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Les news immo : semaine du 20 décembre

Immobilier en direct vs SCPI

Immobilier et stations de ski haut de gamme

Soutenu par une demande élevée et internationale, le marché immobilier des stations huppées des Alpes continue de progresser. Le rendement locatif est devenu un critère essentiel avec 9 acquisitions sur 10 incluant un projet de location. Cimalpes note une croissance du marché immobilier haut de gamme dynamique tant sur le segment de la transaction que sur celui de la location. Les prix et perspectives de rentabilité sont sur une tendance haussière avec une demande toujours soutenue ». Les Échos

Le prix moyen à Paris atteint 10 300 euros du mètre carré

L’écart entre les quartiers les plus chers et les moins chers n’a d’ailleurs jamais été si réduit dans la capitale. Les dernières estimations de la chambre des notaires de Paris font état d’un prix moyen de 10 300 euros le mètre carré, soit une hausse de 7 % sur un an. Les prix dans le sixième arrondissement dépassent même les 14 000 euros le mètre carré en moyenne. Zoom Invest

L’immobilier dans un monde à taux zéro

Le scénario d’un régime de taux réels négatifs pendant plusieurs années a gagné en crédibilité ces derniers mois. Il convient donc, d’adapter les portefeuille. Les stratégies « bureau core » resteront nécessairement le cœur d’une allocation immobilière, pour des raisons de liquidité et de capacité d’absorption d’un choc de taux. Mais, ces stratégies passives ne suffiront plus en termes de performance et de risque. Au socle patrimonial d’une allocation en bureaux, il convient ainsi, d’adjoindre des stratégies plus actives de création de valeur et de décorrélation. C’est plus que jamais en jouant sur l’ensemble des styles d’investissement et des typologies immobilières, que les gérants pourront au mieux traverser ce nouveau cycle. Primonial Reim

Investissement locatif : les 5 villes à cibler en priorité !

Pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, il faut acheter dans une ville où le prix de l’immobilier est peu élevé, voire s’oriente à la baisse mais où les loyers sont élevés, voire augmentent.  C’est à Limoges qu’un investisseur pourra espérer profiter du meilleur profit où la location d’un appartement de 50m2 offre 7,2 % de rentabilité brute. Pour une même surface,  La rentabilité atteint 6,9 % à Toulon, 6,2% à Orléans, 7,1 % à Nîmes. pour retomber à 3,9 % à Bordeaux.  Seloger

Le marché des locaux d’activité en Île-de-France au 3ème trimestre

Après un 2ème trimestre où la demande placée avait quasiment égalé celle du T2 2018, le 3ème trimestre 2019 voit la demande placée diminuer de 11,8 %. Dans le même temps, l’offre augmente de 13,2 % et le loyer moyen de 9,7 %. Parmi les départements d’Île de France, Paris connait une augmentation particulièrement importante de près de 90 % par rapport au T3 2018. La ville ne représente cependant que 1,6 % de la demande placée d’Île-de-France. Ce sont la Seine-Saint-Denis et le Val d’Oise qui concentrent les plus grandes surfaces avec respectivement 21,6 % et 30,3 % de la région.

Les petites surfaces (inférieures à 3 000 m²) qui représentent 63 % de la demande placée, baissent de 5 %. Les surfaces moyennes 3 000 – 5 000 m² diminuent de 32,7 % (23 % de la demande placée). Enfin, seules les surfaces de plus de 5 000 m² augmentent de 8,6% mais ne représentent que 14 % du total. Nexity

Crédit

Décembre marque un ralentissement sur le marché du crédit

Toutes les bonnes choses ont une fin ! Si les taux ont atteint un plus bas historique au mois de novembre à 1,12 % en moyenne, le mois de décembre semble montrer des taux à la hausse. Un ralentissement qui est naturel pour cette période de l’année, les banques ayant souvent rempli leurs objectifs de crédit. Zoominvest 

Crédit immobilier : faut-il passer par un courtier pour obtenir un super taux ?

Plus d’un emprunteur sur 3 fait appel à un courtier pour obtenir son prêt immobilier. Une prestation qui n’est, le plus souvent, pas gratuite… les courtiers (hors intermédiaires en ligne) facturant directement ou via la banque prêteuse en moyenne 1 % du montant du financement. Dans un contexte de taux bas, la décote qu’il est susceptible de négocier sera-t-elle suffisante pour amortir les frais qu’il prélève ? A étudier  car  selon les banques, les grilles commerciales de taux, seraient toutes  équivalentes. En tout cas, et pour se défendre, les courtiers avancent qu’ils ne sont pas qu’un taux. Ils ont un rôle d’aiguillage en temps réel des emprunteurs. En fournissant un dossier complet à la banque, il font gagner beaucoup de temps, et donnent  de plus grandes chances de concrétisation. Moneyvox

Durcissement des conditions d’octroi de crédit

Désormais, les banques, vont devoir se conformer à de « bonnes » pratiques après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage :  Ce sont le taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur et une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.

Jusqu’à15 % de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les 3/4 réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept ans de revenus.

L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété. Haut Conseil de Stabilité Financière

Concrétiser un achat immobilier même avec plusieurs crédits en cours

En progression constante en France, le regroupement ou rachat de crédits est une opération d’ajustement répandue dans les pays anglo-saxons en raison de nombreux avantages. D’abord, il permet de faire baisser le taux d’endettement notamment lorsque l’emprunteur est au-dessus des 33 % réglementaires, facilitant ainsi l’octroi d’un crédit immobilier. Le regroupement de crédits permet également de lisser l’ensemble des prêts en un seul. Après l’opération,  l’emprunteur bénéficie d’un seul taux, d’une seule mensualité et d’une durée unique. Sachez toutefois que vous avez le choix de regrouper seulement vos crédits à la consommation existants ou d’y inclure également votre nouveau prêt immobilier. My Sweetimmo

Fiscalité

L’IFI transformé en Impôt sur la Fortune Improductive ?

Un amendement au projet de budget pour 2020 vise à remplacer  l’IFI par un « impôt sur la fortune improductive » à compter de 2021. Le nouvel impôt prendrait en compte, les résidences principales (après abattement de 30 %), secondaires, logements laissés vacants ; les immeubles non bâtis, si pas affectés à une activité économique ; les liquidités et placements financiers (compte courant, livrets), les biens meubles corporels (objets précieux, voitures, yachts, avions, meubles meublants…) ou les actifs numériques (bitcoins…). En comparant avec l’actuel IFI, le seuil au-delà duquel le contribuable serait assujetti serait relevé à 2,57M€. L’idée est de ne pas rendre imposables les ménages, du seul fait de la flambée des prix mais qui ne disposent pas par ailleurs de revenus suffisants pour pouvoir être qualifiés de fortunés. Legisfiscal

Quand l’absence de remboursement de sommes prêtées s’analyse en une donation indirecte

Un arrêt de la Cour de Cassation relève que le lien de parenté, l’âge du prêteur (99 ans à l’échéance du prêt), et le constat qu’aucun remboursement n’était intervenu comme le prévoyait le contrat initial, permet de déduire que le contrat de prêt est litigieux et constitue une donation indirecte. Legifiscal

Plus-value immobilière

Un bien occupé même 6 mois est éligible à l’exonération résidence principale. La Cour Administrative d’Appel vient de rendre une décision par laquelle elle reconnait que la brièveté d’une occupation ne peut faire échec à l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors que de nombreux indices concordants prouvent la réalité de l’occupation. Fiscalonline

Du bon usage des « présents d’usage »

Par présent d’usage, il faut entendre une somme d’argent ou un objet d’une certaine valeur. Pour ne pas être imposables, ils doivent réunir 2 conditions. Primo, ils doivent être faits à l’occasion d’événements particuliers (fêtes, anniversaires, examens, mariage, baptêmes, Noël, etc.). Ensuite, il faut que le montant donné soit en adéquation avec le patrimoine du donneur. L’administration fiscale est muette sur le montant à partir duquel il faudrait établir une déclaration de don. Mais on considère que pour garder le caractère de présent d’usage, leur cumul au cours d’une année au profit d’un même bénéficiaire ne doit pas dépasser 1,5 % du patrimoine de bienfaiteur. Immonot

SCPI

Les SCPI et l’Épargne Retraite

Alors que 65 % des Français se déclaraient convaincus de devoir financer eux-mêmes leurs retraites en 2018, les SCPI s’imposent comme une solution crédible pour les épargnants. Dans un environnement à taux 0 où il devient difficile de trouver du rendement, l’immobilier devient presque incontournable. Les SCPI et leurs patrimoines diversifiés, gérées par des experts, qui peuvent être acquises en direct, via l’assurance vie ou de plus en plus via les Plans d’Épargne Retraite, disposent de nombreux atouts.  Elles offrent de la stabilité et présentent une perspective de rendements potentiels lisible par rapport aux produits financiers. Perial AM

L’AMF s’inquiète de cas d’usurpation sur Internet

À la suite de nombreux signalements de la part d’épargnants, de sociétés et d’associations professionnelles, l’Autorité des marchés financiers (AMF) met en garde le public à l’encontre de nombreux cas de sites internet usurpant les noms, adresses, logo et numéro d’agrément d’acteurs ou de produits financiers autorisés. Un phénomène qui touche plus particulièrement les SCPI et leurs sociétés de gestion. Agefi Actifs

Appel à candidatures pour le conseil de surveillance des SCPI de BNP Paribas

Les associés des SCPI souhaitant présenter leur candidature au conseil de surveillance peuvent télécharger et signer les documents accessibles via l’onglet “Documentation” du site reim.bnpparibas.fr. Le document doit être renvoyé avant le 31 janvier.

  • Accès Valeur Pierre : 5 places, 30 parts minimales détenues
  • Accimmo Pierre : 6 places, 100 parts
  • France Investipierre : 3 places, 100 parts
  • Opus Réal : 9 places, 5 parts
  • Pierre avenir : 4 places, 10 parts
  • Pierre Avenir 2 : 3 places, 10 parts
  • Pierre Avenir 3 : 3 places, 10   parts
  • Pierre Sélection : 5 places, 1 part
  • Soprorente : 6 places, 50 parts

Énorme acquisition pour Amundi Immobilier et Crédit Agricole Centre-Est

Il s’agit d’un portefeuille mixte (71 744m2) de 38 actifs majoritairement de commerces (34 549m2), des logements (18 840m2) et des bureaux (19 355m2). Près de 600 locataires occupent l’ensemble.  Les biens situés sur les artères parmi les plus emblématiques de la Presqu’île de Lyon auraient été acquis pour un montant autour de 700 M€ et un rendement inférieur à 4%. L’investissement sera ventilé autour de plusieurs fonds : l’OPCI OCPIMMO, la SC Tangram et 3 SCPI (Génépierre, Edissimmo Rivoli Avenir Patrimoine.

Actipierre 1, 2, 3 (AEW CIloger)

Les 3 SCPI gérées par AEW Ciloger ne décevront pas leurs associés cette année. Si la 1ère devrait servir un taux de distribution légèrement en baisse mais néanmoins confortable de 4,85 % (vs 5,06 % en 2018), les 2 autres verront leur rentabilité progresser. Actipierre 2 : autour de 5,27 % (vs 4,61 %) et Actipierre 3, 5,14 % (vs 5,11 %).

Affinités Pierre acquiert en VEFA, un ensemble immobilier de bureaux (3 000 m2, 9,8M€) situé au cœur du Parc Scientifique Européen de la Haute-Borne de Villeneuve d’Ascq. Livrable en mars 2020 et bénéficiant de la certification BREEAM « Very Good », L’actif est loué sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. L’investissement traduit la volonté et l’engagement de la SCPI de se positionner sur des immeubles neufs, loués à des contreparties de qualité sur la base de baux long terme et s’inscrivant dans une démarche environnementale vertueuse.

Peu de temps avant, la SCPI avait rentré un ensemble de 2 commerces (5,7M€) situés sur le retail park de la ZAC Louvroil Hautmont près de Maubeuge. Loués sur la base d’un rendement de 6,5 %, ils seront livrés en avril 2020. Groupama Gan REIM

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