Le viager, pour qui ? Pourquoi et comment ?

LINXEA propose deux fonds qui remettent à la mode le viager : « ViaGénérations » et « Silver Avenir ». Ces fonds sont disponibles dans plusieurs contrats LINXEA. Mais qu’est-ce que le viager exactement ? Pour ceux qui souhaitent vendre leur logement ou leur résidence secondaire est-il intéressant de choisir le viager ?

« ViaGénérations » est géré par Turgot Asset Management et disponible dans le contrat d’assurance-vie LINXEA Zen (assureur  APICIL) ainsi que le plan d’épargne retraite LINXEA PER (assureur APICIL).

« Silver Avenir » est géré par Federal Finance Gestion et est proposé dans le contrat d’assurance-vie LINXEA Avenir (assureur SURAVENIR).

Ces deux fonds investissent dans des biens immobiliers achetés en viager sans rente. « Ces biens immobiliers pourront être acquis notamment en pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit des seniors ou en nue-propriété »  (extraits du Document d’Informations Clefs de « Silver Avenir »).

Mais qu’est ce que le viager ?

Étymologiquement le mot  « viager » signifie « durée de la vie ». Le viager est donc mis en place pour la durée de la vie.

Il n’existe pas réellement de définition dans le Code Civil du viager et pourtant ce code consacre 16 articles  au viager (Il s’agit des articles 1968 à 1983),
A noter, le viager est inséré dans le titre XII du Livre III du code civil. Ce titre XII est consacré aux « contrats aléatoires » qui, outre le viager, comprend le jeu et le pari.

Au sens propre, le contrat de rente viagère est celui par lequel une personne (ou une société), appelée ” débirentier “, s’engage, moyennant l’abandon d’un bien (mobilier ou immobilier) ou d’un capital, à verser périodiquement à une autre personne, nommée ” crédirentier”, des sommes d’argent (les arrérages ou rentes) pendant toute la vie de cette dernière.

La définition du viager donnée par l’administration fiscale est la suivante : « La rente viagère est l’allocation périodique qu’une personne, appelée débirentier, verse en exécution d’engagements contractuels à une autre personne, appelée crédirentier. Le versement de la rente viagère est interrompu par le décès du crédirentier.» ⁽¹⁾

Le viager est un mode de vente d’un bien immobilier. Le viager permet aussi de confier un capital à un assureur ou à une société financière qui, en contrepartie, paiera une rente selon une périodicité définie (chaque mois ou trimestre) à la personne qui a donné ce capital et cela même si le capital versé à l’origine devenait, au fil des ans, insuffisant pour permettre le paiement de la rente jusqu’au décès.

Des modalités de vente en viager bien différentes

La vente immobilière en viager peut être aménagée de différentes manières : Par exemple, en plus de la rente viagère perçue chaque mois, le vendeur peut également percevoir :

• une somme fixe appelée « bouquet »,
• et décider de rester vivre dans le logement vendu.

Un autre choix peut être retenu : le vendeur peut ne pas percevoir de rente viagère mensuelle ou trimestrielle et continuer à habiter sa vie durant dans le logement qu’il vend. Dans ce cas, le caractère « viager » porte uniquement sur la durée d’occupation du bien (durée inconnue puisqu’elle dépend de la durée de vie) et non pas sur la durée de versement d‘une rente mensuelle ou trimestrielle.

Il existe une grande variété de « viagers » dans lesquels on peut retrouver les combinaisons suivantes :

Comment se calcule le viager ?

Le calcul d’un viager dépend de plusieurs éléments :

• La valeur du bien vendu (comme toute vente).
• L’âge du vendeur qui permettra de déterminer la durée de vie théorique et donc la durée de paiement de la rente viagère et/ ou la durée d’occupation du bien.
• Quelle sera la partie du prix de vente payée au comptant  (cette partie est appelée le « bouquet ») ?
• Quelle sera la partie payée par rente ?

Tous ces éléments font que le calcul d’un viager est une opération un peu complexe.

Soit une personne qui a une espérance de vie théorique de 15 ans, pour « utiliser » un capital de 100 € en 15 ans, quel montant faudra-t-il lui verser chaque année ?

Pour le savoir, il suffit de diviser 100 par 15 = 6,6666.

Il suffit donc de verser 6,6666 € par an pendant 15 ans pour utiliser le capital de 100 €.

Le coefficient de viager (ou taux à utiliser pour calculer une rente viagère) arrondi est donc de 6,67. En réalité, le calcul est un peu plus compliqué, car il faut tenir compte du fait que le capital d’origine est versé non pas en une fois, mais fractionné sur une longue période, et que ce capital, s’il est placé, peut produire des intérêts, le coefficient viager pourra donc être légèrement différent.

Voici un exemple simple : Une maison d’une valeur de 200 000 € vendue non occupée pour laquelle le vendeur a une espérance de vie de l’ordre de 15 ans. Supposons un bouquet de 40 000 €, la valeur de la rente est donc à calculer sur 160 000 €. Le coefficient brut indiqué ci-dessus est de 6,67%. La rente annuelle serait alors égale à 160 000 X 6,67% = 10 672 € par an, soit 889 € par mois.

Le coefficient à utiliser pour calculer une rente viagère constituée à partir d’un bien immobilier est libre. L’article 1976 du code civil prévoit : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.»
Pour un viager constitué avec un capital financier, le coefficient n’est pas libre. En effet, un assureur ou une institution de retraite doit utiliser un coefficient reconnu conformément à l’article A 335-1 du code des assurances.

Des exemples actuels de ventes immobilières en viager

Si tous les notaires peuvent faire un acte de vente en viager, en revanche, il existe des agents immobiliers spécialisés dans les ventes en viager. Voici des exemples tirés de trois sites d’agences immobilières spécialisées dans le viager :

Site Legasse Viager        BOUQUET + OCCUPATION
Vente avec réserve d’usufruit rue Vieille du Temple 75004 Paris
occupé par Madame 79 ans et Monsieur : 85 ans. Duplex de 73 m² en RDC et 1^er étage sur cour.
Valeur libre estimée : 1 200 000 €
Prix de vente : 660 000 € (somme d’argent payée au comptant qui représente le bouquet).

C’est le type d’achat qu’effectuent les fonds « ViaGénérations » et « Silver Avenir ».

Site Costes Viager        BOUQUET +  RENTE MENSUELLE sans OCCUPATION
50 mn du centre Bordeaux, maison charentaise coup de cœur en viager libre. Au calme sur 8 380 m² de terrain, belle charentaise rénovée avec dépendances.
Partant d’une valeur estimée de 340 000 € hors frais, cette maison de 220 m2, 6 pièces, est proposée moyennant un bouquet de 207 200 € honoraires de conseil inclus, puis une rente viagère mensuelle de 991€ sur une tête homme de 73 ans.

Viager  Lodel                  BOUQUET +  RENTE MENSUELLE sans OCCUPATION
Viager libre Fréjus (83): appartement traversant 70 m2 au 2ème étage avec ascenseur d’une résidence sécurisée et gardiennée, loggia et balcon, parking et cave. Construction 1980 rénovée en 2011. Logement prêt à habiter, pas de travaux à prévoir. Valeur du bien: 200 000 euros. Bouquet 85 000 €  + rente mensuelle 890 € indexée sur une tête 79 ans.

S’il n’y a pas de rente, comment calculer la valeur d’occupation et la somme à verser au comptant ?

Ne pas prévoir de versement de rente viagère mensuelle, mais simplement une occupation du bien par le ou les vendeurs ainsi que le versement d’une somme au comptant est tout à fait possible.

Exemple : Un bien d’une valeur de 300 000 € occupé jusqu’à leur décès par les 2 époux vendeurs : Mme 70 ans Mr 75 ans.

Nous retenons l’âge de la personne la plus jeune.

Si nous prenons en compte le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du code général des impôts), la valeur de l’usufruit –  qui est un peu plus large que le simple droit d’usage et d’habitation, puisque l’usufruit permet aussi de mettre en location le bien, ce que ne permet pas le simple droit d’usage et d’habitation – représente 40% de la valeur du bien selon le tableau fiscal suivant :

La valeur de l’occupation en usufruit étant de 40% de la valeur totale, soit 120 000 € dans notre exemple d’une valeur totale de 300 000 €, le montant de la somme à payer au comptant est de 180 000 €  (300 000 – 120 000).

Bon à savoir

On peut prévoir une occupation jusqu’au décès du ou des vendeurs, mais on peut aussi prévoir une occupation limitée, par exemple, pendant 10 ans ou une occupation par le ou les vendeurs jusqu’à leur départ en maison de retraite.

L’imposition « allégée » de la rente viagère

Pour l’imposition des rentes, on distingue :

Les rentes à titre onéreux. Selon le fisc⁽¹⁾ « Une rente viagère est constituée à titre onéreux lorsque l’obligation contractée par le débirentier a pour contrepartie :

• soit le versement d’un capital en argent ;
• soit l’aliénation d’un bien, meuble ou immeuble ».

Les rentes à titre gratuit. Selon le fisc⁽¹⁾ « Une rente viagère est constituée à titre gratuit lorsqu’aucune contrepartie n’est stipulée en échange de la rente promise. C’est le cas, par exemple, de la rente viagère constituée en dot par un père à son enfant ».

La rente viagère perçue à la suite de la vente d’un bien immobilier est « une rente à titre onéreux ». Elle n’est imposée que pour une fraction de son montant. Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, conformément au 6 de l’article 158 du code général des impôts, comme il est indiqué dans le tableau, ci-après :

(Tableau de l’article 669 du CGI).

Si deux époux perçoivent chacun une rente viagère, la fraction imposable est déterminée, pour chaque époux, en prenant en compte séparément la rente qu’il perçoit et son âge⁽¹⁾.

En cas de rente réversible il a été décidé par le fisc⁽¹⁾ :

• qu’à l’égard des rentes viagères constituées au profit d’un ménage avec réversibilité sur la tête du survivant, il convient de retenir, aussi bien pendant la vie des deux époux qu’après le décès de l’un d’eux, l’âge de l’aîné au moment de l’entrée en jouissance de la rente réversible ;
• que si une même rente doit être perçue successivement par plusieurs personnes (autres que le mari et la femme), c’est l’âge atteint par le nouveau bénéficiaire au moment où il perçoit pour la première fois les arrérages qu’il convient de prendre en considération.

Il est fait application de cette seconde solution aux rentes réversibles entre époux lorsqu’elle est plus favorable.

Exemple : La vente en viager a eu lieu lorsque votre conjoint et vous-même aviez, respectivement 66 et 68 ans. Au départ, la rente était imposée pour 40% de son montant en retenant l’âge de l’aîné des 2 époux, soit 68 ans.  Mais 12 ans après votre conjoint décède. Lors du décès de votre conjoint vous étiez âgée de 78 ans (66 + 12), la fraction imposable de la rente réversible pour le survivant ne sera que de 30 %.

Le vendeur est-il imposé s’il réalise une plus-value immobilière lors de sa vente en viager ?

La vente – ordinaire ou en viager – d’une résidence principale est exonérée d’imposition sur la plus-value immobilière.

Lorsqu’il s’agit de la vente d’une résidence qui n’a pas le caractère de « résidence principale », cette vente peut, le cas échéant, entraîner une plus-value imposable.

Des règles particulières sont applicables en cas de vente en viager 

L’administration fiscale précise dans son Bulletin Officiel des Impôts que pour calculer le prix de vente du bien, on prend en compte le bouquet + la somme des rentes viagères versées jusqu’au décès du ou des crédirentiers : « Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant. Toutefois, afin de tenir compte, pour le calcul de la plus-value, du caractère essentiellement aléatoire du contrat de rente viagère, il a été décidé d’autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente.»

(Permalien au Bulletin Officiel des Impôts : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912).

En cas de vente avec le seul versement d’un bouquet (somme fixe) + une occupation du bien par le ou les vendeurs, le fisc retient la valeur  vénale du bien obligatoirement indiquée dans l’acte.

Pourquoi vendre en viager ?

• Le viager peut être une solution pour vous ou pour vos parents âgés qui doivent faire face à des dépenses de santé (ou de dépendance) imprévues ou encore pour réaliser un gros achat (un camping-car, un mobil-home …).
• Le viager est aussi un moyen d’obtenir immédiatement un capital, si, par exemple, vous voulez faire un don d’espèces à vos proches, enfants et petits-enfants.
• Si vous avez moins de 80 ans, vous pouvez donner à chacun de vos enfants et petits-enfants âgés d’au moins 18 ans (ou 16 ans s’ils sont émancipés) une somme de 31 865 € sans avoir à payer de droits.

N’oubliez pas que vous pouvez aussi faire une donation à chacun de vos enfants tous les 15 ans d’un montant de 100 000 euros sans payer de droits de donation.

Le vocabulaire du VIAGER

• Bouquet : Somme fixe versée immédiatement le jour de signature de la vente immobilière.
• Rente ou arrérage : Somme versée chaque mois ou trimestre (ou à une autre périodicité retenue) au crédirentier. La rente peut-être variable et/ou indexée.
• Crédirentier : Celui qui perçoit la rente. Dans un viager immobilier c’est le vendeur.
• Débirentier : Celui qui paie la rente. Dans un viager immobilier c’est l’acheteur.
• Capital constitutif de la rente : Montant des capitaux qui seront convertis en rente viagère dans une rente non immobilière. Pour un viager immobilier, c’est la valeur du bien qui constitue le capital constitutif.
• Coefficient viager ou taux de rente : Pourcentage qui permet de calculer le montant de la rente viagère. Il est calculé grâce aux tables de mortalité.
• Tables de mortalité : Ensemble de données sur la durée de vie moyenne des personnes en fonction de leur âge.

⁽¹⁾ Permaliens des documents BOFIP concernant les rentes viagères :

• https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/366-PGP.html/identifiant=BOI-RSA-PENS-10-40-20140502
• https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/369-PGP.html/identifiant=BOI-RSA-PENS-30-20-20170711