Chère communauté Linxea,

On vous le concède, le terme peut suggérer un moyen de torture médiévale… Mais rassurez-vous, il n’en est rien !

Aujourd’hui, nous vous proposons donc d’explorer le mécanisme juridique du démembrement de propriété – un must have de la gestion patrimoniale.

Pour faire court, le démembrement de propriété désigne “simplement” le fait de partager la pleine propriété d’un bien (immobilier ou mobilier) en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.

Pour bien comprendre le démembrement, revenons à la base, c’est-à-dire à la pleine propriété. Prenons l’exemple d’un logement que vous achetez. Vous en devenez donc (plein) propriétaire et à ce titre, vous disposez de tous les droits suivants :

✅ Le droit d’usage

= le droit d’occuper le logement

> c’est “l’usus”

✅ Le droit d’en percevoir les fruits

= le droit de le mettre en location et d’en tirer des loyers

> c’est le “fructus”

✅ Le droit d’en disposer

= le droit de le donner ou de le vendre

> c’est “l’abusus”

L’usufruit – c’est-à-dire le droit d’occuper le logement ET d’en percevoir les fruits – et la nue-propriété – le droit d’en disposer sans en jouir – peuvent être détenus par deux personnes différentes, et c’est précisément là qu’on parle de démembrement de propriété.

L’usufruitier et le nu-propriétaire disposent de droits et d’obligations différents.

L’usufruit est soit un droit viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier, soit un droit à durée fixée par le contrat. Au terme de la durée fixée ou en cas de décès de l’usufruitier donc, la pleine propriété est reconstituée sur la tête du nu-propriétaire.

Il est possible de donner la nue-propriété comme l’usufruit d’un bien.

La répartition entre usufruit et nue-propriété est prévue par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Le démembrement peut naître de :

✅ la donation : afin d’anticiper sa succession, il est possible de donner la nue-propriété d’un bien à un enfant par exemple. On parle alors de donation avec réserve d’usufruit. Sauf mention contraire, nous abordons ici exclusivement la donation en nue-propriété.

✅ la succession : au moment d’une succession, il est fréquent que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du défunt, et les enfants (communs aux deux époux) récupèrent la nue-propriété

✅ Commencer à transmettre en profitant des abattements fiscaux tout en percevant des revenus.

Conseil Linxea : pensez à rédiger une convention de démembrement (chez notaire) pour personnaliser le fonctionnement du démembrement.

✅ Transmettre un bien d’une certaine valeur à moindre coût : les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée. Au terme du démembrement, aucun droit supplémentaire n’est dû.

A la succession : réunion de la peine propriété sans imposition. 

Important : Le démembrement de propriété est une technique avantageuse pour anticiper sa transmission. À manipuler avec précaution toutefois dans un contexte de famille recomposée.

> Est-il intéressant de démembrer la clause bénéficiaire de son contrat ?

> Le démembrement des parts de SCPI

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