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Les news immo du 5 juin

Couleurs d'automne sur façade d'immeuble

L’investissement immobilier en Régions au 1er trimestre atteint un record de 2,4 mds € soit une hausse de 10 % par rapport au 1er trimestre 2019, et un volume supérieur de 38 % à la moyenne à 5 ans. Ces résultats s’inscrivent dans la continuité de la dynamique exceptionnelle enclenchée au 2nd semestre 2019.

Les entrepôts logistiques confirment leur prépondérance en représentant 53 % des montants investis (1,3 md €,+212 % en un an). Les investisseurs français et allemands ont dominé le marché des régions avec des parts de marché respectives de 42 % et 31 %. JLL

Exemples récents d’investissements des SCPI

Épargne Foncière a choisi 3 immeubles de bureaux dans la ZAC des Champs Blancs à Cesson-Sévigné près de Rennes. Dénommé l’Atrium, l’ensemble (8 004 m2) a été livré entre 2018 et 2020 et est loué à 94 % des surfaces à 5 locataires sur une durée d’engagement ferme résiduelle d’environ 5,5 ans.

En parallèle la SCPI a acquis en VEFA un hôtel 5* dans l’hyper centre de Strasbourg. Le projet sera livré au 3e trimestre 2021 et développera 6 664 m² de surface utile (116 chambres). Il sera exploité via un bail ferme de 12 ans par la Société Hôtelière Nuée Bleue assistée par SOGEHO, référence hôtelière en Alsace.

Un investissement responsable pour Cap Foncières et Territoires

Il s’agit d’une usine de production « 4.0 » à Grenoble pour 2,7 M€. L’actif qui développe 3 500 m2 (dont 20 % alloués en bureau) a été complètement restructuré pour son locataire et est considéré comme économe en étant classé A en DGES (Diagnostic de Gaz à Effet de Serre) et B en DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Avec cette acquisition, la SCPI poursuit sa stratégie d’investissement au cœur des métropoles dynamiques françaises ainsi que sa démarche ISR. Par ailleurs, l’actif procure une rentabilité brute de 8,6 %, ce qui permet de maintenir un taux de distribution supérieur à 5 %.

Crédit immobilier : Le taux moyen a augmenté de 7 points de base (1,25 %) en mai du fait de la montée des risques de défaut des emprunteurs et de l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières associés à la crise économique actuelle.

La durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 230 mois, soit + 2 mois depuis le déclenchement de la crise Covid-19. Enfin, la production de crédits a été perturbée en mars, a chuté en avril et la baisse s’est amplifiée en mai. Sur les trois derniers mois, de mars à mai 2020, la production de crédits a reculé de près de 40 % en nombre de prêts, par rapport à la même période en 2019. Observatoire Crédit Logement

Les SCPI sont-elles robustes ?

En plus de 50 ans d’existence, les SCPI ont été le témoin du dernier demi-siècle. Du choc pétrolier de 1974 au krach de 2008, l’économie a vécu des moments difficiles et pourtant les SCPI ne se sont jamais essoufflées. Le concept de la SCPI est-il fait pour résister aux crises et aux aléas conjoncturels ? Pour le rendement des SCPI en 2020, il est bien évidemment trop tôt pour donner un chiffre précis mais, elles pourront, malgré le coronavirus, délivrer une bonne performance supérieure à la majeure partie de produits d’épargne français, et ce sans une prise de risques excessive. Boursier.com

L’indicateur phare de la santé des SCPI est il la pertinence de leurs investissements ?

Oui. Les SCPI ont d’autres atouts pour surmonter ou atténuer les effets de la crise. Car elles sont d’abord, des produits « lents » en termes de revalorisation en ne répliquant pas « en temps réel » les valeurs d’expertise. De plus, le prix des parts peut varier dans une fourchette de +/-10 % autour de la valeur de reconstitution. C’est une marge de manœuvre dont dispose la société de gestion. Elle permet de ne pas pénaliser les porteurs de parts en cas de crise ponctuelle. Donc, même si le repricing était plus important que prévu, il n’affecterait pas mécaniquement et immédiatement la valeur des parts de SCPI. Daniel While pour Pierre Papier

Les SCPI et le démembrement pour transmettre son patrimoine

Au-delà de la retraite, un placement dans une SCPI peut également être un outil utile en vue de transmettre son patrimoine. D’une part l’investisseur pourra bénéficier du régime fiscal de donations de titres à des membres de sa famille. D’autre part, grâce au démembrement de propriété, il est possible, pour des parents par exemple, de continuer à percevoir les revenus distribués par la SCPI, en gardant l’usufruit des parts, tandis que leurs enfants en reçoivent la nue-propriété. Avantage : à la disparition du propriétaire de l’usufruit, la pleine propriété sera reconstituée dans les mains du nu-propriétaire, sans paiement de droits d’enregistrement supplémentaires. BNP Paribas Reim

Du télétravail: l’immobilier et les SCPI sauront s’y adapter : Pour Jean-Christophe Antoine, Président d’Atland Voisin le télétravail a montré qu’il pouvait fonctionner sur courte période. C’est une leçon importante. Mais ses gains et son efficacité restent à démontrer sur longue période.

  • L’idée d’y recourir massivement à court terme ne résiste pas à l’analyse. Car les Français sont très majoritairement satisfaits de leur environnement de travail et de leurs trajets quotidiens. Seules l’Île-de-France et Paris réunissent les conditions objectives à même de justifier un recours important au télétravail, en particulier dans les entreprises ayant des loyers très élevés et ayant trop densifié leurs espaces de travail, et dont les salariés se déplacent plus loin et plus longtemps.

Utilisé pour les mauvaises raisons, le télétravail pourrait être un remède pire que le mal. C’est un outil, le cœur du changement réside dans la gestion humaine.

L’émergence du télétravail se fera dans le temps, et les gérants immobiliers, dont les gérants de SCPI, sauront intégrer cette nouvelle demande dans leur offre.

La collecte de Novapierre Allemagne est totalement investie en Allemagne, pays qui a été l’un des derniers à entrer en confinement et l’un des premiers à rouvrir progressivement. La fermeture des commerces a donc été moins longue qu’en France. 50 % de ses loyers dépendent d’une activité alimentaire et 12 % du bricolage, secteurs qui ont bénéficié de mesures dérogatoires. Enfin, les surfaces inférieures à 800 m2 qui concernent une forte proportion du portefeuille ont pu rouvrir vite. Les stress-tests les plus pessimistes indiquent une annulation de 15 % du loyer total entre mars et fin décembre. Cette perte pourra être absorbée par la SCPI d’après Paref Gestion.

Novapierre Allemagne 2 vit une situation différente. Agrée en septembre, elle a démarré avec une forte collecte (113M€) réalisée entre son lancement et mars 2020. Elle a ainsi acquis un premier actif loué à une enseigne de bricolage, et signé 2 promesses d’achat en mars et avril. Soit un total de 54M€ investis depuis son lancement dont 42 M€ pendant le confinement. Il reste donc encore de la collecte à investir. C’est la priorité pour les semaines à venir. Anne Schwartz pour Professioncgp.com

Pierre Capitale (Swiss Life REIM) a rallongé son délai de souscription de 3 à 5 mois depuis le 1er juin.

Fructirégions Europe (AEW Ciloger) soumet le 16 juin au vote des associés l’idée de de prélever un montant de 3,96 € sur la prime d’émission, pour chaque part émise représentative de la collecte nette entre le 1er juin et le 31 décembre 2020. Pourquoi ? afin de permettre le maintien du niveau du report à nouveau.

Altixia Cadence XII et Altixia Commerces ont connu un excellent démarrage malgré une collecte fortement ralentie en avril. Aucune demande de retrait n’a été enregistrée. Il est difficile d’évaluer les éventuels impacts de la crise. Et s’il devait y avoir une baisse de prix de l’immobilier, elle n’interviendra pas avant 2021. Attendre cet hypothétique réajustement avant de déployer un programme d’acquisition serait dommageable pour la performance. Du coup, le calendrier des investissements est maintenu autour d’actifs de taille réduite, détenus par des particuliers ou des petites structures, ayant notamment potentiellement besoin de vendre rapidement.. Enfin avec le confinement, Altixia Cadence XII a connu un coup de frein sur sa vocation à être investie à l’étranger. Sa diversification européenne interviendra plutôt en 2021. Sonia Fendler pour Décideurs

Une activité locative soutenue pour les 3 SCPI de Perial depuis le début d’année et pendant la période de confinement, plus de 30 000 m² de transactions locatives ont été réalisées, affichant pour la majorité d’entre elles des durées de baux fermes.

Ces transactions offrent aux investisseurs une visibilité sur les futurs loyers de PF0, PF02 et PF Grand Paris. Par la qualité de ses actifs immobiliers et de ses équipes, la société de gestion démontre son savoir-faire et la résilience de son activité au service de la performance. Perial AM

Allianz Pierre souhaite relever son capital social maximum de 700M€ à 1 Md€ lors de son prochaine assemblée générale. Immovalor

Corum XL envisage le relèvement de son capital maximum statutaire de 1md € à 2 Mds €. Par ailleurs, les associés devront se prononcer lors de l’AGE sur le montant maximum des emprunts ou découverts bancaires (1,2md€) pour financer les acquisitions sachant que le montant des emprunts devra être compris dans une fourchette maximale de 40 % de la valeur d’expertise du patrimoine immobiliers majorée des fonds collectés nets non encore investis.

Accimmo Pierre rentre un immeuble de bureaux neuf (213M€) dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. L’actif livré fin 2019 s’étale sur 25 000 m² et accueille le siège de la Région Île-de-France. Une fierté pour BNP Paribas REIM France qui souligne une « acquisition, particulièrement sécurisée dans le contexte actuel grâce à un locataire prestigieux et pérenne ainsi que pour sa localisation dans un quartier en mutation bénéficiant d’une double desserte des lignes 13 et 14. »

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