Qu’est-ce que la valeur de retrait SCPI ?

• SCPI à capital variable : demande auprès de la société de gestion, traitement sous 3 à 8 semaines.
• SCPI à capital fixe : vente sur le marché secondaire (délai variable selon l’offre et la demande).
• SCPI en assurance-vie : rachat auprès de l’assureur, avec des délais souvent plus courts.

Le prix de retrait représente le montant net que perçoit l'investisseur lors de la cession de ses parts de SCPI. Cette valeur correspond au prix de souscription diminué des frais d'entrée initiaux.

Pour une SCPI traditionnelle, le calcul s'effectue en soustrayant environ 8 à 12% du prix de souscription. À titre d'exemple, si le prix de souscription s'élève à 1000€ avec 10% de frais, la valeur de retrait atteindra 900€ par part.

La valeur de retrait fait l'objet d'une évaluation semestrielle depuis janvier 2025, conformément aux nouvelles directives de l'AMF. Cette fréquence accrue permet aux investisseurs de bénéficier d'une meilleure visibilité sur l'évolution de leur placement.

Le calendrier des révisions s'organise autour de deux dates : le 30 juin et le 31 décembre. Les sociétés de gestion communiquent les nouvelles valeurs dans un délai maximum de 45 jours après chaque échéance.

Une actualisation exceptionnelle peut survenir en cas de modification substantielle du patrimoine ou des conditions de marché. Dans ce cas, la société gestionnaire doit informer les porteurs de parts au minimum 15 jours avant l'application du nouveau montant.

Lorsqu’on investit en SCPI, il faut comprendre la distinction entre le prix de souscription et la valeur de retrait, car elle impacte directement le montant récupéré en cas de revente des parts.

Le prix de souscription correspond au montant payé par l’investisseur pour acquérir une part de SCPI. Il inclut généralement la valeur des actifs détenus par la SCPI ainsi que les frais de souscription.

La valeur de retrait, on l'a dit, est la somme perçue lors de la vente des parts. Elle est calculée en déduisant les frais de souscription et dépend de la valorisation des actifs de la SCPI au moment du retrait. Dans les SCPI à capital variable, la valeur de retrait est souvent autour de 90 % du prix de souscription, mais elle peut être ajustée en fonction des conditions de marché.

À retenir :

• À l’achat, les frais de souscription réduisent la rentabilité immédiate.
• À la revente, la valeur de retrait peut être inférieure au prix initial, surtout si le marché est en baisse.
• Dans certains cas, la valeur de retrait peut être réévaluée à la hausse si le patrimoine de la SCPI prend de la valeur.

Conseil Linxea : Avant d’investir, mieux vaut vérifier la politique de retrait de chaque SCPI pour anticiper son horizon d’investissement.

La hausse des taux d'intérêt en 2022-2023 a eu un impact important sur le marché des SCPI. Cette augmentation des taux a entraîné une baisse des valeurs de retrait, reflétant un ajustement naturel du marché immobilier face aux nouvelles conditions économiques.

Les SCPI spécialisées dans les bureaux ont été particulièrement affectées, avec des décotes significatives sur la valeur de leurs parts.

À l'inverse, les SCPI axées sur la logistique ont montré une meilleure résilience. D'après le bilan 2023 de l'ASPIM, les SCPI « logistique et locaux d’activité » ont affiché un taux de distribution de 5,9 %, supérieur à la moyenne du marché, tandis que les SCPI de bureaux ont distribué 4,1 %.

Le ralentissement économique a également influencé le comportement des investisseurs, entraînant une augmentation des demandes de retrait et créant des tensions sur les prix du marché secondaire. Face à cette situation, certaines sociétés de gestion ont mis en place des mesures pour stabiliser les valeurs, notamment en constituant des fonds de remboursement.

En résumé, la hausse des taux d'intérêt a conduit à une réévaluation des valeurs de retrait des SCPI, avec des impacts variés selon les secteurs d'investissement. Les SCPI de bureaux ont été les plus touchées, tandis que celles orientées vers la logistique ont mieux résisté aux fluctuations du marché.

La contestation d'une valeur de retrait reste possible dans un cadre légal strict. L'associé doit d'abord saisir le médiateur de l'AMF par voie électronique en exposant ses arguments. Un dossier complet avec les documents justificatifs appuiera sa demande.

En cas de désaccord avéré sur le prix proposé, une expertise indépendante peut être sollicitée auprès d'un professionnel agréé. Le coût de cette démarche reste à la charge du demandeur.

Les motifs recevables concernent principalement une erreur manifeste d'évaluation du patrimoine ou un non-respect des règles de calcul. À titre d'exemple, une sous-estimation de plus de 20% de la valeur réelle des actifs constitue un argument solide pour une contestation.

Le délai standard pour un retrait de parts SCPI s'établit à 3 semaines en 2025, sous réserve d'une collecte dynamique permettant de satisfaire les demandes. Cette durée s'applique uniquement aux SCPI à capital variable dans des conditions normales de marché.

La situation peut néanmoins varier selon le contexte économique. Un ralentissement de la collecte rallonge mécaniquement les temps d'attente jusqu'à 2-3 mois. Pour faciliter les retraits, certaines sociétés de gestion mettent en place un fonds de remboursement.

Les SCPI à capital fixe présentent des délais plus variables, dépendant de l'adéquation entre l'offre et la demande sur le marché secondaire. Un vendeur pressé peut accélérer la transaction en proposant une décote sur le prix, au détriment de sa rentabilité.

Le marché secondaire des SCPI permet aux investisseurs de revendre leurs parts lorsque la demande en souscription est insuffisante sur le marché primaire. Mais quelle est la valeur de retrait d’une SCPI sur ce marché parallèle ?

Contrairement aux SCPI à capital variable, où la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion, sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, le prix dépend entièrement de l’offre et de la demande. Ainsi, en période de tensions sur l’immobilier, certaines parts peuvent se négocier avec une décote significative. À l’inverse, en période de forte demande, leur revente peut s’effectuer au-dessus de la valeur de retrait officielle.

👉 Avant d’investir en SCPI à capital fixe, il est essentiel d’évaluer les conditions de liquidité sur le marché secondaire.

Détenir des SCPI en assurance-vie offre des avantages fiscaux et une souplesse de gestion, mais qu’en est-il de la valeur de retrait ?

Contrairement aux SCPI détenues en direct, la valeur de retrait en assurance-vie dépend des conditions fixées par l’assureur. Elle n’est pas nécessairement équivalente à la valeur de retrait d’une SCPI en pleine propriété. A savoir :

✅ Encadrement par l’assureur : La liquidité des SCPI en assurance-vie est assurée par la compagnie d’assurance, qui peut fixer ses propres conditions de revente. ✅ Décote possible : Dans certains contrats, l’assureur applique une décote sur la valeur liquidative des parts en cas de rachat. Cette décote peut varier de 2 % à 10 % selon les contrats. ✅ Délais de retrait plus courts : L’un des avantages est que la vente des parts est généralement plus rapide qu’en détention directe, car c’est l’assureur qui gère la sortie. ✅ Effet des marchés : Comme pour toute SCPI, la valeur de retrait peut évoluer en fonction du marché immobilier et des réévaluations des actifs sous-jacents.

Avant d’investir, il est essentiel de vérifier les conditions spécifiques de votre contrat d’assurance-vie : valeur de retrait, éventuelles pénalités, et délai de sortie.

💡 Conseil Linxea : Si l’objectif est de maximiser la rentabilité long terme, conserver ses parts en assurance-vie permet aussi de bénéficier d’une fiscalité optimisée après 8 ans de détention.