Réussir votre vente en viager - Linxea
Viager
Immobilier

Réussir votre vente en viager

Vous souhaitez vendre en viager ? Voici nos 10 réponses aux principales questions que vous vous posez.

1. Quels sont les moyens  pour compléter sa retraite une fois l’âge de celle-ci atteint ?

Lorsqu’une personne retraitée ou âgée a besoin de disposer de ressources complémentaires, plusieurs solutions se présentent à elle :

  • piocher dans son épargne, si elle en a, par exemple, dans son assurance-vie ou son plan d’épargne retraite (PER) ;
  • faire appel à ses enfants au titre de l’obligation alimentaire qui devront alors lui verser une aide financière ou une aide alimentaire en nature ;
  • demander un prêt viager hypothécaire, un mécanisme qui permet d’emprunter en donnant comme garantie un bien immobilier, mais qui est contraignant et rarement proposé par les banques ;
  • vendre un bien immobilier en viager si elle est propriétaire d’un tel bien,  que ce bien soit sa résidence principale ou secondaire, en conservant sa vie durant l’usage de ce bien.

2. Pourquoi vendre en viager ?

Le viager est la solution idéale lorsqu’une personne âgée a besoin d’un complément de revenus, par exemple, pour réaliser un rêve que ses moyens ne lui ont pas permis jusqu’à ce jour ou malheureusement parce que son état de santé l’oblige à supporter des frais plus importants.

Le viager est aussi un moyen d’obtenir un capital pour vous ou vos proches, par exemple, si vous voulez faire un don d’espèces ou une donation à vos proches. Si vous avez moins de 80 ans, sachez que vous pouvez donner à chacun de vos enfants et petits- enfants âgés d’au moins 18 ans (ou 16 ans s’ils sont émancipés) une somme d’argent de 31 865 € sans avoir à payer le moindre euro de droits de donation. N’oubliez pas que vous pouvez aussi faire une donation à chacun de vos enfants tous les 15 ans d’un montant de 100 000 € sans payer de droits de donation.

La vente en viager permet d’apporter des ressources complémentaires sous forme d’un capital (somme fixe versée au comptant le jour de la signature chez le notaire) + éventuellement une rente perçue chaque mois ou chaque trimestre.

3. A quel âge vendre en viager ?

Il n’y a pas d’âge mini ni d’âge maxi.

Aujourd’hui on trouve des vendeurs en viager à partir de 59 ans et jusqu’à plus de 90 ans.

Nombreux sont ceux qui vendent vers 70 / 75 ans.

Sachez que le montant de la rente viagère ne sera pas le même selon que vous vendez à 60 ans ou à 82 ans. Dans le premier cas la rente sera plus faible, mais vous devriez la percevoir plus longtemps que dans le second cas.

Prenons le cas d’une femme de 64 ans et d’une femme de 80 ans, par exemple, pour un capital identique de 200 000 € la femme de 64 ans percevra une rente viagère mensuelle de 816 €, celle de 80 ans touchera une rente viagère mensuelle de 1 538 €.

4. Que peut -on vendre en viager ?

Vous pouvez aussi bien vendre en viager un appartement qu’une maison. Alors que dans le passé ce sont surtout les appartements des grandes villes (Paris, Nice, Bordeaux, Marseille et de la côte d’Azur) qui se vendaient, aujourd’hui il existe de plus en plus d’agences proposant des biens en viager.

Ces biens peuvent être vendus occupés jusqu’au décès des vendeurs, occupés pendant une durée déterminée (exemple jusqu’à ce que le vendeur atteigne l’âge de 80 ans pour une maison de campagne) ou libres. Parfois, pour des biens importants (corps de ferme, château, maison de maître) une partie est vendue occupée jusqu’au décès des vendeurs et une autre partie est vendue libre.

Il est parfaitement possible de vendre des murs de boutique que vous donnez en location à un commerçant. Tout type de bien immobilier peut être vendu, par exemple, si vous possédez des champs, des bois ou encore des vignobles, vous pouvez les vendre en viager.

Le viager n’est qu’une modalité de la vente immobilière.

5. Quelles sont les garanties données au vendeur ?

Le privilège du vendeur assure au rentier une excellente garantie. Ce privilège se matérialise par une inscription à la conservation des hypothèques (aujourd’hui appelée « service de la publicité foncière »). Si la rente n’est pas payée, le rentier peut faire vendre le bien et conserver les fonds déjà versés à titre de dommages et intérêts si une clause pénale le prévoit, ce qui est généralement le cas. Une autre garantie est également ajoutée : c’est une clause résolutoire qui permet l’annulation de la vente en cas de rentes non payées.

6. Percevoir une rente viagère, est -ce avantageux d’un point de vue fiscal ?

La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal intéressant : Un abattement de 50 % du montant de la rente si le rentier a entre 50 et 59 ans au moment de la signature, un abattement de 60 % s’il a entre 60 et 69 ans et un abattement de 70 % s’il a 70 ans ou plus.

Exemple : vous percevez depuis l’âge de 72 ans une rente annuelle de

10  000 €, vous ne serez imposé que sur un montant de 3 000 €, puisque vous bénéficiez d’un abattement de 70%.

Pour une rente au bénéfice de deux époux, on retient l’âge du plus âgé des deux.

L’avantage fiscal est indéniablement un atout de la rente viagère qui permet un abattement jusqu’à 70 % de la part imposable.

De plus, le bouquet (somme versée au comptant) perçu par le vendeur peut faire l’objet d’une donation à ses enfants (ou petits-enfants) avec un avantage fiscal permettant une exonération totale à hauteur de 31 865 € par enfant ou petit-enfant dans le cadre des dons en espèces + un autre abattement de 100 000 € par enfant dans le cadre des donations exonérées possibles tous les 15 ans.

7. Quelle valeur retenir pour la somme fixe dite « bouquet  »?

Il n’est pas du tout obligatoire de prévoir un bouquet.

Ce bouquet peut représenter moins de 5% de la valeur du bien, comme il peut représenter 40% ou plus de cette valeur. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible.

Il existe même de plus en plus de ventes en viager où les parties choisissent le versement d’un bouquet seul et pas de versement de la rente viagère. L’élément viager étant la durée d’occupation du bien par le vendeur qui s’éteint en principe au décès du vendeur.

8. Existe- t- il des « trucs » à connaître pour bien vendre en viager ?

Les vendeurs, comme les acheteurs, doivent être « flexibles » et accepter la discussion. Il faut pouvoir modifier certaines demandes, par exemple,  réduire légèrement une rente viagère, quitte à augmenter le bouquet (somme versée au comptant) ou au contraire, réduire le bouquet et augmenter la rente.

Lors d’une vente récente nous avons rencontré le cas d’un petit domaine dans la campagne normande estimé à 450 000 € et composé de 2 habitations, l’une principale, l’autre maison d‘amis, et de quelques dépendances (petite écurie et pressoir). Dans un premier temps, les vendeurs âgés de 74 et 76 ans souhaitaient conserver un droit d’usage et d’habitation sur la totalité des bâtiments, la vente traînait, les personnes intéressées (généralement des Parisiens à la recherche d’une maison de campagne) par ce viager souhaitaient pouvoir en profiter au moins en partie sans attendre le décès des 2 vendeurs …

Le conseil de laisser libre la maison d’amis et la petite écurie a permis de débloquer l’affaire et de conclure beaucoup plus rapidement la vente et il a aussi permis aux vendeurs de percevoir une rente viagère plus élevée que celle initialement prévue.

9. Une personne qui vend en viager un logement non occupé doit-elle autoriser son acheteur à le louer ?

Dans le cas d’un logement non occupé en totalité ou en partie, le vendeur rentier qui ne se réserve ni un droit d’usage et d’habitation, ni l’usufruit du bien, n’a pas d’autorisation à donner à l’acheteur.

Si le bien acheté est libre de toute occupation, l’acquéreur peut en faire sa résidence principale ou secondaire ou le louer ou le mettre à la disposition gratuite de ses proches. L’acheteur utilise le bien comme il le souhaite.

10. Existe-t -il des différences importantes entre une vente classique et une vente en viager ?

Non. Ce sont uniquement des différences relatives aux modalités de paiement de la vente. Les droits d’enregistrement, les frais de notaire, de l’inscription hypothécaire sont payés par l’acquéreur comme dans une vente traditionnelle. Le viager n’est qu’une modalité de la vente immobilière. Cependant, en cas de réserve du droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit conservé par les vendeurs, l’assiette des taxes et droits de vente est diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit.

Les mots du viager

  • Bouquet : somme fixe versée immédiatement le jour de signature de la vente
  • Rente : somme versée chaque mois (ou trimestre) au crédirentier
  • Débirentier : celui qui paie la rente, c’est l’acheteur
  • Crédirentier : celui qui perçoit la rente, c’est le vendeur

Et pour en savoir plus

Livre Guide des Viagers

« GUIDE DES VIAGERS »  par Bernard Le Court

Ouvrage sorti en août 2022 – 352 pages – Format : 15 x 21 cm

Prix : 29 €

En librairie ou chez vous pour 1 € de plus (frais de port) à commander directement chez l’éditeur : Éditions du Puits Fleuri   22 Avenue de Fontainebleau 77850 HERICY

Tél :  01 64 23 61 46

Fax : 01 64 23 69 42

Courriel :  puitsfleuri@wanadoo.fr

Site :  www.puitsfleuri.com

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