu, n’y a  pas d’intérêt fiscal particulier pour l’acheteur à effectuer un achat sous la forme d’une rente viagère.

Les taxes et droits d’enregistrement sont calculés sur le prix exprimé.

Toutefois, l’assiette des droits de mutation est constituée par la valeur vénale de l’immeuble diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit réservé aux vendeurs.

Pour les personnes qui sont soumises à l’IFI – impôt sur la fortune immobilière – les conséquences sont différentes selon que le vendeur en viager continue ou non d’habiter le logement.

En cas de viager occupé par le vendeur : Le vendeur en viager conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation : Vendeur et acheteur sont, chacun, imposés suivant le barème d’usufruit de l’article 669 du code général des impôts (CGI). Par exemple, pour un vendeur qui a 72 ans, la valeur de l’usufruit du vendeur est de 30% celle de l’acheteur de 70%. La base d’imposition à l’IFI pour une maison d’une valeur de 1 million d’euros est de 300 000 € pour le vendeur et de 700 000 € pour l’acheteur.

En cas de viager libre, non occupé par le vendeur : Le vendeur en viager ne conserve ni l’usufruit ni un droit d’usage et d’habitation, c’est l’acheteur seul qui paie l’IFI.

9. La rente viagère prévue au départ sera-t-elle identique pendant toute la durée du viager ?

Non la rente viagère risque d’évoluer car il est généralement prévu que le montant de la rente mensuelle est révisable chaque année, par exemple, à la date anniversaire de la vente.

Dans le contrat, est alors insérée une clause d’indexation afin de permettre une révision automatique du montant de la rente suivant un indice défini par les deux parties.

La plupart du temps l’indice choisi est celui du coût de la vie.

Supposons une rente viagère signée le 20 juillet 2021 ayant retenu l’indice de prix à la consommation Base 2015 ensemble des ménages France hors tabac, l’indice de départ était celui de juin 2021, soit 105,48. Un an plus tard le 20 juillet 2022 à la date anniversaire l’indice est à 111,80. La rente viagère de départ fixée à 1 000 € par mois deviendra alors 1 000 X 111,80  / 105,48 = 1059,91 €.

Le coût de la construction est parfois aussi utilisé.

Pour l’indexation, le choix de l’indice est libre. Attention d’éviter les indexations originales comme on a pu en voir dans le passé, par exemple, une indexation sur le prix du litre de bière (pour la vente d’une brasserie) une indexation sur le prix du litre de lait (vente d’une crémerie) ou encore une indexation sur le prix du mètre cube de sable …

10. Lorsqu’il est prévu un droit d‘usage et d’habitation, que se passe-t-il en cas de départ du vendeur en maison de retraite ou en EHPAD ?

Il arrive que le vendeur titulaire du droit d‘usage et d’habitation soit obligé de quitter les lieux (par exemple, pour aller en maison de retraite médicalisée), l’acheteur peut récupérer le bien libre à condition qu’une clause de l’acte de vente en viager prévoit que ce droit d’usage et d’habitation cesse à partir du départ en maison de retraite du titulaire du droit d’habitation. En contrepartie, il est généralement prévu le versement au vendeur d’une petite indemnité en capital ou une majoration de la rente viagère initiale.

Et pour en savoir plus

Livre Guide des Viagers

« GUIDE DES VIAGERS »  par Bernard Le Court

Ouvrage sorti en août 2022 – 352 pages – Format : 15 x 21 cm. Prix : 29 €

En librairie ou chez vous pour 1 € de plus (frais de port) à commander directement chez l’éditeur : Éditions du Puits Fleuri   22 Avenue de Fontainebleau 77850 HÉRICY

Tél :  01 64 23 61 46

Fax : 01 64 23 69 42

Courriel :  puitsfleuri@wanadoo.fr

Site :  www.puitsfleuri.com

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